二胎房貸額度怎麼算？簡單3步驟教你快速估算

想知道二胎房貸額度怎麼算？又該如何提升核貸成數，讓你能借到更多資金？本文將用最淺顯易懂的方式，帶你了解二胎房貸的額度計算公式、影響因素，以及實用的提升核貸成數方法。還會比較不同的房屋二胎貸款管道的利率與條件，並提供申請流程與注意事項，讓你在申請二胎房貸時不踩雷，輕鬆拿到理想額度。

一、二胎房貸額度有多少？

當你名下已有房貸，但仍有資金需求，辦理二胎房貸便是一個靈活運用房產價值的好選擇。二胎房貸額度的多少，直接影響你能否解決眼前的財務缺口。本文將從銀行、好事貸（融資公司）與民間貸款三大管道切入，說明各自的額度計算方式與差異，幫助你精準評估。

1.二胎房貸額度怎麼算？三大管道計算方式解析

1.銀行二順位房貸額度計算
銀行二胎房貸額度較為保守，計算公式為：

額度 = 房屋鑑價 × 銀行貸款成數（約90%） – 一胎房貸設定金額（為一胎房貸本金的1.2倍）

銀行會將一胎貸款設定金額乘以1.2倍後扣除，這是為了降低風險。若計算結果為負數，代表無額度空間，銀行通常不會核貸二胎房貸。

2. 好事貸公司二胎房貸額度計算
好事貸二胎房貸計算方式較寬鬆：

額度 = 房屋鑑價 × 融資公司貸款成數（最高可達100%） – 一胎房貸剩餘本金

融資公司不會將一胎貸款設定金額乘以1.2倍，故可貸額度通常高於銀行，但利率也相對較高。

3. 民間房屋二胎借款額度
民間貸款額度彈性大，可貸成數最高為房屋市場估價的90%。額度沒有一定標準，且利率與風險較高，需特別謹慎。

2.二胎房貸額度試算

舉例來說，吳小姐2018年購買1000萬房屋，當時貸款800萬，房價漲至1000萬，目前剩餘貸款500萬。

• 銀行二胎最高貸款額度：1000萬 × 90% =900萬，扣除一胎設定金額960萬，負數。沒有可貸空間。
• 好事貸二胎最高貸款額度：1000萬 × 100% = 1000萬，扣除剩餘貸款500萬，最高可貸額度為500萬。
• 民間房屋二胎貸款可貸額度：1000萬 × 90% = 1000萬，扣除剩餘貸款500萬，最高可貸額度為400萬。

3.各二胎房貸額度比較表

二胎房貸額度因貸款管道而異，銀行較保守，額度有限且審核嚴格；好事貸額度較高且審核寬鬆，適合急需資金者；民間貸款彈性最大，但利率與風險較高，根據自身信用狀況與還款能力，謹慎選擇最合適的管道與額度。

二、影響二胎房貸額度因素

申請二胎房貸時，最關心的莫過於「額度有多少？」其實，二胎房貸額度並非固定，會受到多項因素影響。了解這些關鍵因素，有助於你提前做好準備，提升核貸成數，拿到理想的貸款金額。

影響二胎房貸額度的關鍵

1. 房屋市場價值
   房屋的當前市值是決定貸款額度的基礎。銀行或貸款機構會依據市場行情或專業鑑價報告來評估房屋價值，價值越高，貸款空間越大。
2. 一胎房貸剩餘本金
   二胎房貸額度會扣除現有一胎房貸的剩餘本金。若一胎房貸餘額高，二胎可貸額度自然降低，甚至無法申請。
3. 信用評分與還款能力
   良好的信用評分與穩定收入是提升貸款額度的關鍵。銀行會評估你的負債比與還款能力，信用越好，核貸成數越高。
4. 房屋條件與所在地
   屋齡、屋況及房屋所在區域也會影響鑑價結果，進而影響貸款額度。屋況良好、地點優越的房屋更容易獲得較高額度。
5. 貸款管道差異
   銀行審核嚴格，額度較保守；融資公司（如好事貸）審核較寬鬆，額度較高；民間貸款彈性最大，但利率與風險也較高。
6. 二胎貸款成數
   每家貸款機構對於二胎房貸的「成數」規定都不同，通常介於90%到100%之間，這會直接影響到你最終能借到的金額。

