房屋融資管道有哪些?不同管道優缺點比較報你知!

房屋融資管道包括銀行貸款、融資公司與民間借貸等,每種管道都有其優缺點:銀行貸款利率低,但審核時間長;融資公司流程簡單、撥款額度較多,但利率較高;民間借貸雖然門檻最低,但風險也最高。因此,個人需要根據自身的風險承受能力和需求,選擇最適合自己的房屋融資管道。本文整理了不同管道的優缺點,讓你能夠快速了解並做出選擇。

一、房屋融資是什麼?有哪些類型與優缺點?

房屋融資就是拿名下的房屋做擔保,向銀行或融資公司申請一筆貸款,這筆錢可用來修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款,因此原屋融資也算是房屋融資貸款的一種,但原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。

需要資金的時候,如何選擇適合自己的方案?我們幫你整理了5種常見的房屋融資類型、優缺點和適用情形,供你做評估。

原屋融資

原屋融資就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸,通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。

優點:利率較低、還款期限較長。
缺點:審核較嚴、額度較少。
適用情形:房屋沒有貸款。

理財型房貸

理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金,再借出來使用的房貸產品,銀行會給一個可循環動用的額度,借款人可以隨時提領、隨時清償,根據動用的天數來計算利息,沒有動用就不會計息。

優點:隨借隨還、有動用才計息。
缺點:一年一約、剛申辦沒有額度。
適用情形:短期周轉。

房屋增貸

房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時,再向原貸款銀行申請增加貸款,這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件,來決定可增貸的額度。

優點:利率較低、還款期限較長。
缺點:審核較嚴、額度較少。
適用情形:原房貸成數低。

房屋轉增貸

若您不滿意原房貸銀行的貸款條件,也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸,房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率,但由於房貸轉增貸等於重辦房貸,成本會比較高。

優點:額度較高、可延長還款期限。
缺點:轉貸成本高、申請流程繁雜。
適用情形:新房貸條件較優。

二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款,二胎房貸是在保留原房貸的情況下,再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

優點:額度較高、申請流程簡單。
缺點:利率較高。
適用情形:資金需求較大者。

二、房屋融資管道有哪些?

房屋融資首選:銀行

如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款,可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸(透支型房貸);如果房子本身有貸款,您可以選擇向原銀行增貸,也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。

不管是申請哪一種房屋貸款,通常銀行提供的利率會比較低,但是銀行的審核也非常嚴格,只要跟銀行貸款,銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比,所以不是人人都可以辦。

如果你能找銀行借且額度也夠用,當然是最好!但是如果銀行不貸給你,你也還有其他選擇。

房屋融資推薦:融資公司

融資公司主要是針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資,如二胎房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。其中,融資公司又分為股票上市和非上市公司,前者需公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,相對有保障。

如果您覺得銀行的房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸,貸款額度無法滿足您的需求,您可以選擇向好事貸好事貸公司申請次順位房貸;如果您已申請過銀行次順位貸款,也可以申請好事貸二胎房貸轉增貸,來代償銀行二順位貸款現欠餘額,不僅額度比銀行高、審核也較寬鬆,可有效解決您的資金問題。

不過由於法規的關係,融資公司不能直接對客戶放款,需透過經銷商來辦理二胎房貸,而好事貸是好事貸好事貸的直屬經銷商,每一位房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷,能幫您爭取最好的貸款條件、提供您最專業的服務。

房屋融資高風險:民間

當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸,基本上只要您有資金需求,即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產,都可以跟民間借款,通常他們是來者不拒,標榜秒速放款、隨來隨借,甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。

但提醒您要特別注意,民間貸款所用的「3分利」是指「月息」,而非一般銀行或融資公司貸款所用的「年息」,若是再乘上12個月,真正的年利率為36%,而且還款方式、收費方式都不公開透明,建議您審慎評估。

房屋融資管道融資公司銀行民間借貸
優點額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高利率較低、安全性高額度較高、審核寬鬆、撥款快速
缺點利率較高額度較少、審核較嚴、撥款較慢利率極高、安全性低

三、房屋融資利率與額度是多少?

