房屋貸款可以一胎跟二胎嗎?房屋一二胎借貸意思是什麼?

房屋貸款可以一胎跟二胎嗎?可以。一個房子可以同時有一胎貸款與二胎借貸。房屋一二胎借貸意思是什麼?一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人A為了保障自身權益,會將您的房子作抵押權設定,而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款,也就是房屋一胎貸款。因此當您向債權人B申請房屋二胎貸款時,債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後。

房屋貸款可以一胎跟二胎嗎?房屋一二胎借貸意思是什麼?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人A為了保障自身權益,會將您的房子作抵押權設定,而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款,也就是房屋一胎貸款。因此當您向債權人B申請房屋二胎貸款時,債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後,也就是第二順位。

二胎借貸好嗎?優缺點有哪些?

二胎房貸優點:

  • 貸款額度高
  • 申辦流程簡單
  • 撥款速度快
  • 活化資產價值

二胎房貸缺點:

  • 二胎房貸利率高
  • 銀行二胎貸款審核嚴格

其實透過銀行取得資金的方式有很多種,例如信用貸款、汽車貸款、房屋增貸以及房屋轉增貸,但為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款?後面我們會再做更詳細的說明。

二順位房貸最大的優勢就是,二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速,對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說,是不錯的資金取得方式。

雖然相較於信用貸款、汽車貸款,二順位貸款的利率並不算高,但如果與類似的房貸產品相比(如房屋增貸、房屋轉增貸)之下,二胎房貸的利率會比較高一點,不過這也是有原因的。

前面我們有提到,二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後,也就是說,假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時,賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務,剩餘的價金再依序受償。因此二胎房貸的風險較高,債權人很有可能無法回收借出去的資金,所以利率會比較高。也因此,大多數的銀行不太願意承作,甚至在貸款審核上也會比較嚴格。

二胎借貸額度是多少?

申請二胎房貸可以貸到多少錢?除了要看貸款額度之外,還要注意貸款成數是多少?依據不同申貸管道,二胎房貸的貸款額度20萬~600萬都有、貸款成數則是房屋鑑價的90%~120%不等。

舉例來說,目前銀行二胎房貸的貸款額度,大概落在150萬~350萬之間,但因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說,不論您的原房貸餘額剩下多少,銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度,假設您的原房貸設定金額本來就高,恐怕只能貸30萬至50萬左右。
而裕融新鑫二胎房屋貸款的額度,最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多,但其實裕融新鑫二胎房貸的可貸額度,是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金,因此房貸還得越多、可貸額度就越多。

貸款管道新鑫二胎房貸銀行二胎房貸
貸款額度最高500萬最高350萬
貸款成數120%房屋鑑價90%
可貸額度原房貸餘額原房貸設定金額

二胎借貸利率是多少?

不同的二胎房貸申請管道,貸款利率也不太一樣:

  • 銀行:2.5%~15.99%
  • 裕融新鑫:7%~14%
  • 民間借貸:6%~36%

裕融新鑫二胎房貸的利率最低7%,雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高,但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%,與新鑫二胎利率差不多。而民間借貸業者,時常以各式各樣的名目向借款人收費,且還款方式可能是只還利息、不還本金,因此也不見得比較划算。

貸款小知識

一般貸款是撥款完成後的一個月,才開始還款,但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息,等於一撥款就先賺走您3個月的利息(不退還)。

貸款管道新鑫二胎房貸銀行二胎房貸民間二胎房貸
貸款利率7%~14%2.5%~15.99%6%~36%
服務費貸款金額10%~15%
還款方式本息均攤本息均攤只繳息不還本

二胎借貸申請管道有哪些?

目前房屋二胎貸款的申請管道有銀行、融資公司(裕融新鑫二胎)和民間借貸業者,以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。

(1)銀行二胎房貸

銀行二胎房屋貸款的利率,是所有房屋二胎貸款管道裡最低的,相對還款壓力會比較小,但通常只有條件非常好的客戶,才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。

此外,由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低,因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。

雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件,並沒有提到個人信用,但事實上不管是跟銀行申請哪種貸款,銀行都一定會看借款人的信用狀況及信用評分,以下幫您整理常見的銀行婉拒原因:

  • 信用卡額度使用率較高
  • 使用信用卡循環利息
  • 曾用信用卡預借現金
  • 信用卡費或其他貸款遲繳
  • 聯徵被查詢次數多

除了借款人的自身條件會影響銀行二胎貸款的過件率,房屋狀況也會有影響,如果您的房屋有下列情況,也可能無法通過審核:

