申請人若有房子作擔保品，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。房屋抵押貸款利率怎麼算？房產抵押貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間；信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。房屋抵押貸款額度最高多少？銀行最高300萬，融資公司最高500萬，如果想取得較大額的資金，有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。
房屋抵押貸款利率怎麼算？房屋抵押貸款額度最高多少？
目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行，以及提供的額度和利率如下（可至各家銀行進行房貸試算功能）：
| 貸款管道 | 房屋抵押 貸款額度 | 房屋抵押 貸款利率 | 房屋抵押 貸款年限 | 開辦費 |
| 中國信託 （分期攤還） | 85% | 1.68%起 | 20年 | 6,500元 |
| 中國信託 （隨借隨還） | 房屋鑑價80% | 2.30%起 | 1年期，約定到期視情況自動展期 | 6,500元 |
| 渣打銀行 | 房屋鑑價85% | 未提供 | 未提供 | 未提供 |
| 合作金庫 | 房屋鑑價80% | 1.53%起 | 20年 | 5,300元 |
| 第一銀行 | 未提供 | 1.95%起 | 未提供 | 5,300元起 |
| 兆豐銀行 | 房屋鑑價80% | 1.35%起 | 20年 | 5,300元起 |
不管是向銀行申辦哪種貸款，銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核，並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同，同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同，不過千萬別因此每間都送件。
房屋抵押貸款是什麼？
房屋抵押貸款就是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金，房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都屬於房屋抵押貸款的一種，但不包含購屋貸款，因為房屋抵押貸款的前提是您的名下已經有房產。
當你有購車、整合負債（如信用卡債）、投資理財等需求，或正在籌措買第二間房的頭期款時，都可以透過房子抵押貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息，金融機構就有權處分（拍賣）作為抵押品的房子。
房屋抵押貸款的優點
- 取得較低的貸款利率
因為是有抵押的借貸，對銀行來說風險較低，因此會比無抵押的借貸（如個人信貸）有機會取得利率較低的貸款方案。房產抵押貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間；信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。
- 取得較高額度的資金
由於金管會有規定，債務人於全體金融機構的無擔保債務（包含信用卡、現金卡及信用貸款），不得超過月收入的22倍。因此，如果想取得較大額的資金，有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。
- 貸款年限較其他貸款長
房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年，有的還有寬限期，每期的還款壓力相對較小（信貸最長7年）。
- 不用賣房也能取得資金
如果臨時有資金或投資理財需求，不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金，藉由房屋抵押貸款，你也可以繼續住在你家，又同時取得一筆資金。
房屋抵押貸款的申請條件
- 年齡限制
申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
小叮嚀：銀行貸放的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。
- 良好的信用狀況
只要是跟銀行貸款，銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告，並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，都可能導致審核不過，就算過了，額度和利率可能也不會太好。
- 優質的擔保品（房子）
當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。
當然有的時候也會發生，不同的銀行對於同一間房有不同的評價，可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。這些因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。
房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。根據聯徵中心2022年Q1的統計，屋齡12年以下的貸款成數約7成4、利率約在1.37 ~ 1.44%之間，屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.51 ~ 1.56%之間，確實有些許差距。
| 屋齡 | 平均鑑估值（千元） | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
| 0–12年 | 15,175 | 74.02 | 1.41% |
| 12–21年 | 15,222 | 71.19 | 1.47% |
| 21–30年 | 9,600 | 71.78 | 1.54% |
| 30年以上 | 10,407 | 71.36 | 1.54% |
房屋抵押貸款的申請流程
(1) 備妥文件
- 身份證及第二證件（駕照or健保卡）
- 土地及建物權狀
- 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
(2) 提出申請
提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。
例如：前三家銀行都已婉拒，其他的銀行，如果看到你被查詢的次數這麼多，貸款卻都沒有辦成，就會擔心你是否有什麼問題，就不會願意借給你。
(3) 通知審核結果
銀行會依照申請人的信用及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，房產抵押貸款利率及額度也會一併告知。
如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。
(4) 對保及房屋抵押權設定
如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權設定程序。
抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。
也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。
(5) 撥款到指定的銀行帳戶
完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。
房屋抵押貸款的管道
(1) 銀行
如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款，可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸（透支型房貸）；如果房子本身有貸款，您可以選擇向原銀行增貸，也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。銀行可申請的房屋抵押貸款種類：
- 房屋抵押貸款
- 理財型房貸
- 房屋增貸
- 房屋轉增貸
- 二胎房貸
不管是申請哪一種房屋貸款，通常銀行提供的利率會比較低，但是銀行的審核也非常嚴格，只要跟銀行貸款，銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比，所以不是人人都可以辦。
如果你能找銀行借且額度也夠用，當然是最好！但是如果銀行不貸給你，你也還有其他選擇。
(2) 融資公司
融資公司主要是針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資，如二胎房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。其中，融資公司又分為股票上市和非上市公司，前者需公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，相對有保障，如融資公司、好事貸、 。
如果您覺得銀行的房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸，貸款額度無法滿足您的需求，您可以選擇向好事貸好事貸公司申請次順位房貸；如果您已申請過銀行次順位貸款，也可以申請好事貸二胎房貸轉增貸，來代償銀行二順位貸款現欠餘額，不僅額度比銀行高、審核也較寬鬆，可有效解決您的資金問題。好事貸好事貸可申請的房屋抵押貸款種類：
- 二胎房貸
- 二胎房貸增貸
- 二胎房貸轉增貸
不過由於法規的關係，融資公司不能直接對客戶放款，需透過經銷商來辦理二胎房貸，而好事貸是好事貸好事貸的直屬經銷商，每一位房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷，能幫您爭取最好的貸款條件、提供您最專業的服務。
(3) 民間借貸
當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸，基本上只要您有資金需求，即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產，都可以跟民間借款，通常他們是來者不拒，標榜秒速放款、隨來隨借，甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。
民間可申請的房屋抵押貸款種類：
- 房屋抵押借款
- 二胎房貸
- 二胎房貸增貸
- 二胎房貸轉增貸
- 三胎房貸
但提醒您要特別注意，民間貸款所用的「3分利」是指「月息」，而非一般銀行或融資公司貸款所用的「年息」，若是再乘上12個月，真正的年利率為36%，而且還款方式、收費方式都不公開透明，建議您審慎評估。