買房小白懶人包:首購族、預售屋、斡旋金、房屋買賣過戶,一篇直升購屋達人

買屋小白須知:買房屋前的五大自我評估。驗屋與車位的問題?首購族必看:買房自備款要多少?買房跟申請房貸的流程?買預售屋要注意的事項有哪些?預售屋適合誰?預售屋的優點與注意事項。斡旋金要多少才合理?斡旋金與要約書比較?定金與訂金差異?下了斡旋金後可以反悔嗎?房屋買賣過戶有哪些費用?本文整理了房貸相關手續費總表與常見問答。

買屋小白須知:買房屋前的五大自我評估

如何買房?買房之前可以先用以下的五項標準,評估所挑選的房屋是否符合自己的需求

  • 時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋,準備的資金勢必提高;反之,房市景氣若是持平或冷清,倒是可以考慮進場買房。

  • 區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

  • 價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

  • 產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等,以及建商的品牌,都是需要考量的地方。

  • 管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道,除了與居住品質息息相關外,對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟:T、L、P、P、M,可以視自己的情況與需求來調整與排序。

驗屋自己來還是請驗屋公司?

買房後最重要的步驟就是「驗屋」,雖然驗屋的次數沒有限制,但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種:
(1)請設計師驗屋:若是房屋有請設計師裝潢,那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序,可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋:驗屋公司有專業的儀器與知識,能揪出難以發現的問題,不過須花費一筆驗屋費用,以30坪的房屋來說,費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋:可以利用以下的小工具,達成初步驗屋的目的:˙手機+充電線(可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證)
彈珠(檢查地板是否平衡)
捲尺(檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格)
硬幣(檢查牆壁、地板是否為空心)
肥皂(調成肥皂水後,檢查瓦斯管線是否漏氣)
衛生紙(測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況)
有色膠帶(標記於有問題的地方)

車位除了「類型」外,還有哪些「性質」上的區分?

車位還可分為三種「性質」:
(1)法定車位:以1991年9月18日為分界,此日之前的車位有獨立權狀,可以賣給任何人;或以「公設」形式存在,只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後,只能以公設的形式存在,其中又分為「大公設」須每年抽籤,由大樓住戶輪流停車;「小公設」的使用權為特定住戶,當房屋買賣時,車位的所有權一併移轉,但限定為同社區房屋所有權人買賣,目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位:若以「小公設」形式存在,只能買賣給同一社區住戶;若是以「主建物」形式存在,則有獨立權狀,可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位:車位使用權必須提供「公眾」使用,換句話說外人也可以停,因此這種類型的車位使用糾紛最多,並不建議購買此類型的車位。

首購族必看!新手買房、辦房貸時一定要知道的事

買房是人生當中最重要的決定之一,找到喜歡的房子不容易、找到合適的房貸更不容易,想知道買房的流程有哪些?首購族如何選擇適合自己的房貸?申辦流程有哪些?新手買房、辦房貸時一定要知道的事,本文幫你整理好了。

買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

購買房屋的流程有哪些?

要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:

  1. 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)。
  2. 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
  3. 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
  4. 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
  5. 過戶:移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)。
  6. 交屋:買賣雙方現場點交房屋權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

申請購屋貸款的流程有哪些?

通常在你簽完不動產買賣契約書之後,就可以開始找銀行申請購屋貸款,需準備的文件有:

  • 身分證影本及戶口名簿影本
  • 所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等)
  • 財力證明(如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等)
  • 買賣契約書影本

※如果有保證人,前三項文件資料也需要一併提供。

購屋貸款申請流程如下:

  1. 申請:申辦購屋貸款前,建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較,決定好要跟哪間銀行辦理房貸後,準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
  2. 估價:銀行會對你的房子進行鑑價評估,房屋類型及座落區域都會列入評估,通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
  3. 審核:接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業,決定是否核貸,並訂出你的可貸額度貸款利率
  4. 對保:房貸申請核准後,即可與銀行進行對保,簽訂房屋借款契約,並辦理開戶手續。
  5. 設定:接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
  6. 撥款:所有權移轉過戶與抵押權設定完成後,銀行即可進行撥款作業,完成撥款作業後,貸款契約也立即生效,接下來就可以進行交屋手續,完成購屋所有流程。

※銀行通知審核結果後,如果對於貸款條件不滿意,可以提出向銀行提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

買預售屋要注意的事項有哪些?