  • 屋齡較高
  • 屋況老舊
  • 房屋所在地偏遠
  • 房屋有私人設定
  • 房屋為共同持有
  • 一年內有民間私人設定紀錄
  • 一年內有查封紀錄
貸款銀行貸款額度貸款利率申請條件申辦費用
國泰世華20~150萬2.5%~15%20~64歲、信用正常貸款金額1%起
玉山銀行50萬起2.66%~9.88%年滿20歲、信用正常貸款金額1%起
台新銀行最高300萬3.25%~18%20~60歲、信用正常5,000~12,000元
兆豐銀行依本行鑑估辦法核貸2.53%起25~60歲、具還款能力之本行既有房貸戶貸款額度0.0015%,最低3,300元
王道銀行最高500萬4.50%起25~60歲、他行房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常9,000~15,000元
永豐銀行50萬起4.77%起20~65歲、信用正常5,000~12,000元
遠東商銀25萬起3%起20~65歲、房屋持有1年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶5,000元
凱基銀行50萬起2.92%起20~60歲、信用良好、具穩定性償債能力、持有2年以上且房貸滿1年以上、擔保品近1年無非金融機構二順位設定或信託紀錄10,000元
日盛銀行最高300萬3.33%起20~65歲(加計貸款期間)8,000~15,000元
新光銀行最高600萬2%~7.5%20~65歲、信用正常貸款金額1%,最低9,000元起
陽信銀行50萬起3%~4.25%20~70歲、信用良好有償債能力貸款金額1%,最低5,000元

通常銀行收取的開辦費(或稱手續費、帳管費),是沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。此外,部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費(也稱徵信查詢費),費用為每人300元。

(2)融資公司新鑫二胎房貸

融資公司可以說是民間貸款中,最安全可靠的借貸管道,其中股票上市的融資公司(如中租、裕融、和潤),依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,更加地有保障。

裕融旗下子公司–新鑫股份有限公司自2017年推出二胎房屋貸款,不僅利率與銀行相近、額度比銀行高,而且審核也比銀行寬鬆,如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核,那麼會建議您申請新鑫二胎房屋貸款。
但受限於法規,融資公司不能直接對客戶放款,必須透過經銷商,因此找對經銷商也很重要。好事貸為新鑫股份有限公司的直屬經銷商,每一位業務經理都有10年以上的銀行資歷,提供您最專業且安心的借貸服務。

相較於銀行,新鑫二胎房貸的審核寬鬆許多,像是對於收入來源的認定,也無須提供相關文件證明,只要經銷商在送件的報告中,詳細說明即可,跟銀行相比,相當寬鬆。
此外,如果是因為信用評分低或負債比較高,而無法通過銀行審核的客戶,房屋仍有貸款空間,都還是可以申請新鑫二胎房屋貸款,且可以順利核貸撥款。

  • 年滿20~70歲((超過70歲者,可提供一位70歲以下的人作借款人)
  • 申請人或保人有房屋
  • 有工作收入來源(無須提供證明)
  • 無重大信用瑕疵(若有此狀況,另有專案可申請)

如果您的房屋有下列情況,也同樣有機會申請新鑫二胎房貸:

  • 屋齡較高
  • 房屋所在地偏遠
  • 小套房、辦公室

透過好事貸申請新鑫二胎房屋貸款,不論是諮詢、還是申辦過程,除了下列費用之外,都不會跟客戶收取任何額外的費用。

  • 帳管費:貸款金額1.5%
  • 對保費:15,000元(包含代書、地政規費等費用)

(3)民間二胎房貸

其實銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構以外的借貸管道,舉凡融資公司、當鋪、代書、資產管理公司、私人間的借貸等,都屬於民間貸款的一種。而民間借貸之所以會出現,正是因為銀行的貸款審核太嚴格。
民間二胎房貸的申請條件,不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況,基本上只要借款人為房屋所有權人,即可申辦民間二胎貸款。

  • 不需要審核個人條件即可申辦。
  • 有資金需求者皆可。
  • 不論信用狀況、職業或收入。

雖然條件不拘看起來很吸引人,對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說,確實是一種資金取得的方法。但為什麼有些人能順利取得資金、有些人則上當受騙?關鍵就在於如何挑選安全有保障的民間借款。

一般民間二胎房貸的貸款成數為房屋鑑價的80%、貸款額度從50萬~1,000萬元都有,有些民間二胎房貸甚至是沒有金額上限,但通常也伴隨著高利息、高收費,因此建議您在挑選民間二胎房貸時,仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

提醒您在挑選民間二胎房貸時,應注意下列事項:

