房事QA大揭密:買房簽約不可不知的買房三書!

房事QA大揭密:買房簽約不可不知的買房三書買房三書是業界行話,指的是買房購屋簽約時會用到的三種契約書,可分為簽約前的不動產說明書與要約書,以及簽約後的不動產買賣契約書。這三種契約書都是具有法律效力的,是房屋交易過程中重要的文件。而這三書又有哪些差異?詳細內容為何?有哪些常見的房事須知QA?本文說明報你知!

什麼是買房三書?哪三書?

買房三書是業界行話,指的是買房購屋簽約時會用到的三種契約書,可分為簽約前的不動產說明書與要約書,以及簽約後的不動產買賣契約書。這三種契約書都是具有法律效力的,是房屋交易過程中重要的文件。而這三書又有哪些差異?詳細內容為何?有哪些常見的房事須知QA?本文說明報你知!

文件的法律效力

簽署任何文件前都須謹慎小心,因為一旦簽署文件後,就須負擔法律的責任,不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文,則可以花一些費用,請教相關人士(如地政士、法律顧問等),這樣才是正確的做法。

常見的房事須知QA

Q買房簽約時需要那些人在場?

買房簽約時必須要有買賣雙方房仲地政士等人在場進行簽約與見證。

Q買房契約審約期是什麼?時間有多久?

買房契約審約期,只適用於向建商購買房屋時使用,通常會有5天的契約審閱時間;若是透過房仲向一般民眾購買中古屋,則不適用買房契約審閱期,一旦簽約則立即生效。

Q擔心銀行房貸金額不足,但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦?

若是無法確定貸款成數,是否能滿足買房時所需的資金,可以在「不動產買賣契約書」上備註:「房屋貸款成數不足,該契約無條件解約」,不過仍須賣方同意後,此項條款才能成立。

Q訂金&定金的差別?

訂金:預先支付的款項,合約無特別註明時,可以反悔並拿回定金:「確定」這筆金額納入購買金額內,若反悔時則無法拿回

Q「不動產買賣契約書」的「私契」&「公契」的差別?

二者最大的差別在於:私契,依買賣雙方條件設計的合約書公契,送交地政機關辦理不動產登記的文件,包含建物與土地所有權的移轉契約書。

不動產說明書房子的狀況說明

「不動產說明書」包含了土地成屋預售屋3種類型,依規定必須詳盡登載不動產產權使用現況周遭環境交易條件等資訊,與應記載不可記載2種事項。其說明如下表所列:

不動產類型不動產說明書
(應含:產權、現況、環境、交易條件)
應記載事項不可記載事項
土地01.位置面積
02.產權現況
03.使用現況
04.法規限制
05.周遭環境
06.交易條件
07.管理規章(公寓、大樓)
08.建材建照(預售屋)
09.施工進程(預售屋)
01.禁止記載繳回本說明書
02.禁止記載本說明僅供參考
03.禁用「銷售面積」、「受益面積」、「使用面積」等詞語(只可使用「謄本記載面積」)
04.禁止登載預售屋尚未通過建照的空間面積
05.禁止以其他文件代替「不動產說明書」
06.不可記載房價有預估上漲空間等用語
成屋
預售屋

總結來說「不動產說明書」可以看作土地、房屋的健康報告,因為是具有法律效力的文件,所以一旦發現屋主、房仲或建商有登載不實的情況,買方有權對其求償與解除契約。

「不動產說明書」其他注意事項:

  1. 簽約前必須要求房仲提供不動產說明書
  2. 不動產說明書上須有房仲與賣方簽名,才具有法律效力
  3. 因房仲未提供不動產說明書而發生問題,買方有權要求撤回斡旋金或要約書。

要約書(斡旋金)–房子的出價意願

當買方對房子有交易意願時,可以簽屬「要約書」。這份「要約書」上會載明買方的議價金額,因此房仲會攜帶這份「要約書」,向賣方進行斡旋與議價。當賣方收到「要約書」並同意買方的金額後,買賣雙方就有義務完成這筆房屋交易,同時也產生法律效力。若有一方在此時反悔,則須付給對方一筆房價3%的費用,以作為賠償的違約金

除了「要約書」之外,房屋買賣的「斡旋金」也有相同效果。其二者的差別如下表所示:

議價項目要約書斡旋金
功能買方表明出價意願,並載明議價金額,透過房仲向賣方進行議價的動作。買方拿出一筆費用,交給房仲向賣方表達購屋的誠意。
費用不需要任何費用無明確規範,大約落在房價的1%~3%之間。
議價成功即可支付訂金或進行簽約。斡旋金即轉為定金。
議價失敗議價失敗時,要約書廢止。議價失敗時,斡旋金退還買方。
反悔處置若一方反悔,須支付房價3%的違約金給對方假如買方反悔,斡旋金被沒收;若是賣方反悔,須付出加倍的斡旋金給買方

「要約書」(斡旋金)其他注意事項:

  1. 房仲須在24小時之內,將要約書交付賣方。
  2. 買方撤回要約書且不必付違約金,須在賣方尚未在要約書上簽名的前提下
  3. 要約書若有訂下期限,超過期限而賣方未簽署同意者,該要約書隨即失效。

不動產買賣契約書–房子的買賣合約

當買賣雙方議價完成後,就要進入不動產買賣的簽約程序,此時買賣雙方須親自共同簽屬「不動產買賣契約書」(俗稱私契),其相關注意事項如下:

注意事項不動產買賣契約書(私契)–以中古屋為例
一式四份由買方、賣方、房仲、履保公司分別留存。
標的位置確認不動產的位置是否正確無誤。
買賣價格是否為當初議價的金額,若不是則需立即反映。
價金帳戶建議價金須存入履約保證帳戶中(如銀行或建築經理公司等第三方公司);切勿存入個人帳戶中,會增加買賣的風險
付款日期通常在簽約後3~5個工作天,須將頭期款轉帳至履保帳戶中;於頭期款交付後10~15個工作天,則要交付第二期款項(完稅款)。
交屋日期由買賣雙方約定交屋的日期,通常在交屋前7~10天,屋主須清空房屋,並通知買方交屋前的最後一次檢查。
附贈設備屋主若有註明屋內有那些設備不清空(如冷氣、熱水器等),於點交時也要一一檢查是否良好。
權狀謄本交屋時須確認不動產權狀(含建物、土地、車位等)是否完整;以及謄本的登載內容是否正確。
其他事項如費用的確認(房仲費、代書費、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費等),須清楚記載金額數目與由誰負擔。
其他附件包含:不動產權狀影本、不動產現況確認書、承受原貸款確認書、停車位種類與位置、共有部分附表(公設)

「不動產買賣契約書」其他注意事項:

  1. 契約審閱期只適用於企業對個人;個人對個人的不動產買賣則無契約審閱期
  2. 不動產買賣契約簽署時,買方、賣方、房仲與地政士必須同時在場簽約與見證。
  3. 「貸款成數不足時,該契約無條件解約」的但書條文,須買賣雙方確認後生效
  4. 若是買賣雙方有任何一方,無法到場親自簽約,須附上有印鑑證明的授權書。

買房是人生大事,每一步都必須小心謹慎,尤其在簽約這個環節時更是如此。以上「買房三書」在房屋交易簽約的時候,都扮演著重要的角色,而且各自有需要注意的眉角。其實只要掌握其中應該注意的事項,相信可以大幅縮短買房的時間,與減少被詐騙的機會。