房屋轉增貸條件與流程為何？年齡20歲至65歲，有固定收入來源、具還款能力，信用正常、無不良信用紀錄，他行貸款一年以上且繳款紀錄正常。轉增貸申請流程原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。房貸轉增貸銀行推薦與月付金試算？銀行優惠方案，本文整理提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案。
一、房屋轉增貸是什麼？
1-1 房屋轉貸
房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限，也稱作房貸轉貸、平降轉。
1-2 房屋轉增貸
申請房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款，因此新的銀行會重新鑑價你的房屋價值，如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度，僅減少利息支出，即如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高，即有機會多貸一筆資金出來作運用，即稱作房貸轉增貸。
房屋轉增貸跟房屋增貸，都是利用房屋增值空間，來增加貸款額度的方法，只是辦理方式不同，各有優缺點。而除了透過房屋轉增貸取得額外資金，有些人則是選擇申辦房屋轉貸來減輕房貸壓力，以下比較三種房貸的差別：
| 貸款種類 | 房屋轉增貸 | 房屋轉貸 | 房屋增貸 |
| 貸款方式 | 新貸款取代原貸款，並增加額外資金 | 新貸款取代原貸款 | 原貸款增加額外資金 |
| 申辦銀行 | 新貸款銀行 | 新貸款銀行 | 原貸款銀行 |
| 抵押設定 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 增貸部分需追加設定抵押權 |
| 貸款費用 | 塗銷費1,500~2,500元、手續費5,000~12,000元、代書設定費2,500~6,000元、違約金0.5%~1% | 塗銷費1,500~2,500元、手續費5,000~12,000元、代書設定費2,500~6,000元、違約金0.5%~1% | 手續費5,000元 |
| 優點 | 降低利率、延長還款年限、額外資金 | 可減輕負擔（降低利率、延長還款年限） | 利率低、申辦簡單、額外資金 |
| 缺點 | 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 | 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 | 額度小、審核嚴 |
二、房屋轉增貸條件
2-1 房貸轉增貸優點
- 有機會降息
假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。
- 多一筆資金
由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。
- 延長還款期限（降低月付金）
假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。
2-2 房貸轉增貸優缺點
- 須放棄原房貸優惠
如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。
- 貸款條件變差
如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。
- 轉貸成本不划算
辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。
2-3 房貸轉增貸條件限制
- 年齡20歲至65歲
- 有固定收入來源、具還款能力
- 信用正常、無不良信用紀錄
- 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常（未逾期一個月者）
※ 另外要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。
三、房屋轉增貸推薦
3-1 房貸轉增貸適用時機
什麼時候可以選擇房貸增貸？哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸？以下提供評估的方法：
(1.) 選擇房屋增貸的時機
- 資金需求較小
- 原貸款為優惠房貸
- 原房貸仍在綁約期間
如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高，建議您可以先和原貸款銀行談談看，如果還款紀錄都正常，也是有機會爭取到不錯的貸款條件。
(2.) 選擇房屋轉貸的時機
- 房屋增貸申請未過
- 原房貸銀行不肯調降利率
如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過，或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期，您可以先向其他銀行諮詢看看，如果貸款條件比原銀行好，且轉貸成本經計算後確定有比較划算，您就可以申請房屋轉貸。
(3.) 選擇房屋轉增貸的時機
- 資金需求較大
您必須先確認，作為擔保品的房子條件如何？房屋的殘值有多少？銀行鑑價會低於市價的 1~2 成，如果您對於原銀行的增貸額度不滿意，您可以考慮申請房貸轉增貸，不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異，不一定轉到另一間銀行，就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。
提醒您，不要為了比較而同時送件多家銀行，因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵紀錄，一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄，反而會影響到您的貸款過件率。
3-2 房貸轉增貸注意事項
(1.) 如何知道房屋轉貸／轉增貸是否划算？
只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸，例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。
(2.) 房貸增貸手續費比轉貸低？
房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款，雖然在利率上面會有所降低，但加收的開辦費、手續費加總後，可能會影響到利率，且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金，這樣在整體加總後並不一定較為優惠。
