房屋抵押貸款利率怎麼算?房屋抵押貸款額度最高多少?

申請人若有房子作擔保品,地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。房屋抵押貸款利率怎麼算?房產抵押貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。房屋抵押貸款額度最高多少?銀行最高300萬,融資公司最高500萬,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。

房屋抵押貸款利率怎麼算?房屋抵押貸款額度最高多少?

目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行,以及提供的額度和利率如下(可至各家銀行進行房貸試算功能):

貸款管道房屋抵押
貸款額度
房屋抵押
貸款利率
房屋抵押
貸款年限
開辦費
中國信託
(分期攤還)
85%1.68%起20年6,500元
中國信託
(隨借隨還)
房屋鑑價80%2.30%起1年期,約定到期視情況自動展期6,500元
渣打銀行房屋鑑價85%未提供未提供未提供
合作金庫房屋鑑價80%1.53%起20年5,300元
第一銀行未提供1.95%起未提供5,300元起
兆豐銀行房屋鑑價80%1.35%起20年5,300元起

不管是向銀行申辦哪種貸款,銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核,並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話,地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同,同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同,不過千萬別因此每間都送件。

房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款就是拿名下的房子,抵押給金融機構或融資公司,以取得一筆資金,房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都屬於房屋抵押貸款的一種,但不包含購屋貸款,因為房屋抵押貸款的前提是您的名下已經有房產。

當你有購車、整合負債(如信用卡債)、投資理財等需求,或正在籌措買第二間房的頭期款時,都可以透過房子抵押貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息,金融機構就有權處分(拍賣)作為抵押品的房子。

房屋抵押貸款的優點

  • 取得較低的貸款利率

因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,因此會比無抵押的借貸(如個人信貸)有機會取得利率較低的貸款方案。房產抵押貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。

  • 取得較高額度的資金

由於金管會有規定,債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍。因此,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。

  • 貸款年限較其他貸款長

房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。

  • 不用賣房也能取得資金

如果臨時有資金或投資理財需求,不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金,藉由房屋抵押貸款,你也可以繼續住在你家,又同時取得一筆資金。

房屋抵押貸款的申請條件

  • 年齡限制

申請人的年齡最低需滿20歲,最高不超過65歲,且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
小叮嚀:銀行貸放的條件,除了限制申請人的年齡,也會限制「貸款年限+屋齡<50」,如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大,都會壓縮到還款期限。

  • 良好的信用狀況

只要是跟銀行貸款,銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告,並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債(負債比太高)或聯徵次數太多,都可能導致審核不過,就算過了,額度和利率可能也不會太好。

  • 優質的擔保品(房子)

當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時,銀行會先針對你的房子進行估價,房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性,所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子,在銀行眼中的價值也會比較高。

當然有的時候也會發生,不同的銀行對於同一間房有不同的評價,可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。這些因素除了會影響銀行鑑價的結果,也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。

房子愈老,貸款成數愈低、房貸利率則愈高。根據聯徵中心2022年Q1的統計,屋齡12年以下的貸款成數約7成4、利率約在1.37 ~ 1.44%之間,屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.51 ~ 1.56%之間,確實有些許差距。

屋齡平均鑑估值(千元)平均貸款成數平均貸款利率
0–12年15,17574.021.41%
12–21年15,22271.191.47%
21–30年9,60071.781.54%
30年以上10,40771.361.54%

房屋抵押貸款的申請流程

(1) 備妥文件

  • 身份證及第二證件(駕照or健保卡)
  • 土地及建物權狀
  • 收入/財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單等)

(2) 提出申請

提出申請後,銀行會先對申請人的房子進行鑑價,並調閱申請人的聯徵信用報告,這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行,因為每申請一次、銀行就調閱一次,這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

例如:前三家銀行都已婉拒,其他的銀行,如果看到你被查詢的次數這麼多,貸款卻都沒有辦成,就會擔心你是否有什麼問題,就不會願意借給你。

(3) 通知審核結果

銀行會依照申請人的信用及房屋的狀況,來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過,房產抵押貸款利率及額度也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意,也可以請經辦業務,向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4) 對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見,就可以進行「簽約對保」,也就是銀行與申請人簽訂貸款合約,確保雙方的權益。合約簽完之後,再委由代書辦理抵押權設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種,前者是只要抵押借款清償了,即使抵押權沒有塗銷也失去效力;後者則是設定抵押時,雙方先訂一個最高數額,以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說,就算你房貸繳清了,銀行不會馬上發清償證明給你,需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款(卡債或其他貸款),才算完全清償。

(5) 撥款到指定的銀行帳戶

完成上述流程之後,銀行就會撥款到指定的帳戶中,之後只要按時還款就好。

房屋抵押貸款的管道

(1) 銀行

如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款,可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸(透支型房貸);如果房子本身有貸款,您可以選擇向原銀行增貸,也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。銀行可申請的房屋抵押貸款種類:

不管是申請哪一種房屋貸款,通常銀行提供的利率會比較低,但是銀行的審核也非常嚴格,只要跟銀行貸款,銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比,所以不是人人都可以辦。

如果你能找銀行借且額度也夠用,當然是最好!但是如果銀行不貸給你,你也還有其他選擇。

(2) 融資公司

融資公司主要是針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資,如二胎房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。其中,融資公司又分為股票上市和非上市公司,前者需公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,相對有保障,如中租、裕融、和潤。

如果您覺得銀行的房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸,貸款額度無法滿足您的需求,您可以選擇向裕融新鑫公司申請次順位房貸;如果您已申請過銀行次順位貸款,也可以申請新鑫二胎房貸轉增貸,來代償銀行二順位貸款現欠餘額,不僅額度比銀行高、審核也較寬鬆,可有效解決您的資金問題。裕融新鑫可申請的房屋抵押貸款種類:

  • 二胎房貸
  • 二胎房貸增貸
  • 二胎房貸轉增貸

不過由於法規的關係,融資公司不能直接對客戶放款,需透過經銷商來辦理二胎房貸,而好事貸是裕融新鑫的直屬經銷商,每一位房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷,能幫您爭取最好的貸款條件、提供您最專業的服務。

(3) 民間借貸

當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸,基本上只要您有資金需求,即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產,都可以跟民間借款,通常他們是來者不拒,標榜秒速放款、隨來隨借,甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。

民間可申請的房屋抵押貸款種類:

  • 房屋抵押借款
  • 二胎房貸
  • 二胎房貸增貸
  • 二胎房貸轉增貸
  • 三胎房貸

但提醒您要特別注意,民間貸款所用的「3分利」是指「月息」,而非一般銀行或融資公司貸款所用的「年息」,若是再乘上12個月,真正的年利率為36%,而且還款方式、收費方式都不公開透明,建議您審慎評估。