央行為政府打房利率調升一碼,政府打房政策內容有哪些?

為了落實政府打房政策,各部會的打炒房措施接連上陣,其中,央行自2020年底已3度祭出房市信用管制措施,無疑是為當前火熱的房市投下震撼彈。2022年3月17日中央銀行理監事聯席會議決議:本行全體理事一致同意調升政策利率0.25個百分點。央行為政府打房利率調升一碼。本文整理中央銀行房市選擇性信用管控措施等打房措施。

中央銀行房市選擇性信用管控措施

貸款項目修正措施原貸款條件
公司法人第1戶購置住宅貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
公司法人第2戶以上購置住宅貸款4成,無寬限期5成,無寬限期
自然人特定地區第2戶購屋貸款台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區無寬限期無限制
自然人購置高價住宅貸款無房貸或已有2戶以下者,
貸款成數4成,無寬限期。
已有3戶以上者,
貸款成數4成,無寬限期。
6成,無寬限期
自然人第3戶購屋貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
自然人第4戶以上購屋貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
購地貸款5成
保留1成動工款並檢附具體興建計畫,並切結於一定期間(18個月)內動工興建
6.5成,
保留1成動工款並檢附具體興建計畫
餘屋貸款4成
工業區閒置土地抵押貸款4成
如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發者,則不適用
5.5成,
如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發者,則不適用

央行宣布升息(2022年3月)

央行宣布從2022年3月18日起,跟進美國升息1碼(0.25%),詳細調整內容如下:

調整項目調整前調整後
重貼現率1.125%1.375%
擔保放款融通利率1.5%1.75%
短期融通利率3.375%3.625%

此次央行升息後,各類型貸款會有所影響,包含房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款、保單貸款、紓困貸款、青年創業貸款…等等。

調整銀行風險權數(2022年2月)

金管會在2022年2月17日,宣布調整包含法人戶購置住宅、自然人3戶以上、購地、餘屋貸款、工業區閒置土地等五種抵押貸款在內適用的風險權數,雖然此一方案調整是針對銀行,但由於會提高成本,預期將會影響到銀行的放貸意願,詳細調整內容如下:

貸款種類調整前調整後
公司法人購置住宅貸款一般住宅用:20%
收益型住宅:30%
一般住宅用:50%
收益型住宅:100%
自然人購置第三戶(含)以上購置住宅貸款收益型:30%收益型:100%
購地貸款住宅區:100%
商業區:150%
住宅區:150%
商業區:200%
餘屋貸款ADC暴險:100%
非ADC暴險:30%
ADC暴險:150%
非ADC暴險:100%
工業區閒置土地抵押貸款非合格商用不動產一般型:75%、85%、100%
非合格商用不動產收益型:150%
ADC暴險非住宅區:150%
200%

制定購地貸款四大規範(2022年1月)

2022年1月13日,央行針對打炒房措施當中的「購地貸款」部分,進一步訂出4項授信規範,並要求金融機構將其納入內部稽核及查核重點。

  • 針對「借款人應切結於一定期間內動工興建」之規範,有關「一定期間」認定,最長以18個月為原則。
  • 一定期間屆期尚未動工興建者,除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外,應逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息。
  • 金融機構辦理續貸或轉貸案件,如借款人所購土地未動工興建,應審慎覈實評估貸款條件,並應對貸款年限(含原貸期間),訂定合理之上限。
  • 金融機構應落實貸後追蹤管理,包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等,追蹤案件是否按計畫動工;如未確實落實貸後追蹤管理,將被列為重點缺失,並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。

央行第四波打房措施(2021年12月)

2021年12月16日,中央銀行召開第四季理監事會議,考量央行自去年12月以來,三度調整選擇性信用管制措施,全體銀行不動產貸款集中度仍高,因此決定再次加碼房市管控,並自17日起實施。

  • 自然人購置高價住宅貸款及第三戶(含)以上購屋貸款最高成數一律降為4成。
  • 購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
  • 餘屋貸款最高成數降為4成
  • 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成

制定房貸利率三級制(2021年10月)

據金融圈人士指出,央行已向全體國銀確立「房貸利率三級制」,未來民眾購屋時,任何一家國銀在給予利率訂價都必須遵照上述的「三級制」,以徹底執行「差別化訂價」。

  • 第一筆購屋貸款最低利率門檻為1.31%
  • 第二筆購屋貸款最低利率門檻為1.6%
  • 第三筆購屋貸款最低利率門檻為1.72%

※公教住宅貸款、或建商的整批性分戶房貸皆適用。

央行第三波打房措施(2021年9月)