  • 一般我們常用的二胎房貸利率是以「年」利率標註,但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註,因此作比較時,需再乘上12個月。
  • 一般二胎房貸的還款方式是本息平均攤還,但許多民間二胎貸款是只還利息、不還本金。
貸款管道好事貸
(新鑫附擔保)
銀行當鋪代書資產管理公司
月息0.58-1.16%0.2-1.3%1.5-2.5%0.5-3%1-3%
年利率7-14%2.5%~16%18-30%6-36%12-36%

民間二胎房貸的收費項目不一,名稱也沒有固定,有些業者還可能會以各種名義向借款人收費,建議您可以多作詢問、多作比較。

  • 開辦費/帳管費/手續費(貸款金額5%~15%)
  • 倉棧費(貸款金額4%~5%)
  • 代辦費/服務費(貸款金額5%~10%)
  • 諮詢費(3,000元~6,000元)
  • 代書費、地政規費(12,000元~20,000元)

(4)銀行/新鑫/民間二胎房貸比較表

銀行二胎房貸利率雖低、審核卻相當嚴格;民間二胎房貸審核非常寬鬆(幾乎是條件不拘)、利率卻相當高且收費項目多;而相較之下,新鑫二胎房貸利率與銀行相近、審核也比銀行寬鬆、收費也不像民間巧立名目,除此之外,新鑫二胎房貸的可貸額度/成數空間更是遠勝於銀行。新鑫二胎房貸是當今的金融環境下,最安全可靠且能真正解決資金需求的借貸管道。

貸款管道好事貸 (新鑫二胎)銀行民間借貸代辦、代書
組織規模股票上市公司⭐股票上市公司個人個人、 公司
年利率7-14%⭐4-18%18-36% 只繳息 不還本4-36%
額度500萬⭐300萬不一定依送件管道而定,不一定找銀行
還款期限7-10年(2年寬限期)7-10年不限
過件率非常高
貸款成數鑑價120%鑑價90%不一定
代辦費非常高貸款總額10-30%
特點銀行之外的最佳選擇過件率低、可貸成數低利息負擔最重代辦費用昂貴

二胎借貸的申請流程?

首先,申請二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:

  • 身分證正反面影本
  • 工作證明(識別證、在職證明或其他可證明文件)
  • 所得證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明)
  • 房屋相關文件(近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本)

要特別注意的是,如果是向銀行申請二胎房貸,須提供正式的所得證明(如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等)。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群,建議可向新鑫申請二胎,只要有財力證明都能申請。

準備好上述資料後,您就可以開始申請二胎房貸流程如下:

  • 向銀行、融資公司直屬經銷商或民間借貸業者提出申請
  • 針對你的房屋作估價,以及審核個人條件
  • 貸款核准後,與借貸機構約定時間作簽約對保
  • 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
  • 設定完成後,撥款至申請人帳戶

如果是向銀行申請二胎房貸,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天;若申請裕融新鑫二胎房貸,最快3個工作天可完成撥款;申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

新鑫房二胎增貸能再借嗎?二胎借貸QA

不一定。如果您的房子仍有可貸空間,當然可以申請新鑫二胎增貸,但如果已經沒有增貸空間,裕融新鑫針對老客戶也有提供回娘家專案,只要您原先的新鑫二胎房貸已正常繳款12期,就有機會申請原貸款金額120%的資金(需扣掉原貸款餘額),建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否增貸。

申請過民間二胎房貸,還可以再申請新鑫二胎房貸嗎?

可以。但由於不確定您目前的情況,建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。

申請過銀行二胎房貸,還可以再申請新鑫二胎房貸嗎?

可以。即使您已經申請銀行二胎房貸,還是有機會申請新鑫二胎房貸來幫您作代償,但還是建議您加LINE詢問,由好事貸的專業經理評估可否承作。

房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好?

房屋增貸的可貸額度,是根據房屋現值和原房貸餘額(還有個人條件)來決定。簡單說就是,您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度,因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸,基本上過件率很低。
相較之下,二胎房貸有下列優勢:
.可貸額度高
.審核較寬鬆
.較無時間限制
因此,如果房屋增貸的額度可以滿足您的資金需求,且您的財務狀況和信用狀況都能夠通過銀行審核,那麼會建議您申辦利率較低、貸款期限較長的房屋增貸。但是,如果您覺得額度不夠用,或者是因為信用狀況差、房貸剛貸不久而沒有通過審核,那您就可以考慮向其他間銀行申請二胎房屋貸款。

房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好?