房屋融資利率

目前的房貸利率地板價是2.06%,但並非人人都能取得這樣的貸款條件。銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多,甚至高一點,大約1.76%~3.14%起,實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。

房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率(I)個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率

一段式利率和分段式利率的最大差別,就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段,但是數字通常會比分段式利率來得高;而分段式利率大多是前低後高,前期還款輕鬆,適合一開始資金較為緊繃的人

房屋融資額度

原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定,可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成,但實際核貸的貸款成數,仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數,純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右。

房屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些,大部分都是20年本息攤還,只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。

貸款銀行中國信託房屋抵押貸款
(分期攤還)
中國信託
(隨借隨還)
渣打銀行合作金庫第一銀行兆豐銀行
貸款額度85%房屋鑑價80%房屋鑑價85%房屋鑑價80%未提供房屋鑑價80%
貸款利率1.68%起2.30%起未提供1.53%起1.95%起1.35%起
貸款年限20年1年期,約定到期
視情況自動展期
未提供20年未提供20年
開辦費6,500元6,500元未提供5,300元5,300元起5,300元起

不管是向銀行申辦哪種貸款,銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核,並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話,地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同,同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同,不過千萬別因此每間都送件。

四、房屋融資申請條件與流程

房屋融資申請條件

  • 年齡限制

申請人的年齡最低需滿20歲,最高不超過65歲,且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
小叮嚀:銀行貸放的條件,除了限制申請人的年齡,也會限制「貸款年限+屋齡<50」,如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大,都會壓縮到還款期限。

  • 良好的信用狀況

只要是跟銀行貸款,銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告,並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債(負債比太高)或聯徵次數太多,都可能導致審核不過,就算過了,額度和利率可能也不會太好。

  • 優質的擔保品(房子)

當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時,銀行會先針對你的房子進行估價,房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性,所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子,在銀行眼中的價值也會比較高。

當然有的時候也會發生,不同的銀行對於同一間房有不同的評價,可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。這些因素除了會影響銀行鑑價的結果,也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。

房屋融資申請流程

1.備妥文件

  • 身份證及第二證件(駕照or健保卡)
  • 土地及建物權狀
  • 收入/財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單等)

2.提出申請

提出申請後,銀行會先對申請人的房子進行鑑價,並調閱申請人的聯徵信用報告,這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行,因為每申請一次、銀行就調閱一次,這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

例如:前三家銀行都已婉拒,其他的銀行,如果看到你被查詢的次數這麼多,貸款卻都沒有辦成,就會擔心你是否有什麼問題,就不會願意借給你。

3.通知審核結果

銀行會依照申請人的信用及房屋的狀況,來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過,房產抵押貸款利率及額度也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意,也可以請經辦業務,向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

4.對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見,就可以進行「簽約對保」,也就是銀行與申請人簽訂貸款合約,確保雙方的權益。合約簽完之後,再委由代書辦理抵押權設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種,前者是只要抵押借款清償了,即使抵押權沒有塗銷也失去效力;後者則是設定抵押時,雙方先訂一個最高數額,以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說,就算你房貸繳清了,銀行不會馬上發清償證明給你,需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款(卡債或其他貸款),才算完全清償。

5.撥款到指定的銀行帳戶

完成上述流程之後,銀行就會撥款到指定的帳戶中,之後只要按時還款就好。

依申請流程的時間來說,一般房貸需1~2週;二胎房貸需7個工作天;房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需2~4週;理財型房貸需1個月的作業流程時間。

QA房屋融資常見問題

Q.房屋融資申請條件是什麼?

原屋融資申請條件很簡單,你必須是房屋所有權人,同時擁有良好的信用狀況及穩定的收入,最重要的是這間房屋目前是沒有任何房屋貸款的,這樣子才可以申辦原屋融資。

Q.房屋融資有寬限期嗎?

不一定,有些銀行有提供2~3年的寬限期,有些則為提供,建議可以直接詢問銀行專員。

Q.沒有工作可以申請房屋融資嗎?

申請銀行任何貸款,都需要有一份穩定的工作,且須提供正式的工作收入證明,如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細;但如果是像融資公司申請房屋融資,只要有固定的收入來源即可申辦。

本文總結房屋融資的不同管道及其優缺點。包括銀行貸款、融資公司和民間借貸,每種管道都有其優點和限制,建議可依據自己的風險承受能力和需求來選擇。通過本文的比較,帶你可以快速了解,並選擇最適合自己的房屋融資管道。