房屋轉增貸條件與流程為何?房貸轉增貸銀行推薦與月付金試算?

房屋轉增貸條件與流程為何?年齡20歲至65歲,有固定收入來源、具還款能力,信用正常、無不良信用紀錄,他行貸款一年以上且繳款紀錄正常。轉增貸申請流程原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。房貸轉增貸銀行推薦與月付金試算?銀行優惠方案,本文整理提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案。

一、房屋轉增貸是什麼?

1-1 房屋轉貸

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限,也稱作房貸轉貸、平降轉。

1-2 房屋轉增貸

申請房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價你的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作房貸轉增貸

房屋轉增貸跟房屋增貸,都是利用房屋增值空間,來增加貸款額度的方法,只是辦理方式不同,各有優缺點。而除了透過房屋轉增貸取得額外資金,有些人則是選擇申辦房屋轉貸來減輕房貸壓力,以下比較三種房貸的差別:

貸款種類房屋轉增貸房屋轉貸房屋增貸
貸款方式新貸款取代原貸款,並增加額外資金新貸款取代原貸款原貸款增加額外資金
申辦銀行新貸款銀行新貸款銀行原貸款銀行
抵押設定塗銷第一順位抵押權後再設定塗銷第一順位抵押權後再設定增貸部分需追加設定抵押權
貸款費用塗銷費1,500~2,500元、手續費5,000~12,000元、代書設定費2,500~6,000元、違約金0.5%~1%塗銷費1,500~2,500元、手續費5,000~12,000元、代書設定費2,500~6,000元、違約金0.5%~1%手續費5,000元
優點降低利率、延長還款年限、額外資金可減輕負擔(降低利率、延長還款年限)利率低、申辦簡單、額外資金
缺點成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠額度小、審核嚴

二、房屋轉增貸條件

2-1 房貸轉增貸優點

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

2-2 房貸轉增貸優缺點

  • 須放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

2-3 房貸轉增貸條件限制

  1. 年齡20歲至65歲
  2. 有固定收入來源、具還款能力
  3. 信用正常、無不良信用紀錄
  4. 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常(未逾期一個月者)

※ 另外要注意的是,持份房屋如果要辦理轉貸,跟持份土地一樣,需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

三、房屋轉增貸推薦

3-1 房貸轉增貸適用時機

什麼時候可以選擇房貸增貸?哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸?以下提供評估的方法:

(1.) 選擇房屋增貸的時機

  • 資金需求較小
  • 原貸款為優惠房貸
  • 原房貸仍在綁約期間

如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看,如果還款紀錄都正常,也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

(2.) 選擇房屋轉貸的時機

  • 房屋增貸申請未過
  • 原房貸銀行不肯調降利率

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。

(3.) 選擇房屋轉增貸的時機

  • 資金需求較大

您必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2 成,如果您對於原銀行的增貸額度不滿意,您可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

提醒您,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵紀錄,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到您的貸款過件率。

3-2 房貸轉增貸注意事項

(1.) 如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

(2.) 房貸增貸手續費比轉貸低?

房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。

(3.) 轉增貸費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為5,000~12,000元不等。

  • 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。

  • 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。一般會以一定比例 x 貸款本金(或餘額)來計算,例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5%)。

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

四、房屋轉增貸試算

4-1 房貸轉貸、房屋轉增貸的額度和利率?

銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:

銀行額度年利率年限寬限期費用
中國信託最高85%1.92%起最長30年最長3年 開辦費6,500元、代償費2,000元
國泰世華最高80%1.94%起未提供最長2年 5,000~20,000元
永豐銀行最高85%1.84%起最長30年最長3年5,000~ 12,000元
台新銀行最高80%1.87%起最長20年最長3年5,000~ 12,000元
王道銀行最高85%1.65%起最長30年最長2年6000元
凱基銀行最高85%1.69%起最長20年未提供5,000元
遠東商銀未提供1.73%起最長30年未提供5,000元
上海商銀未提供前2年1.52%起
第3年起1.62%~3.80%
最長30年未提供9,000元
渣打銀行最高85%1.69% 起平降轉最長30年
轉增貸最長20年
最長1年8,000元
玉山銀行最高80%未提供最長20年未提供未提供

透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。

五、房屋轉增貸流程

5-1 申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件?

  1. 雙證件影本
  2. 個人財力證明(薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細)
  3. 戶籍謄本影本
  4. 土地建物所有權狀影本
  5. 原房貸繳款紀錄最近一年明細(扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單)

5-2 房貸轉貸、轉增貸的申請流程

房貸轉貸/房貸轉增貸的申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

  1. 尋找銀行:尋找適合的轉貸銀行,確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
  2. 承辦評估:提供上述文件後,由承辦轉貸的銀行進行評估。
  3. 審核對保:審核通過後,進行簽約對保。
  4. 抵押轉貸:將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
  5. 轉貸清償:轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
  6. 清償證明:原銀行發還清償證明與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
  7. 塗銷完成:申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記,將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

5-3 房貸繳多久後可以轉貸?房子剛買可以轉貸嗎?

建議在綁約期滿(2~3年)後再向其他銀行申請房屋轉貸。有2種情況需要考慮:

綁約期:銀行的房屋貸款都有2~3年的綁約期,若是在綁約期內提出轉貸到其他銀行,屬於違約的情況,需付給原銀行一筆違約金

綁約期已過:一旦過了綁約期,就沒有違約金的問題,即可尋找符合自己條件的銀行申請房屋轉貸。不過,房貸的申請流程需重新再來一次,也要付給新銀行相關的申請費用。

房貸寬限期滿後,若是面臨無法繳交月付金的情況,也可以利用房屋轉貸的方式,向新銀行再申請寬限期,但是這種方法所付出的成本是否划算,則需要仔細精算過後再來考慮是否申請。

房屋轉增貸QA

Q房子可以一直轉貸嗎?有次數限制嗎?

不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式,不斷延長房貸寬限期,維持高槓桿操作,但也有一些風險存在。房子雖然保值,但隨著屋齡增加、還是會掉價,而每申請一次轉貸,銀行都會重新鑑價房屋價值,加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少,因此極有可能愈貸愈少錢,且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力,畢竟貸款本金遲早都是要還的。

Q房貸轉貸跟房貸轉增貸有寬限期嗎?

A有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,您可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。

Q我可以用轉貸的方式買房嗎?

可以。不過需一併考量房屋轉貸的優缺點後,再來決定是否申請:

  • 轉貸的好處

(1)增加可運用資金:代償完原房貸後,剩下來的資金即可靈活運用。

(2)降低房貸的利率:新銀行房貸利率通常比原銀行低。

(3)房貸的期限延長:轉貸成功後,新銀行將重新計算還款期限。

(4)將房屋增值套現:若是房屋有增值,新銀行會將增值部分轉換成現金給你。

  • 轉貸的缺點

(1)綁約期的違約金:若是在綁約期,需付違約金給原銀行。

(2)新銀行的手續費:轉貸成功要付給新銀行申請上所需的費用。

(3)銀行審核更嚴格:政府加重打房的力道,連帶影響銀行對轉貸審核趨於嚴格

以上當優點大於缺點時,是可以考慮以轉貸的方式買房。