房屋轉增貸就是將您整筆房屋貸款,移轉到另一間銀行,以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率和更高的貸款金額。不過房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款,需要支付的轉貸成本有:
.銀行開辦費
.代書費
.地政規費
.火險地震險
若原貸款仍在綁約期間內,還會有一筆違約金產生,不僅耗時也耗金錢,加上新的銀行會重新審核申請人的條件,如果您近期的財務狀況和信用狀況沒有之前好,也不見得能取得較好的貸款條件與額度。
相較之下,二胎房貸有下列優勢:
.申辦流程簡單
.撥款速度快
.審核較寬鬆
申請二胎房貸不需要更動到您原來的房屋貸款,辦理流程相對簡單,可以更快速地解決您的資金問題。

信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎?

會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的,銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您,新鑫二胎房貸則不會參考信用評分。銀行對於個人信用條件的審核較嚴,基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款;但如果是選擇新鑫二胎房貸,是沒有這個問題的。

收入會影響二胎房貸的過件率嗎?

會。如果是申請銀行二胎房貸,銀行需要了解您的財務狀況,確認您是否有足夠的能力來償還債務。
不過,銀行對於收入來源的認定較為狹隘,除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外,如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資(例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販),也不易通過銀行審核。如果是申請新鑫二胎房貸,就不會有這個問題,新鑫二胎房貸不一定要提供財力證明,即使無提供財力證明或往來存摺,也會順利核貸的。

30年老屋可以申請二胎房貸嗎?

不一定。由於房屋二胎貸款需考量房屋未來的轉手性,因此屋齡較高的房子確實銀行較不願意承作,即使通過審核,貸款額度恐怕也不高。建議您可以購過裝潢翻修來提高房屋價值,或者申請新鑫二胎房貸,只要房子仍有貸款空間,是不會有屋齡限制的問題。

小套房可以申請二胎房貸嗎?

不行。銀行對於小套房的貸款,是非常保守的,不管是申請一胎房貸(購屋貸款)或者二胎房貸,除非您的套房坪數在15坪以上或者地點很好,否則銀行大多不願意承作;但如果是選擇新鑫二胎房貸,只要房子仍有貸款空間,都還是可以申辦的。

申請過民間二胎房貸,銀行會知道嗎?

會。由於申辦二胎房屋貸款需設定第二順位抵押權,因此您不管是跟銀行、融資公司還是其他民間借貸申請二胎房貸,只要沒有辦理塗銷登記,這筆紀錄就會一直留在您的土地、建物登記謄本上。
一般來說,銀行只要看到您的房屋已經有民間私人設定,就不太可能會再借錢給您、也不會幫您代償民間債務。即使您的民間貸款已清償完畢、且已辦理抵押權塗銷,銀行在審核貸款時,會查閱建物的異動索引資料,一樣會看到這個紀錄,如果是在一年內的紀錄,貸款一樣會被婉拒,超過一年才有機會談;但如果是申辦新鑫二胎房貸,就不會有上述問題,一樣還是可以辦理新鑫二胎房貸。

信用貸款跟二胎房貸哪個比較好?

個人信貸不像車貸或房貸需要提供擔保品,因此可以說是銀行貸款的基本入門款,也是大多數人有資金需求時的第一選擇。但也因為信貸屬於無擔保貸款,銀行的審核重點就會放在借款人本身條件的好壞,在審核上也會比較嚴苛。
如果您有以下情形,可能就比較難通過銀行信貸審核:
.負債比過高(每月繳款負擔占收入60%)
.信用空白(未使用信用卡、未辦過貸款)
.信用評分低(分數低於600分)
.無收入證明
.工作不穩定(在職時間少需半年)
此外,雖然許多銀行信貸,標榜額度最高300萬,但礙於金管會針對「無擔保負債」不得超過月收入22倍的限制(DBR22),如果您的資金需求較大,那麼信用貸款恐怕就不符合您的需求。
相較之下,二胎房貸有下列優勢:
.可貸額度高
.貸款利率低
.貸款年限長
.審核較寬鬆
有房屋作擔保的二胎房屋貸款,審核過程中也會將房屋狀況列入考量,因此對於借款人的條件審核會比信用貸款來得寬鬆許多。而銀行二胎房貸的貸款額度,是依據您的房屋現值來決定,沒有DBR22倍的限制,因此如果您的房屋近期增值不少,就有機會取得較大額的資金。

汽車貸款跟二胎房貸哪個比較好?

目前大多數的銀行汽車貸款,都沒有標示確切的可貸金額,幾乎都是以汽車鑑價80%來作表示。然而車子不如房子保值、一落地就開始跌價,因此實際可貸到的額度也不高,相對審核也較嚴格。
相較之下,二胎借貸有下列優勢:
.可貸額度高
.貸款利率低
.貸款年限長