房屋增貸利率多少?一般銀行房屋增貸年利率1.4%~3%。房屋增貸缺點最重要的兩點就是審核過件率低與核款金額低。房貸增貸條件須具備繳款紀錄正常、信用分數600以上,提出薪轉或財力證明。房貸流程要多久?房屋增貸流程從申請到撥款需要7~10個工作天,比一般房貸需要2週的時間要快一些。
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Toggle房屋增貸是什麼?
房屋增貸是指你名下本來就有一筆房屋貸款,在這筆房貸還沒還完的情況下,用房貸再貸一筆資金出來,也就是增加房子貸款金額。簡單說,當你需要資金周轉時,不用賣房也能取得資金,只要向銀行申請房貸增貸,把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用。
近來政府打炒房動作頻頻,央行總裁楊金龍透露,不排除實施第5波選擇性信用管制措施,針對「特定區域第二戶房貸」貸款成數限制,加上先前「不得有寬限期」的限制,對有意購買第二間房子的民眾無疑是雪上加霜。
房屋增貸缺點有哪些?
房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點:
- 若是房屋增值幅度不大,貸款本金還得不多,這樣會影響銀行過件的機率,而且就算過件核貸的額度也不會太高。
- 身上同時負擔房貸與其他貸款,這樣會讓個人負債比例過高,也會影響銀行的房屋增貸審核,負債比例越高,核貸額度則越少。
房貸增貸優點
房貸增貸的優點有常見以下幾點:
- 貸款額度高:依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
- 貸款利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%起。
- 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年。
- 貸款審核速度快:由於增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。
- 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。
房屋增貸條件與增貸不過原因
房屋增貸只能向原房貸銀行提出申請,而銀行對於貸款審核嚴格,因此需符合以下條件,才有可能提高申請成功的機會。
1.原房貸繳款紀錄正常:
房屋貸款若有遲繳紀錄,銀行多會婉拒房屋增貸的申請。
2.信用報告的分數正常:
信用卡或貸款繳費正常,讓信用報告分數維持600分以上,可以提高過件機會。
3.提出薪轉與財力證明:
銀行重視申請者是否有穩定的工作收入,以確保日後的還款能力沒有問題,因此需要提供相關的財力證明,如薪資轉帳、扣繳憑單、勞保明細、有價證券等。
向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?
- 職業收入不明:工作薪資是直接領現金的族群,例如:保母、計程車司機、木工、接案工作者等。
- 申請人信用不佳:貸款有遲繳記錄、動用信用卡循環、預借現金等情形,都會造成信用評分過低。
- 負債比過高:每月貸款支出超過平均月收入40%,即視為負債比過高。
- 無增貸空間:房子經銀行鑑價後,無多餘空間可貸款。
- 聯徵多查:近期曾向多家銀行申請信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢。
- 增貸資金用途:銀行審核貸款時,都會電話照會詢問貸款用途,如果回答「裝潢」或「買房」,都可能被視為炒房而被銀行婉拒。
房貸增貸適用時機
面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,用房子來增貸成為解決資金問題的解方之一。借款人向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。
房貸增貸注意事項
想要申請房子增貸時,請務必要注意以下情況:
- 房屋條件
因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。
- 個人條件
如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
(1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
(2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。
(3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