影響二胎房貸額度的因素非常多元，從你的房屋價值、現有房貸狀況，到個人信用、還款能力，甚至是選擇哪一家貸款機構，都會是關鍵。

提升二胎房貸額度的技巧

二胎房貸額度直接影響你能獲得多少資金，對於急需資金周轉的借款人來說非常重要。想要提高二胎房貸額度，除了了解額度計算方式外，還要掌握提升額度的實用技巧。以下將分享幾個有效的方法，幫助你在申請二胎房貸時爭取更高的貸款額度。

提高二胎房貸額度的方法

1. 提升個人財務條件：

■維持良好信用評分：

• 準時繳款： 所有信用卡費、信貸、車貸等款項務必準時繳納，避免任何逾期紀錄。
• 降低負債比： 盡量減少不必要的負債，特別是高利率的信用卡循環利息和預借現金。
• 避免頻繁聯徵查詢： 在申請二胎房貸前三個月到半年內，盡量不要向其他金融機構申請新的貸款或信用卡，減少聯徵查詢次數。
• 培養良好信用紀錄： 若無信用紀錄，可申辦信用卡並穩定使用、按時全額繳款，慢慢建立良好信用。

■強化收入證明與還款能力：

• 提供完整收入證明： 薪資轉帳、扣繳憑單、勞保投保明細是最具說服力的證明。
• 多樣化財力證明： 若為自營商、自由業或領現金者，可提供活存往來明細（顯示穩定金流）、定期存款、股票、基金等財產證明。
• 降低負債比： 計算你名下的月負債總額佔月收入的比例。若負債比過高，銀行會認為風險較高，可貸額度會受限。

■尋找條件良好的保證人（非必要，但有幫助）：

• 如果你的信用或收入條件不夠穩定，可以考慮提供一位信用良好、收入穩定，且名下有不動產的保證人，可以有效提高貸款機構對你的信任度，進而爭取更高額度。

2.優化房屋條件，提高鑑價：

■保持屋況良好：

• 進行必要的整修或裝修：保持房屋內部整潔、光線明亮，甚至簡單的重新粉刷、修復漏水等，都能給鑑價人員留下好印象，間接影響鑑價結果。
• 避免嫌惡設施： 如果房屋附近有嫌惡設施（如變電所、殯儀館等），雖然難以改變，但了解其對鑑價的影響有助於心理預期。

3.選擇合適的貸款管道與策略：

• 仔細評估銀行管道：

銀行雖然審核嚴格，但利率最低，若你的信用和房屋條件都非常優異，銀行是申請二胎房貸的首選。銀行是以「一胎房貸設定金額」而非「實際餘額」來計算二胎額度，這會壓縮可貸空間。

• 考慮好事貸公司：

好事貸公司在二胎房貸額度上更具彈性，以房屋鑑價的較高成數（甚至可達100%）來計算，且是以「一胎房貸剩餘本金」而非「設定金額」來扣除，可貸到比銀行更高的大額資金。對於銀行婉拒或有急迫資金需求者，好事貸公司是二胎房貸推薦的選項。

• 謹慎看待民間借貸：

雖然民間借貸號稱額度彈性、門檻低，但其利率極高、風險也高，通常不建議優先考慮，以免陷入債務深淵。

• 提供其他不動產作為擔保：

如果名下還有其他無貸款或貸款已清償的閒置房屋或汽車，可以考慮將其作為額外擔保品，也能有機會提高貸款額度。

二胎房貸管道比較：銀行、好事貸公司與民間貸款差異解析

二胎房貸是許多有房產者在資金周轉時的選擇，但不同貸款管道利率、額度與申請條件差異大。了解銀行、融資公司與民間貸款三大管道的優缺點，透過二胎房貸利率比較與二胎房貸推薦，能幫助你選擇最適合自己的貸款方案，降低財務風險，提升核貸成功率。

