影響房貸成數的因素有哪些？１篇讓你輕鬆學會提高成數的秘訣

申辦房屋貸款時，銀行會先進行房屋鑑價與申貸人的聯徵調閱。如果貸款條件無法符合銀行貸款的要求時，就會導致房貸成數不足的情況。為了避免這種情況發生，建議在申請房貸前，可以參考本文所提供的3種方法。

影響房屋貸款成數有哪些？

無論是買房或者申請其他房屋貸款的時候，民眾最想知道就是房貸成數有多少？而房屋的價值又是如何計算的呢？決定房貸成數通常就是下面兩個要因：

• 個人的因素
  根據申貸人的財力狀況、信用狀況來進行徵信作業，決定房貸核貸成數。申貸人的收入、負債比狀況、工作性質與信用評分，條件越好的申貸人，取得較好的房貸額度和房貸利率。
• 房屋的因素
  房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。

房子能取得多少額度的資金，都是由銀行將上述條件，進行綜合評估後而決定。建議你，申貸前可以先找多間銀行對房子進行估價，並根據你的條件估算房貸成數。

房貸成數不足的原因有哪些？

掌握銀行房貸成數的重點後，就能向銀行提出房屋貸款的需求，銀行就會將房屋與申請人的條件進行評估，精算後給予房屋估價的成數。通常造成房貸不足的常見原因如下：

• 鑑估落差
• 房屋類型
• 房屋屋齡
• 房屋地段
• 信用條件
• 財力狀況

對銀行來說房子位在蛋黃區的房貸成數會較高，大概會有8成；如果是在蛋白區的，貸款成數約為7成左右；蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的房屋貸款成數。

避免房貸成數不足的方法？

如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。

1.預作解約條款

因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行貸款成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，是可以利用「但書條款」來避免。

買房若擔心發生房貸成數不足，買賣雙方可以在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註貸款不足時的解約條款。

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。

以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。

房貸成數不足遭毀約的後果？

如果因為房貸成數不足而造成毀約，將會面臨以下3種的情況發生：

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。

不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

提高貸款成數的方法？

1.提供有利的財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

2.提供優質保證人

若有房貸不足時，可以提供優質收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

3.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

4.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

5.跟銀行保持密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

6.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

7.購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

房貸成數常見問題

• Q1房屋類型會影響房貸成數、利率嗎？
• A1當然會！申請原屋融資，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。
• Q2銀行估價出來的價格與實際的有落差，要以誰的為準？
• A2各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準。
• Q3擔心銀行房貸金額不足，但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦？
• A3若是無法確定貸款成數，是否能滿足買房時所需的資金，可以在「不動產買賣契約書」上備註：「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，不過仍須賣方同意後，此項條款才能成立。

如果申貸時發現房貸成數不足，表示你需要準備更多的自備款（頭期款）。如果對於銀行所提供貸款條件不如預期，建議可以在申貸前找其他家銀行幫忙評估，找到貸款條件是自己的能力可以接受後，再予以送件申請，但提醒你，切勿短期內頻繁送件而影響房貸過件率。