房屋增貸利率、缺點與條件為何?房貸增貸流程要多久?

房屋增貸利率多少?一般銀行房屋增貸年利率1.4%~3%。房屋增貸缺點最重要的兩點就是審核過件率低與核款金額低。房貸增貸條件須具備繳款紀錄正常、信用分數600以上,提出薪轉或財力證明。房貸流程要多久?房屋增貸流程從申請到撥款需要7~10個工作天,比一般房貸需要2週的時間要快一些。

房屋增貸是什麼?

房屋增貸是指你名下本來就有一筆房屋貸款,在這筆房貸還沒還完的情況下,用房貸再貸一筆資金出來,也就是增加房子貸款金額。簡單說,當你需要資金周轉時,不用賣房也能取得資金,只要向銀行申請房貸增貸,把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用。

近來政府打炒房動作頻頻,央行總裁楊金龍透露,不排除實施第5波選擇性信用管制措施,針對「特定區域第二戶房貸」貸款成數限制,加上先前「不得有寬限期」的限制,對有意購買第二間房子的民眾無疑是雪上加霜。

房屋增貸缺點有哪些?

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點:

  1. 若是房屋增值幅度不大,貸款本金還得不多,這樣會影響銀行過件的機率,而且就算過件核貸的額度也不會太高。
  2. 身上同時負擔房貸與其他貸款,這樣會讓個人負債比例過高,也會影響銀行的房屋增貸審核,負債比例越高,核貸額度則越少。

房貸增貸優點

房貸增貸的優點有常見以下幾點:

  1. 貸款額度高:依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
  2. 貸款利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%起。
  3. 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年。
  4. 貸款審核速度快:由於增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。
  5. 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。

房屋增貸條件與增貸不過原因

房屋增貸只能向原房貸銀行提出申請,而銀行對於貸款審核嚴格,因此需符合以下條件,才有可能提高申請成功的機會。

1.原房貸繳款紀錄正常:
房屋貸款若有遲繳紀錄,銀行多會婉拒房屋增貸的申請。

2.信用報告的分數正常:
信用卡或貸款繳費正常,讓信用報告分數維持600分以上,可以提高過件機會。

3.提出薪轉與財力證明:
銀行重視申請者是否有穩定的工作收入,以確保日後的還款能力沒有問題,因此需要提供相關的財力證明,如薪資轉帳、扣繳憑單、勞保明細、有價證券等。

向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?

  • 職業收入不明:工作薪資是直接領現金的族群,例如:保母、計程車司機、木工、接案工作者等。
  • 申請人信用不佳:貸款有遲繳記錄、動用信用卡循環、預借現金等情形,都會造成信用評分過低。
  • 負債比過高:每月貸款支出超過平均月收入40%,即視為負債比過高。
  • 無增貸空間:房子經銀行鑑價後,無多餘空間可貸款。
  • 聯徵多查:近期曾向多家銀行申請信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢。
  • 增貸資金用途:銀行審核貸款時,都會電話照會詢問貸款用途,如果回答「裝潢」或「買房」,都可能被視為炒房而被銀行婉拒。

房貸增貸適用時機

面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,用房子來增貸成為解決資金問題的解方之一。借款人向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。

房貸增貸注意事項

想要申請房子增貸時,請務必要注意以下情況:

  • 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。

  • 個人條件

如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
(1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
(2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。
(3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
(4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。
(5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。

房屋增貸利率比較

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

銀行增貸利率比較

各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同,比較條件如下表所列:

房屋增貸國泰世華凱基銀行遠東銀行上海商業中國信託永豐銀行渣打銀行台新銀行王道銀行
增貸利率 1.81%起1.69%起1.73%起1.73%起1.78%起1.81%起1.69%起1.87%起1.90%起
增貸成數 最高房屋鑑價80%最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價85%未提供最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價80%最高房屋鑑價85%
增貸期限最長20年最長20年最長20年未提供最長20年最長20年最長20年最長20年最長30年

(以上資訊來自各銀行官網,正確資訊仍以各銀行公告為主)

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

各管道房貸比較

總的來說,房屋增貸適合小額資金週轉、原房貸成數不高的人申請;房屋轉增貸適合想取得更高貸款額度的人申請;二胎房貸則適合,房屋增貸與轉增貸被銀行婉拒的人申請,建議可以向大型上市櫃的融資公司申辦,有機會能取得最高500萬的貸款額度。

下表列舉各種房貸的條件與優缺點:

貸款方案新鑫二胎銀行二胎房屋增貸房屋轉增貸
貸款額度鑑價120%鑑價90%鑑價70%~80%鑑價70%~80%
貸款期限10年7~15年最長20年最長30年
貸款優點條件審核寬鬆
額度最高500萬
不需改變原房貸
不需改變原房貸費用省
利率低
額度較大
貸款缺點利率較高
還款期限短
審核嚴格
還款期限短
審核嚴格
額度較小
流程繁瑣
審核嚴格
費用較多

房屋增貸流程

因為銀行已有留存申請者的基本資料,所以房屋增貸的申請流程很簡單,只需準備房貸的繳款證明、薪資轉帳&扣繳憑單,向銀行申請增貸,若增貸無法通過,可考慮轉增貸到別間銀行;銀行貸款遭婉拒,還能向新鑫公司申請二胎房貸,無論是剛買房或剛轉貸,都沒問題。

1.房屋增貸申請前須備妥以下資料:

  1. 身分證+雙證件(駕照or健保卡)
  2. 申請書與個資同意書
  3. 工作與收入證明(如薪轉存摺、在職證明、扣繳憑單、勞保異動明細等)
  4. 其他財力資料證明(如定存單、基金對帳單、股票庫存等)

2.房屋增貸的申請流程:

其申請流程如以下所列:

  1. 提出申請:備妥上述資料,親自到銀行提出申請。(約0.5天)
  2. 房屋鑑價:銀行派員到房屋所在地進行評估鑑價。(約2天)
  3. 進行審核:銀行審核送件的資料與申請人的條件。(約3~5天)
  4. 對保簽約:照會結果後,需親自到銀行對保簽約。(約0.5天)
  5. 設定抵押:代書送件地政事務所進行抵押權設定。(約1~2天)
  6. 撥款入帳:抵押權設定完成後,銀行撥款至帳戶。(約0.5天)

以上房屋增貸流程,從申請到撥款需要7~10個工作天,比一般房貸需要2週的時間要快一些

房屋增貸QA

Q房子剛買可以增貸嗎?

可以,但是需視申請管道而定:

  • 銀行:因為銀行作風保守,對於貸款後近期增貸的申請,多會加以婉拒。
  • 新鑫:融資公司貸款審核寬鬆,可以接受立即增貸的情況,只要房屋還有貸款空間,就算剛買房也可以馬上提出申請。

Q房貸繳多久後可以增貸?

  1. 一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸
  2. 有使用房貸寬限期,至少要等寬限期滿,再繳兩年本息攤還
  3. 新鑫二胎房貸,剛買房也可以再申請房屋增貸

Q我可以用增貸的方式買房嗎?

將名下還在貸款的房子,向銀行申請房屋增貸來買第二間房子,這樣的方式是可行的。不過,2022年中央銀行開始出手抑制房價,除了連續升息的政策影響銀行房貸利率外,銀行也將嚴格審核增貸買房的申請,使得房屋增貸的申請成功機率大為降低。