(4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。
(5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。
成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。
房屋增貸利率比較
一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。
銀行增貸利率比較
各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同,比較條件如下表所列:
房屋增貸 | 國泰世華 | 凱基銀行 | 遠東銀行 | 上海商業 | 中國信託 | 永豐銀行 | 渣打銀行 | 台新銀行 | 王道銀行 |
增貸利率 | 1.81%起 | 1.69%起 | 1.73%起 | 1.73%起 | 1.78%起 | 1.81%起 | 1.69%起 | 1.87%起 | 1.90%起 |
增貸成數 | 最高房屋鑑價80% | 最高房屋鑑價85% | 最高房屋鑑價85% | 未提供 | 最高房屋鑑價85% | 最高房屋鑑價85% | 最高房屋鑑價85% | 最高房屋鑑價80% | 最高房屋鑑價85% |
增貸期限 | 最長20年 | 最長20年 | 最長20年 | 未提供 | 最長20年 | 最長20年 | 最長20年 | 最長20年 | 最長30年 |
(以上資訊來自各銀行官網,正確資訊仍以各銀行公告為主)
大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。
各管道房貸比較
總的來說,房屋增貸適合小額資金週轉、原房貸成數不高的人申請;房屋轉增貸適合想取得更高貸款額度的人申請;二胎房貸則適合,房屋增貸與轉增貸被銀行婉拒的人申請,建議可以向大型上市櫃的融資公司申辦,有機會能取得最高500萬的貸款額度。
下表列舉各種房貸的條件與優缺點:
貸款方案 | 好事貸二胎 | 銀行二胎 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 |
貸款額度 | 鑑價120% | 鑑價90% | 鑑價70%~80% | 鑑價70%~80% |
貸款期限 | 10年 | 7~15年 | 最長20年 | 最長30年 |
貸款優點 | 條件審核寬鬆 額度最高500萬 不需改變原房貸 | 不需改變原房貸 | 費用省 利率低 | 額度較大 |
貸款缺點 | 利率較高 還款期限短 | 審核嚴格 還款期限短 | 審核嚴格 額度較小 流程繁瑣 | 審核嚴格 費用較多 |
房屋增貸流程
因為銀行已有留存申請者的基本資料,所以房屋增貸的申請流程很簡單,只需準備房貸的繳款證明、薪資轉帳&扣繳憑單,向銀行申請增貸,若增貸無法通過,可考慮轉增貸到別間銀行;銀行貸款遭婉拒,還能向好事貸公司申請二胎房貸,無論是剛買房或剛轉貸,都沒問題。
1.房屋增貸申請前須備妥以下資料:
- 身分證+雙證件(駕照or健保卡)
- 申請書與個資同意書
- 工作與收入證明(如薪轉存摺、在職證明、扣繳憑單、勞保異動明細等)
- 其他財力資料證明(如定存單、基金對帳單、股票庫存等)
2.房屋增貸的申請流程:
其申請流程如以下所列:
- 提出申請:備妥上述資料,親自到銀行提出申請。(約0.5天)
- 房屋鑑價:銀行派員到房屋所在地進行評估鑑價。(約2天)
- 進行審核:銀行審核送件的資料與申請人的條件。(約3~5天)
- 對保簽約:照會結果後,需親自到銀行對保簽約。(約0.5天)
- 設定抵押:代書送件地政事務所進行抵押權設定。(約1~2天)
- 撥款入帳:抵押權設定完成後,銀行撥款至帳戶。(約0.5天)
以上房屋增貸流程,從申請到撥款需要7~10個工作天,比一般房貸需要2週的時間要快一些。
房屋增貸QA
Q房子剛買可以增貸嗎?
可以,但是需視申請管道而定:
- 銀行:因為銀行作風保守,對於貸款後近期增貸的申請,多會加以婉拒。
- 好事貸:融資公司貸款審核寬鬆,可以接受立即增貸的情況,只要房屋還有貸款空間,就算剛買房也可以馬上提出申請。
Q房貸繳多久後可以增貸?
- 一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸
- 有使用房貸寬限期,至少要等寬限期滿,再繳兩年本息攤還
- 好事貸二胎房貸,剛買房也可以再申請房屋增貸
Q我可以用增貸的方式買房嗎?
將名下還在貸款的房子,向銀行申請房屋增貸來買第二間房子,這樣的方式是可行的。不過,2022年中央銀行開始出手抑制房價,除了連續升息的政策影響銀行房貸利率外,銀行也將嚴格審核增貸買房的申請,使得房屋增貸的申請成功機率大為降低。