台灣房市熱絡,有預售屋、新成屋、中古屋等類型可以選擇。而其中以預售屋的價格與不確定性最高,本篇將針對預售屋作說明,針對最有可能潛藏風險的預售屋紅單轉售與轉讓,比較二者的差別,讓你5分鐘就能瞭解預售屋的所有眉角。

預售屋是什麼?適合什麼樣條件的人購買?

預售屋就是還沒有實體房屋,以事先規劃的藍圖來銷售房屋哪些人適合買預售屋,列舉如下:

  • 自備款不充裕

預售屋的自備款可以分期繳納,以貸款7成來說,3成的自備款包含頭期款(訂金、簽約金、開工金)與工程款(施工期間分期繳納),剛開始的資金壓力較低。

  • 房地產投資客

投資客通常會以「買空賣空」的方式,將手上的預售屋轉讓,幾乎不用成本就能賺一筆

  • 擔心屋況老舊

有些想要買房子的人,可能會擔心中古屋的屋況不佳,如電線是否堪用、水管會不會漏水等問題,因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。

預售屋的優點與注意的地方有哪些?預售屋是很多人會考慮選擇的一種房屋類型,而其中的優點與應注意的事項如以下所列:

預售屋的優點

  1. 低自備款:初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
  2. 屋況全新:等建好後就是一間全新的房屋。
  3. 可以客變:所謂的「客變」是指,能針對自己買的房屋,作一些客製化的變更
  4. 房屋格局選擇多:包含樓層、戶數、廳房數、座向等,都可預先做選擇。

預售屋的注意事項

  • 預售屋房價較成屋與中古屋來得高

成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型,因此格局、座向、廳數無法選擇,所以價格較預售屋會低一些;中古屋因為有折舊率的問題,比預售屋、新成屋的價格都便宜。

  • 預售屋交屋前需有暫時可居住地方

預售屋工程期間,需暫時有一個棲身的地方,所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。

  • 建議挑選風評好的建商比較有保障

預售屋的一切都還算是紙上的作業,所以不確定性高,因此找風評良好的建商會比較有保障。

  • 實際居住的環境可能與想像有落差

建議要實際到建築基地看看,確認周遭是否有自己不喜歡的設施(如電塔、宮廟、墓地),或者有其他大樓擋住房子的採光等,避免想像與實際情形落差太大。

預售屋紅單是建商在「潛銷期」,開放民眾以預約的方式,保留優先購買的權力。潛銷期指的是,建商還未公開銷售預售屋,但是已經開放VIP客戶可以先下訂金,並挑選條件較好的戶型。

預售屋紅單的炒作,一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法,這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義,於2021年7月開始重手整頓紅單亂象,希望能還給一般民眾居住的權利,並平衡日漸失控的房價。

預售屋紅單不確定性高,所以潛藏的風險也多,因此要拒絕私下紅單的轉賣,避免違法受罰之外,也不要讓自己助長了炒房的歪風。

斡旋金要多少才合理?下斡旋要注意這些

有過買房經驗的民眾,對於「斡旋金」這個名詞應該都不陌生;而對於有買房打算的首購族,「斡旋金」是你必須知道的一個重要流程。以下整理有關於「斡旋金」應該注意的事項,讓你在買房過程中順利避開業者的話術與陷阱,順利達成買房的人生大事。

什麼是斡旋金?與「要約書」有什麼不同?

「斡旋金」又稱為「議價保證金」。在買房子的過程中,房仲通常會建議你先拿出一筆錢當作斡旋金,目的在於向屋主表示買房的誠意,並非只是胡亂開價而已;而當屋主接受你的出價後,這筆斡旋金就會轉為「定金」。舉例來說,房屋總價800萬,斡旋金支付10萬,議價成功轉為「定金」後,房屋買賣的尾款則為790萬。

「定金」與「訂金」的差異在哪裡?

定金訂金
內容已經「確定」將這筆錢納入購買金額內。在「合約可以履行」的情形下,預先支付的款項。
可不可以反悔可以反悔,但是拿不回來。有些違約情況,還可能要付雙倍違約金。可以反悔,合約沒有特別註明,就可以拿回。

要約書是什麼?