2021年9月23日,中央銀行於第3季理監事會議表示,考量銀行不動產貸款增幅仍大為了避免過多信用資源流向不動產市場,針對房市管制再次出手、加碼選擇性信用管制,央行總裁楊金龍指出,此次新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期方面,是為了提醒民眾注意財務槓桿。

  • 新增規範自然人特定地區第二戶購屋貸款不得有寬限期:特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
  • 調降購地貸款最高成數為6成
  • 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

央行第二波打房措施(2021年3月)

2021年3月18日,再度加碼打炒房力道;央行總裁楊金龍指出,考量因素有二,包括銀行不動產貸款增幅仍大,以及為避免過多信用資源流向不動產市場,進一步控管金融機構不動產授信風險。

  • 全國公司法人購置住宅貸款,不論是第一戶、第二戶,最高成數一律降至4成,且無寬限期。
  • 全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制,縮至5.5成,同時新增第四戶以上房貸限貸5成規定,均無寬限期。
  • 無房貸或已有二戶以下者,購置高價住宅的貸款成數縮至5.5成;已有三戶以上貸者,貸款成數降至4成,均無寬限期。
  • 新增工業區閒置土地抵押貸款規範,最高限貸5.5成

購置高價住宅貸款的定義

購置高價住宅貸款係指,金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅(含基地),所辦理之抵押貸款:
.座落於臺北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。
.座落於新北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。
.座落於臺北市及新北市以外之國內地區者:鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以上。

央行第一波打房措施(2020年12月)

去(2020)年12月7日,為促進金融穩定及健全業務,中央銀行召開臨時理事會宣布實施房市選擇性信用管制,購地貸款相關修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」,名稱改為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,包括四大規定,自2020年12月8日生效。

  • 新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第一戶貸款最高貸款成數為6成,第二戶(含)以上貸款,最高貸款成數為房貸5成,都沒有房貸寬限期。
  • 新增全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為房貸6成,沒有寬限期。
  • 新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制:應該檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6成5,並保留其中1成等動工後使得撥貸。
  • 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成

央行打房配套措施

  • 辦理銀行承作受限貸款統計
  • 派員實地金檢督促銀行落實法規遵循
  • 邀請銀行座談
  • 強化票券商控管不動產相關授信風險

為強化管制措施的執行成效,央行自今(2021)年1月起陸續對銀行進行專案檢查,截至11月19日為止,共計辦理51次專案金檢。除強化金融檢查外,還有緊盯銀行承作受限貸款狀況,並於央行網站上每月公布銀行新承作受限貸款的撥款金額及加權平均貸款;以及邀請銀行座談、強化票券商控管不動產相關授信風險。

盼房價軟著陸,央行瞄準建商與投資客

央行也針對修正內容,提出以下幾項主要考量因素:

  1. 全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。
  2. 銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高,去年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點之37.9%。
  3. 自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房;餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
  4. 根據內政部統計顯示,去年底全國法人擁有四戶以上住宅者占擁有住宅法人的11.96%,且合計擁有住宅數,占整體法人擁有數的73.55%;另外,法人短期交易頻繁,非不動產及營建工程業法人持有一年內即出售住宅的比率高達54.51%,為避免銀行房貸流向公司法人囤房炒作,應嚴格控管。
  5. 根據聯徵中心資料,今年6月底,有兩筆房貸的自然人,住宅擔保品坐落在六都加上新竹縣市比重達到82.6%,也就是說,持有第二屋且有房貸者大多落在六都與新竹縣市,央行因此微調選擇性信用管制,對寬限期做出限制,但沒有調整成數規範,這部分回歸銀行評估。
  6. 本行近期邀請主要銀行座談,進行道德勸說,並派員實地查核,另通函金融機構,持續強化不動產授信風險控管;惟鑒於各金融機構授信規範寬嚴不一,難以達成執行成效;因此,宜訂定一致性規範,以利其遵循。

針對性審慎措施,僅規範高風險貸款戶,並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件,金融機構辦理不動產抵押貸款應確實遵循本項貸款規定,本行將加強相關金融業務檢查。

政府此刻正戮力推動「健全房地產市場方案」,本項貸款規定係落實該方案之「信用資源有效配置及合理運用」有關貸款差別授信之要求。本行將與各部會通力合作,努力達成政策目標,俾利房地產市場健全發展。

未來本行將持續關注房地產市場發展,並檢視本項貸款規定之執行成效,適時妥適調整相關措施,以維持金融穩定。

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