房屋融資管道包括銀行貸款、融資公司與民間借貸等，每種管道都有其優缺點：銀行貸款利率低，但審核時間長；融資公司流程簡單、撥款額度較多，但利率較高；民間借貸雖然門檻最低，但風險也最高。因此，個人需要根據自身的風險承受能力和需求，選擇最適合自己的房屋融資管道。本文整理了不同管道的優缺點，讓你能夠快速了解並做出選擇。
一、房屋融資是什麼？有哪些類型與優缺點？
房屋融資就是拿名下的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款，這筆錢可用來修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款，因此原屋融資也算是房屋融資貸款的一種，但原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。
需要資金的時候，如何選擇適合自己的方案？我們幫你整理了5種常見的房屋融資類型、優缺點和適用情形，供你做評估。
原屋融資
原屋融資就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。
優點：利率較低、還款期限較長。
缺點：審核較嚴、額度較少。
適用情形：房屋沒有貸款。
理財型房貸
理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。
優點：隨借隨還、有動用才計息。
缺點：一年一約、剛申辦沒有額度。
適用情形：短期周轉。
房屋增貸
房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。
優點：利率較低、還款期限較長。
缺點：審核較嚴、額度較少。
適用情形：原房貸成數低。
房屋轉增貸
若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。
優點：額度較高、可延長還款期限。
缺點：轉貸成本高、申請流程繁雜。
適用情形：新房貸條件較優。
二胎房貸
又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。
優點：額度較高、申請流程簡單。
缺點：利率較高。
適用情形：資金需求較大者。
二、房屋融資管道有哪些？
房屋融資首選：銀行
如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款，可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸（透支型房貸）；如果房子本身有貸款，您可以選擇向原銀行增貸，也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。
不管是申請哪一種房屋貸款，通常銀行提供的利率會比較低，但是銀行的審核也非常嚴格，只要跟銀行貸款，銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比，所以不是人人都可以辦。
如果你能找銀行借且額度也夠用，當然是最好！但是如果銀行不貸給你，你也還有其他選擇。
房屋融資推薦：融資公司
融資公司主要是針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資，如二胎房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。其中，融資公司又分為股票上市和非上市公司，前者需公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，相對有保障。
如果您覺得銀行的房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸，貸款額度無法滿足您的需求，您可以選擇向 鑫融資公司申請次順位房貸；如果您已申請過銀行次順位貸款，也可以申請鑫融資二胎房貸轉增貸，來代償銀行二順位貸款現欠餘額，不僅額度比銀行高、審核也較寬鬆，可有效解決您的資金問題。
不過由於法規的關係，融資公司不能直接對客戶放款，需透過經銷商來辦理二胎房貸，而好事貸是 鑫融資的直屬經銷商，每一位房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷，能幫您爭取最好的貸款條件、提供您最專業的服務。
房屋融資高風險：民間
當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸，基本上只要您有資金需求，即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產，都可以跟民間借款，通常他們是來者不拒，標榜秒速放款、隨來隨借，甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。
但提醒您要特別注意，民間貸款所用的「3分利」是指「月息」，而非一般銀行或融資公司貸款所用的「年息」，若是再乘上12個月，真正的年利率為36%，而且還款方式、收費方式都不公開透明，建議您審慎評估。
| 房屋融資管道 | 融資公司 | 銀行 | 民間借貸 |
| 優點 | 額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高 | 利率較低、安全性高 | 額度較高、審核寬鬆、撥款快速 |
| 缺點 | 利率較高 | 額度較少、審核較嚴、撥款較慢 | 利率極高、安全性低 |
三、房屋融資利率與額度是多少？
房屋融資利率
目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多，甚至高一點，大約1.76%~3.14%起，實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。
固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。
一段式利率和分段式利率的最大差別，就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段，但是數字通常會比分段式利率來得高；而分段式利率大多是前低後高，前期還款輕鬆，適合一開始資金較為緊繃的人。
房屋融資額度
原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定，可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右。
房屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些，大部分都是20年本息攤還，只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。
| 貸款銀行 | 中國信託房屋抵押貸款 （分期攤還） | 中國信託 （隨借隨還） | 渣打銀行 | 合作金庫 | 第一銀行 | 兆豐銀行 |
| 貸款額度 | 85% | 房屋鑑價80% | 房屋鑑價85% | 房屋鑑價80% | 未提供 | 房屋鑑價80% |
| 貸款利率 | 1.68%起 | 2.30%起 | 未提供 | 1.53%起 | 1.95%起 | 1.35%起 |
| 貸款年限 | 20年 | 1年期，約定到期 視情況自動展期 | 未提供 | 20年 | 未提供 | 20年 |
| 開辦費 | 6,500元 | 6,500元 | 未提供 | 5,300元 | 5,300元起 | 5,300元起 |
不管是向銀行申辦哪種貸款，銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核，並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同，同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同，不過千萬別因此每間都送件。
四、房屋融資申請條件與流程
房屋融資申請條件
年齡限制
申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
小叮嚀：銀行貸放的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。
良好的信用狀況
只要是跟銀行貸款，銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告，並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，都可能導致審核不過，就算過了，額度和利率可能也不會太好。
優質的擔保品（房子）
當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。
當然有的時候也會發生，不同的銀行對於同一間房有不同的評價，可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。這些因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。
房屋融資申請流程
1.備妥文件
- 身份證及第二證件（駕照or健保卡）
- 土地及建物權狀
- 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
2.提出申請
提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。
例如：前三家銀行都已婉拒，其他的銀行，如果看到你被查詢的次數這麼多，貸款卻都沒有辦成，就會擔心你是否有什麼問題，就不會願意借給你。
3.通知審核結果
銀行會依照申請人的信用及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，房產抵押貸款利率及額度也會一併告知。
如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。
4.對保及房屋抵押權設定
如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權設定程序。
抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。
也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。
5.撥款到指定的銀行帳戶
完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。
依申請流程的時間來說，一般房貸需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
QA房屋融資常見問題
Q.房屋融資申請條件是什麼？
原屋融資申請條件很簡單，你必須是房屋所有權人，同時擁有良好的信用狀況及穩定的收入，最重要的是這間房屋目前是沒有任何房屋貸款的，這樣子才可以申辦原屋融資。
Q.房屋融資有寬限期嗎？
不一定，有些銀行有提供2~3年的寬限期，有些則為提供，建議可以直接詢問銀行專員。
Q.沒有工作可以申請房屋融資嗎？
申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。
本文總結房屋融資的不同管道及其優缺點。包括銀行貸款、融資公司和民間借貸，每種管道都有其優點和限制，建議可依據自己的風險承受能力和需求來選擇。通過本文的比較，帶你可以快速了解，並選擇最適合自己的房屋融資管道。