新手買房全攻略:如何買房?買房流程要注意什麼?

新手買房全攻略如何買房買房流程要注意什麼?買房是人生的大事,而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」,只有「適合自己的房子」,如何買房?買房流程要注意什麼?掌握以下的15項挑選原則,並配合教你的一招:「33原則」(3成的自備款,房貸支出不超過家庭收入的1/3),相信在挑選與買房的問題上,可以為你減輕不少的負擔。

新手買房全攻略:如何買房?買房流程要注意什麼?

買房要問什麼?買房是人生的大事,而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」,只有「適合自己的房子」,如何買房?買房流程要注意什麼?掌握以下的15項挑選原則,並配合教你的一招:33原則」(3成的自備款,房貸支出不超過家庭收入的1/3),相信在挑選與買房的問題上,可以為你減輕不少的負擔。

1. 預售屋

意思是還沒有實體房屋,建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段,貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列:

預售屋優點預售屋注意事項
  • 全新的房屋
  • 自備款較低
  • 可以客製化
  • 格局選擇多
  • 房價較新成屋與中古屋高
  • 交屋前需有一個暫時住處
  • 挑選風評好的建商有保障
  • 實際環境與想像或有落差

2. 新成屋

建案完工後,剩餘還未售出的戶數,且屋齡在3年內都屬於新成屋,貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列:

新成屋優點新成屋注意事項
  • 全新而且有實體房屋
  • 較不用擔心管線老舊
  • 付完款項後即可入住
  • 可以選擇的格局不多
  • 自備款較高,適合資金充裕的人

3. 中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列:

中古屋優點中古屋注意事項
  • 公共設施的比例較低
  • 房價較預售新成屋低
  • 可以查看實際的屋況
  • 有機會買到地段佳機能好的房屋
  • 要注意中古屋的管線狀況
  • 貸款成數較低需準備較高的自備款

挑選房屋的15項參考原則

(1)房屋價格

房屋總價應包含:房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。不過房屋價格,要以每坪單價與附近區域的單價(不含車位價格)做比較,才能接近最真實的價格。

舉總坪數40坪,車位10坪,總價1000萬(含車位120萬)的大樓來試算:

本棟大樓每坪價格 = (1000萬-120萬) / (40-10) ≒ 29萬
(通常房仲會報房屋總價為880萬,乍看之下房價較低)

附近不含車位的每坪單價 = 1000萬 / 40 = 25萬 ←(較真實每坪單價)

(2)房屋地點

挑房屋不一定要挑在蛋黃區,許多房子只因一街之隔,就被劃為蛋白區,建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋,因為價格較親民,交通方面較不易塞車,停車也可能方便些,而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別

(3)房屋座向

房屋的座向須以門窗為標準,以台灣的地理特性來說,座南朝北:冬天冷灰塵多;座北朝南:夏天悶熱;座西北朝東南:冬暖夏涼

(4)房屋貸款

房屋貸款須考慮到以下的條件:利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費以及不可多家銀行送件。

(5)土地性質

土地的性質,往往影響房屋價格的高低,而大概可以分為以下4種:

住宅用地商業用地工業用地農業用地
環境較單純房價較高,土地與建物具有增值性房價雖然便宜,但是轉手不容易土地使用限制多

(6)建商聲譽

建商依規模可以分為3種等級:

  1. 上市櫃大建商:資本雄厚,會因為商譽而顧及建案品質,但房價較高。
  2. 在地中型建商:累積相當建案,有一定口碑的建商,房價較平易近人。
  3. 建案少小建商:沒名氣的小建商,須多探聽風評,避免買房糾紛,房價易談。

(7)房屋結構

以建築工法與建材來說,房屋結構大概可以分為3種類型:

  1. 鋼筋混泥土(RC):樑柱佔有較大的結構比例,防火與防水性係數較高,多用於一般10樓以下建築,造價較便宜,以透天、公寓、華廈居多。
  2. 鋼骨的結構(SC/SS):建材重量輕,多用於商辦大樓,造價較貴。
  3. 鋼骨鋼筋混泥土(SRC):綜合以上二者的優點,施工期較長,造價最貴,多用於新式高樓層建築。