買賣房屋的過程中,因為「斡旋金」還沒有明確的法律規範,所以造成層出不窮的糾紛。因應此一情況,內政部推出公版的「要約書」來代替「斡旋金」,其二者的差異如下表所示:

斡旋金要約書的差別斡旋金要約書
功能表達買方的誠意,也讓房仲與屋主進行議價時更有動力。由買方簽屬購買意願的契約書,房仲可以拿這份要約書與屋主議價。
金額尚無標準規範,大約為房屋總價的1%~3%;或是10萬~20萬之間。不用支付任何金額。
議價成功斡旋金轉為定金。即可簽約或支付訂金。
議價失敗斡旋金退回買方。要約書廢止。
違約買方違約,斡旋金沒收;賣方違約,賣方加倍斡旋金給買方買方違約,支付房屋總價3%給賣方;賣方違約,支付房屋總價3%給買方。

由以上的說明我們可以知道,「要約書」一旦違約,須賠償的違約金通常為房屋總價的3%,比起一般斡旋金的違約金額更高,所以「要約書」的使用情形比「斡旋金」要來得少。

下了斡旋金後可以反悔嗎?

可以。有二種情況:
(1)斡旋金議價書未送達屋主手中,買方反悔可以無條件退還斡旋金。
(2)斡旋金議價書已送達屋主手中,買方反悔則斡旋金被無條件沒收。

只要是簽了名的合約,都具有法律效力,因此不論「斡旋金」或「要約書」,都不可以抱著兒戲的心態隨意出價,以免造成達到屋主期望的底價時,卻又因為種種因素,反悔不想買的違約情形,這時就要有斡旋金被沒收的心理準備。

房屋買賣過戶有哪些費用?

無論是買房子或辦理房屋轉增貸,除了購屋的費用外,有許多隱藏費用容易被忽略,這些房屋過戶費用加起來也是一筆可觀的開銷,我們整理出所有房屋貸款可能產生的費用,讓你在購屋或貸款前,能夠更精準的估算費用,避免因購屋反而陷入資金危機。

房貸相關手續費總表

手續費項目金額支付時機
契稅房屋課稅現值的6%買房
印花稅房屋評定現值+土地公告現值後的0.1%買房
履保手續費成交金額的萬分之6買房
地政規費貸款金額1‰
書狀費80
謄本費20
買房/轉增貸
房屋鑑價費5000-28000買房/轉增貸
貸款開辦費3000-8000買房/轉增貸
貸款帳務管理費3000-5000買房/轉增貸
徵信費200-500買房/轉增貸
火險地震險火險約千元內,依各保險公司規定
地震險1350
買房/轉增貸
仲介費房屋成交價2%,不動產經紀業管理條例規定上限6%買房(非必要)
地政士代辦費約2~3萬買房/轉增貸(非必要)
代償手續費2000-20000非必要
房貸壽險依各銀行規定,一次繳清比月繳便宜,女性比男性便宜買房(非必要)
房屋稅房屋課稅現值X稅率
※房屋課稅現值=核定單價X面積X(1-折舊率X折舊年數)X路段率
※核定單價=標準單價X(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低價
每年固定繳交
地價稅地價X10,如超過累進起點地價,依等級遞增,最多至55‰每年固定繳交

實價登錄要收錢嗎?

不用,辦理房屋買賣後,買賣雙方需上實價登錄網站登記買賣價格,實價登錄是免費的,不需要加價登記。

相關手續費有可能減免嗎?

有,如果長期和固定銀行往來,且一直維持優良信用,銀行即可能提供手續費減免,或是銀行舉辦限時優惠活動時,相關費用也可能得到減免。

房屋貸款的手續費總共有哪些項目?

必要性的費用有契稅、印花稅、履保手續費、地政規費、火險地震險等,非必要的則有開辦費、徵信費、帳管費、鑑價費、代辦費等,另房屋稅和地價稅則是每年固定需繳納。

買房的雜支預算要抓多少錢?

由於房屋地點、房型、貸款銀行的不同,買房相關雜支建議抓在10~20萬較為保險。

許多新手在買房時,容易忽略相關的雜支費用,導致交屋時身上現金不足,建議可多準備個20-30萬,以備不時之需,未來如有裝潢或整修的需要,中間的過渡期也不會造成生活窘迫。

買房是人生的大事,而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」,只有「適合自己的房子」,因此掌握上述的15項挑選原則,並配合教你的最後一招:33原則」(3成的自備款,房貸支出不超過家庭收入的1/3),相信在挑選與買房的問題上,可以為你減輕不少的負擔。

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