各管道二胎房貸比較

1.銀行二胎房貸：低利率，高門檻

• 特色： 由各大商業銀行提供，是市場上利率最低、最安全的二胎房貸選項。
• 優點：
  • 利率最低：實際核准利率通常落在7%~10%之間，遠低於其他管道。
  • 安全性高：受金管會嚴格監管，貸款流程透明、合法，保障借款人權益。
• 缺點：
  • 申請條件嚴格：對借款人的信用狀況、收入證明、負債比要求極高，過件門檻高。
  • 審核嚴謹： 審核時間較長（約2-4週），不適合急用錢者。
  • 額度保守：通常會以房屋鑑價扣除第一順位房貸「設定金額」計算，額度相對有限。
  • 房屋條件要求高： 對屋齡、屋況、地點有較高要求，老屋或偏遠地區較難承作。
• 適合對象： 信用紀錄良好、收入穩定、不急於用錢，且房屋條件優良的借款人。

2.好事貸二胎房貸：彈性審核，效率撥款

• 特色： 好事貸是由合法的經銷商。
• 優點：
  • 審核彈性： 對借款人的信用瑕疵、無薪轉者、高負債比等情況仍有機會辦理，過件率高。
  • 撥款快速： 審核流程簡化，最快約2-5個工作天即可撥款，適合急需資金者。
  • 額度較高：部分業者可貸額度較高，最高可達房屋鑑價100%或500萬以上，且多以第一順位「剩餘本金」計算，空間較大。
  • 房屋條件寬鬆： 對於屋齡較高或地區較為偏遠的房屋，只要有殘值仍有機會申貸。
  • 利率相對合理：利率區間約7%~14%，與銀行二順位房貸利率差不多。
• 缺點：
  • 利率高於銀行：風險較高，利率自然高於銀行。
  • 慎選業者：市場上有良莠不齊的業者，務必選擇合法、大型、有口碑的融資公司。
• 適合對象： 銀行****二胎房貸審核未過、有輕微信用瑕疵、無穩定薪轉證明、或急需資金周轉的借款人。

三、 民間借貸二胎房貸：門檻最低，風險最高

• 特色： 由代書、當鋪、個人或小型借款公司提供。
• 優點：
  • 申請條件極低：通常只要名下有房屋，即便信用瑕疵、無收入證明也能申貸。
  • 撥款速度最快： 部分業者可做到當日核貸、當日撥款。
• 缺點：
  • 利率極高： 月利率從9%起跳，最高可達36%甚至更高（年利率換算），容易陷入高利貸陷阱。
  • 隱藏費用多： 常有高額的手續費、代辦費、服務費，且可能要求預付。
  • 契約不透明： 合約內容可能含糊不清，甚至有不平等條款，對借款人極為不利。
  • 追討爭議： 部分業者可能採取非正規手段追討債務，衍生法律問題。
• 適合對象： 除非走投無路，且已充分了解並能承擔所有高風險，否則極度不建議選擇此管道。

二胎房貸申請流程

1. 準備材料
   • 申請二胎房貸需要準備一系列材料，包括身份證明、收入證明、房屋所有權證明、信用報告等。提前準備好這些材料，可以加快貸款審批流程。
2. 評估房屋價值
   • 銀行或金融機構會安排專業評估師對房屋進行估值，根據估值結果來決定貸款額度。借款人可以提前了解房屋的市場價值，以便有針對性地申請貸款額度。
3. 提交申請
   • 將所有準備好的材料提交給貸款機構，並填寫申請表格。貸款機構會根據提交的材料進行審查，確定借款人的資格和貸款額度。
4. 貸款審批
   • 貸款機構會對借款人的信用狀況、收入水平、房屋價值等進行全面審查，並根據審查結果決定是否批准貸款以及貸款額度。
5. 簽訂合同
   • 一旦貸款審批通過，借款人需要與貸款機構簽訂貸款合同，確認貸款額度、利率、還款期限等具體條款。借款人應仔細閱讀合同內容，確保了解所有條款。
6. 獲得資金
   • 簽訂合同後，貸款機構會將貸款資金發放給借款人。借款人應按合同約定的還款計劃，按時償還貸款。

二胎房貸雖然能夠提供額外的資金支持，但借款人需要了解其額度限制因素，並根據自身情況進行合理規劃。通過提高信用評分、增加收入來源、降低負債比例等方法，借款人可以提升二胎房貸的額度，獲得更好的貸款條件。同時，選擇合適的貸款機構並準備好相關材料，有助於加快貸款申請流程。希望本文能幫助讀者更全面地瞭解二胎房貸的額度限制，做出更明智的財務決策。