(3.) 轉增貸費用有哪些？
- 轉貸銀行的手續費
向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為5,000~12,000元不等。
- 抵押設定的作業費
辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。
- 原房貸的提前清償違約金
多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。一般會以一定比例 x 貸款本金（或餘額）來計算，例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5%）。
綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。
四、房屋轉增貸試算
4-1 房貸轉貸、房屋轉增貸的額度和利率？
銀行為了吸引新客，有時候會推出相當優惠的方案，以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案：
| 銀行 | 額度 | 年利率 | 年限 | 寬限期 | 費用 |
| 中國信託 | 最高85% | 1.92%起 | 最長30年 | 最長3年 | 開辦費6,500元、代償費2,000元 |
| 國泰世華 | 最高80% | 1.94%起 | 未提供 | 最長2年 | 5,000~20,000元 |
| 永豐銀行 | 最高85% | 1.84%起 | 最長30年 | 最長3年 | 5,000~ 12,000元 |
| 台新銀行 | 最高80% | 1.87%起 | 最長20年 | 最長3年 | 5,000~ 12,000元 |
| 王道銀行 | 最高85% | 1.65%起 | 最長30年 | 最長2年 | 6000元 |
| 凱基銀行 | 最高85% | 1.69%起 | 最長20年 | 未提供 | 5,000元 |
| 遠東商銀 | 未提供 | 1.73%起 | 最長30年 | 未提供 | 5,000元 |
| 上海商銀 | 未提供 | 前2年1.52%起 第3年起1.62%~3.80% | 最長30年 | 未提供 | 9,000元 |
| 渣打銀行 | 最高85% | 1.69% 起 | 平降轉最長30年 轉增貸最長20年 | 最長1年 | 8,000元 |
| 玉山銀行 | 最高80% | 未提供 | 最長20年 | 未提供 | 未提供 |
透過上面的表格可以得知，各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多，建議您與其一間間作比較，不如直接找平常有往來的銀行，除了有機會取得較低的利率之外，也可能會有手續費用上的優惠。
五、房屋轉增貸流程
5-1 申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件？
- 雙證件影本
- 個人財力證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細）
- 戶籍謄本影本
- 土地建物所有權狀影本
- 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單）
5-2 房貸轉貸、轉增貸的申請流程
房貸轉貸／房貸轉增貸的申請流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。
- 尋找銀行：尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
- 承辦評估：提供上述文件後，由承辦轉貸的銀行進行評估。
- 審核對保：審核通過後，進行簽約對保。
- 抵押轉貸：將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
- 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
- 清償證明：原銀行發還清償證明與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
- 塗銷完成：申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。
※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。
5-3 房貸繳多久後可以轉貸？房子剛買可以轉貸嗎？
建議在綁約期滿（2~3年）後再向其他銀行申請房屋轉貸。有2種情況需要考慮：
綁約期：銀行的房屋貸款都有2~3年的綁約期，若是在綁約期內提出轉貸到其他銀行，屬於違約的情況，需付給原銀行一筆違約金。
綁約期已過：一旦過了綁約期，就沒有違約金的問題，即可尋找符合自己條件的銀行申請房屋轉貸。不過，房貸的申請流程需重新再來一次，也要付給新銀行相關的申請費用。
房貸寬限期滿後，若是面臨無法繳交月付金的情況，也可以利用房屋轉貸的方式，向新銀行再申請寬限期，但是這種方法所付出的成本是否划算，則需要仔細精算過後再來考慮是否申請。
房屋轉增貸QA
Q房子可以一直轉貸嗎？有次數限制嗎？
不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式，不斷延長房貸寬限期，維持高槓桿操作，但也有一些風險存在。房子雖然保值，但隨著屋齡增加、還是會掉價，而每申請一次轉貸，銀行都會重新鑑價房屋價值，加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少，因此極有可能愈貸愈少錢，且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力，畢竟貸款本金遲早都是要還的。
Q房貸轉貸跟房貸轉增貸有寬限期嗎？
A有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款，所以申請貸款時，您可以選擇使用1～3年的房貸寬限期。
Q我可以用轉貸的方式買房嗎？
可以。不過需一併考量房屋轉貸的優缺點後，再來決定是否申請：
- 轉貸的好處
(1)增加可運用資金：代償完原房貸後，剩下來的資金即可靈活運用。
(2)降低房貸的利率：新銀行房貸利率通常比原銀行低。
(3)房貸的期限延長：轉貸成功後，新銀行將重新計算還款期限。
(4)將房屋增值套現：若是房屋有增值，新銀行會將增值部分轉換成現金給你。
- 轉貸的缺點
(1)綁約期的違約金：若是在綁約期，需付違約金給原銀行。
(2)新銀行的手續費：轉貸成功要付給新銀行申請上所需的費用。
(3)銀行審核更嚴格：政府加重打房的力道，連帶影響銀行對轉貸審核趨於嚴格。
以上當優點大於缺點時，是可以考慮以轉貸的方式買房。