買房小白懶人包：首購族、預售屋、斡旋金、房屋買賣過戶，一篇直升購屋達人

買屋小白須知：買房屋前的五大自我評估。驗屋與車位的問題？首購族必看：買房自備款要多少？買房跟申請房貸的流程？買預售屋要注意的事項有哪些？預售屋適合誰？預售屋的優點與注意事項。斡旋金要多少才合理？斡旋金與要約書比較？定金與訂金差異？下了斡旋金後可以反悔嗎？房屋買賣過戶有哪些費用？本文整理了房貸相關手續費總表與常見問答。

買屋小白須知：買房屋前的五大自我評估

如何買房？買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

• 時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

• 區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

• 價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

• 產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

• 管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。

驗屋自己來還是請驗屋公司？

買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：
(1)請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證）
＊彈珠（檢查地板是否平衡）
＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格）
＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心）
＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣）
＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況）
＊有色膠帶（標記於有問題的地方）

車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？

車位還可分為三種「性質」：
(1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

首購族必看！新手買房、辦房貸時一定要知道的事

買房是人生當中最重要的決定之一，找到喜歡的房子不容易、找到合適的房貸更不容易，想知道買房的流程有哪些？首購族如何選擇適合自己的房貸？申辦流程有哪些？新手買房、辦房貸時一定要知道的事，本文幫你整理好了。

買房自備款要準備多少？

買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：

• 契稅（房屋鑑價6%）
• 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
• 仲介費（房屋成交價2%）
• 地政士代辦費（約3~4萬元）
• 其他行政規費
• 裝潢費
• 家具、家電
• 外水、外電（約20~30萬元）

綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。

購買房屋的流程有哪些？

要買預售屋、新成屋還是中古屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：

假設你今天看到滿意的房子，大致上的購屋流程有：

1. 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
2. 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
3. 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
4. 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
5. 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
6. 交屋：買賣雙方現場點交房屋權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。

申請購屋貸款的流程有哪些？

通常在你簽完不動產買賣契約書之後，就可以開始找銀行申請購屋貸款，需準備的文件有：

• 身分證影本及戶口名簿影本
• 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）
• 財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）
• 買賣契約書影本

※如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。

購屋貸款申請流程如下：

1. 申請：申辦購屋貸款前，建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較，決定好要跟哪間銀行辦理房貸後，準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
2. 估價：銀行會對你的房子進行鑑價評估，房屋類型及座落區域都會列入評估，通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
3. 審核：接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出你的可貸額度和貸款利率。
4. 對保：房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。
5. 設定：接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
6. 撥款：所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成撥款作業後，貸款契約也立即生效，接下來就可以進行交屋手續，完成購屋所有流程。

※銀行通知審核結果後，如果對於貸款條件不滿意，可以提出向銀行提出申覆，不過通常申覆成功的機率非常小，建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

買預售屋要注意的事項有哪些？

台灣房市熱絡，有預售屋、新成屋、中古屋等類型可以選擇。而其中以預售屋的價格與不確定性最高，本篇將針對預售屋作說明，針對最有可能潛藏風險的預售屋紅單轉售與轉讓，比較二者的差別，讓你5分鐘就能瞭解預售屋的所有眉角。

預售屋是什麼？適合什麼樣條件的人購買？

預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖來銷售房屋。哪些人適合買預售屋，列舉如下：

• 自備款不充裕

預售屋的自備款可以分期繳納，以貸款7成來說，3成的自備款包含頭期款（訂金、簽約金、開工金）與工程款（施工期間分期繳納），剛開始的資金壓力較低。

• 房地產投資客

投資客通常會以「買空賣空」的方式，將手上的預售屋轉讓，幾乎不用成本就能賺一筆。

• 擔心屋況老舊

有些想要買房子的人，可能會擔心中古屋的屋況不佳，如電線是否堪用、水管會不會漏水等問題，因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。

預售屋的優點與注意的地方有哪些？預售屋是很多人會考慮選擇的一種房屋類型，而其中的優點與應注意的事項如以下所列：

預售屋的優點

1. 低自備款：初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
2. 屋況全新：等建好後就是一間全新的房屋。
3. 可以客變：所謂的「客變」是指，能針對自己買的房屋，作一些客製化的變更。
4. 房屋格局選擇多：包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。

預售屋的注意事項

• 預售屋房價較成屋與中古屋來得高

成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。

• 預售屋交屋前需有暫時可居住地方

預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。

• 建議挑選風評好的建商比較有保障

預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。

• 實際居住的環境可能與想像有落差

建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。

預售屋紅單是建商在「潛銷期」，開放民眾以預約的方式，保留優先購買的權力。潛銷期指的是，建商還未公開銷售預售屋，但是已經開放VIP客戶可以先下訂金，並挑選條件較好的戶型。

預售屋紅單的炒作，一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法，這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義，於2021年7月開始重手整頓紅單亂象，希望能還給一般民眾居住的權利，並平衡日漸失控的房價。

預售屋紅單不確定性高，所以潛藏的風險也多，因此要拒絕私下紅單的轉賣，避免違法受罰之外，也不要讓自己助長了炒房的歪風。

斡旋金要多少才合理？下斡旋要注意這些

有過買房經驗的民眾，對於「斡旋金」這個名詞應該都不陌生；而對於有買房打算的首購族，「斡旋金」是你必須知道的一個重要流程。以下整理有關於「斡旋金」應該注意的事項，讓你在買房過程中順利避開業者的話術與陷阱，順利達成買房的人生大事。

什麼是斡旋金？與「要約書」有什麼不同？

「斡旋金」又稱為「議價保證金」。在買房子的過程中，房仲通常會建議你先拿出一筆錢當作斡旋金，目的在於向屋主表示買房的誠意，並非只是胡亂開價而已；而當屋主接受你的出價後，這筆斡旋金就會轉為「定金」。舉例來說，房屋總價800萬，斡旋金支付10萬，議價成功轉為「定金」後，房屋買賣的尾款則為790萬。

「定金」與「訂金」的差異在哪裡？

要約書是什麼？

買賣房屋的過程中，因為「斡旋金」還沒有明確的法律規範，所以造成層出不窮的糾紛。因應此一情況，內政部推出公版的「要約書」來代替「斡旋金」，其二者的差異如下表所示：

由以上的說明我們可以知道，「要約書」一旦違約，須賠償的違約金通常為房屋總價的3%，比起一般斡旋金的違約金額更高，所以「要約書」的使用情形比「斡旋金」要來得少。

下了斡旋金後可以反悔嗎？

可以。有二種情況：
(1)斡旋金議價書未送達屋主手中，買方反悔可以無條件退還斡旋金。
(2)斡旋金議價書已送達屋主手中，買方反悔則斡旋金被無條件沒收。

只要是簽了名的合約，都具有法律效力，因此不論「斡旋金」或「要約書」，都不可以抱著兒戲的心態隨意出價，以免造成達到屋主期望的底價時，卻又因為種種因素，反悔不想買的違約情形，這時就要有斡旋金被沒收的心理準備。

房屋買賣過戶有哪些費用？

無論是買房子或辦理房屋轉增貸，除了購屋的費用外，有許多隱藏費用容易被忽略，這些房屋過戶費用加起來也是一筆可觀的開銷，我們整理出所有房屋貸款可能產生的費用，讓你在購屋或貸款前，能夠更精準的估算費用，避免因購屋反而陷入資金危機。

房貸相關手續費總表