(8)房屋類型

台灣的房屋類型大概可以分為4種:

房屋類型透天公寓華廈電梯大樓
優點擁有完整的土地與建物所有權房價較低有電梯、公設比較低、房價較低公設多、有管理員
缺點房價較高屋齡較高、出入較複雜屋齡稍高公設比較高、房價較高

(9)樓層高度

可以選擇自己喜歡的樓層,並依以下條件來評估:

樓層高度低樓層中樓層高樓層
特點房價較低各項條件適中,是最搶手的樓層。較無噪音、採光等問題。
注意事項可能有管線、採光、噪音等問題。房價稍高如發生災害則逃生不易、房價較高。

(10)房屋廳數

套房房價較低且好清理,不過轉手不易;三房適合小家庭;四房適合人數較多家庭,房價較高,日後轉手不易。

(11)車位型式

依型式來說,大樓的停車位可以分為以下二種:

  1. 平面車位:方便停車,無維修與保養問題,但是價格較高。
  2. 機械車位:車位較小,有維修與保養的費用,不過價格約平面車位的80%。

(12)公共設施

買公寓或大樓類型的房屋時,除了主建物外,還需要負擔公共設施的費用,若以民間的說法,還可以分為二種:

  1. 大公設:指所有住戶共同使用,如中庭、大廳、泳池、管理室、地下室等。
  2. 小公設:指部分住戶才會使用,如居住的樓梯間、走廊等。

以上的公設比例可以由以下算式簡單算出:

公設比 = 公設坪數 / 權狀坪數(主建物坪數+公設坪數)

公設比越高的房屋,主建物的使用坪數可能會越小,付出的購屋成本也會相對提高,而建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲,因此需謹慎小心

(13)社區管理

挑選房屋時,可以實際到社區參觀,以便瞭解管委會實際運作的情況。

(14)鄰居素質

建議要到社區看看,藉由觀察或詢問管理室的方式,都能瞭解大概的情況。

(15)周遭環境

可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估:

  1. 生活機能:包含食衣住行育樂等六項指標,指標越高則生活越便利,房價也越貴。
  2. 嫌惡設施:指影響生活品質的設施,如電塔、宮廟、工廠、墓地或聲色場所等。

買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準,評估所挑選的房屋是否符合自己的需求

  • 時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋,準備的資金勢必提高;反之,房市景氣若是持平或冷清,倒是可以考慮進場買房。

  • 區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

  • 價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

  • 產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等,以及建商的品牌,都是需要考量的地方。

  • 管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道,除了與居住品質息息相關外,對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟:T、L、P、P、M,可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件,會有再延伸的詳細說明。

買屋注意事項Q&A

Q1驗屋自己來還是請驗屋公司?

買房後最重要的步驟就是「驗屋」,雖然驗屋的次數沒有限制,但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種:
(1)請設計師驗屋:若是房屋有請設計師裝潢,那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序,可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋:驗屋公司有專業的儀器與知識,能揪出難以發現的問題,不過須花費一筆驗屋費用,以30坪的房屋來說,費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋:可以利用以下的小工具,達成初步驗屋的目的:˙手機+充電線(可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證)
彈珠(檢查地板是否平衡)
捲尺(檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格)
硬幣(檢查牆壁、地板是否為空心)
肥皂(調成肥皂水後,檢查瓦斯管線是否漏氣)
衛生紙(測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況)
有色膠帶(標記於有問題的地方)

Q2車位除了「類型」外,還有哪些「性質」上的區分?

車位還可分為三種「性質」:
(1)法定車位以1991年9月18日為分界,此日之前的車位有獨立權狀,可以賣給任何人;或以「公設」形式存在,只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後,只能以公設的形式存在,其中又分為「大公設」須每年抽籤,由大樓住戶輪流停車;「小公設」的使用權為特定住戶,當房屋買賣時,車位的所有權一併移轉,但限定為同社區房屋所有權人買賣,目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位:若以「小公設」形式存在,只能買賣給同一社區住戶;若是以「主建物」形式存在,則有獨立權狀,可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位:車位使用權必須提供「公眾」使用,換句話說外人也可以停,因此這種類型的車位使用糾紛最多,並不建議購買此類型的車位。