購屋貸款是多數人實現買房夢想的主要途徑。不過對於購屋貸款有哪些條件、流程與注意事項，對於首購族或是買房新手來說，卻是令人困惑的問題。希望透過本文介紹，能對購屋貸款的優惠方案，與其他買房申請貸款的相關資訊，都能有進一步的了解。
一、購屋貸款是什麼？
房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。
買房可以申請全額貸款？
過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。
要買預售屋、新成屋還是中古屋？
- 預售屋
意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，貸款成數約房屋總價80%。預售屋優點是全新的房屋、自備款較低、可以客製化、格局選擇多；注意事項則為房價較新成屋與中古屋高、交屋前需有一個暫時住處、挑選風評好的建商有保障、實際環境與想像或有落差。
- 新成屋
建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。新成屋優點是全新而且有實體房屋、較不用擔心管線老舊、付完款項後即可入住；注意事項則為可以選擇的格局不多、自備款較高，適合資金充裕的人。
- 中古屋
房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。中古屋優點是公共設施的比例較低、房價較預售新成屋低、可以查看實際的屋況、有機會買到地段佳機能好的房屋；其中須注意中古屋的管線狀況，且貸款成數較低需準備較高的自備款。
承上所述，將三種房屋類型的重點整理成表格如下：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 優點 | 頭期不用一次繳清、可客製化（客變） | 可即刻入住、議價空間大 | 購置成本低、周邊機能佳 |
| 缺點 | 成品恐不如預期、施工時間不定 | 自備款壓力大 | 房屋老舊 |
| 價格 | 高 | 中 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~8成 |
二、購屋貸款政府優惠方案
青年安心成家購屋優惠貸款
由財政部協調公股銀行開辦的青年安心成家購屋貸款，貸款額度最高800萬，確定實施日期延至2022年（111年）底。自3月23日起，配合央行升息，青安貸款新貸放案件，基準利率調升0.125%（目前為0.97%）。
目前有承作「青年安心成家購屋貸款」的銀行：
- 臺灣銀行
- 臺灣土地銀行
- 合作金庫商業銀行
- 第一商業銀行
- 華南商業銀行
- 彰化商業銀行
- 兆豐國際商業銀行
- 臺灣中小企業銀行
「青年安心成家購屋優惠貸款」方案介紹
- 貸款對象：借款人符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
- 貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。
- 貸款期限：30年／寬限期3年
- 貸款額度：鑑價8成（最高800萬元）
- 貸款利率：依機動利率與混合式固定利率而有所不同，而且三種利率計算方式，一經選定後就不可以再更改。
- 一段式機動利率：
按基準利率（按中華郵政公司2年期定期儲金額度，未達新臺幣500萬元機動利率）
固定加0.555%（目前為2.055%）機動計息。 - 二段式機動利率：
前2年按基準利率固定加0.345%（目前為1.815%）機動計息，
第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為2.115%）機動計息。 - 混合式固定利率：
前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%（目前為1.995%）固定計息，
第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%（目前為2.095%）固定計息，
第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為2.115%）機動計息。
自購住宅貸款利息補貼
2022年度（111年度）的內政部自購住宅貸款利息補貼，已於2022年8月31日下午5點結束申請。
「自購住宅貸款利息補貼」貸款方案介紹
- 貸款對象：第一類／不具第一類條件者，則屬第二類。
- 貸款期限： 20年／寬限期 5年
- 貸款利率：第一類：基準利率減0.533%（目前為1.062%）／第二類：基準利率加0.042%（目前為1.637%）
- 貸款額度：由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定
- 臺北市最高為新臺幣250萬元
- 新北市最高為新臺幣230萬元
- 其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元
※第一類適用對象
- 低收入戶或中低收入戶
- 特殊境遇家庭
- 育有未成年子女3人以上（限申請人）
- 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿25歲（限申請人）
- 65歲以上（限申請人）
- 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
- 身心障礙者
- 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
- 原住民
- 災民
- 遊民
- 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人（限申請人）
財政部「青年安心成家購屋貸款」可以跟內政部「自購住宅貸款利息補貼」合併使用。
公教人員購屋貸款－築巢優利貸
「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款由行政院公開徵選承作銀行，108年至110年由臺灣銀行承作，貸款利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加碼0.465％機動計息（目前為2.06％），辦理期間自108年1月1日起至110年12月31日止。
111 年至 113 年度的「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款，確定由臺灣銀行及中國信託商業銀行承作，申辦時間自111年1月1日起至113年12月31日止。
「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款方案介紹
- 貸款標的：包含合宜住宅、捷運共構宅（不含無建物所有權之標的）及經認定確實供住宅使用之農舍。
- 貸款額度：鑑價8成
- 貸款利率：依中華郵政二年期定儲機動利率固定加碼0.465％機動計息（目前為年息 2.06%）。
- 貸款期限：臺灣銀行：30年（可視業務需要增加，最常不得逾40年），中國信託：35年／寬限期 5年
- 貸款對象：中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工。
包含下列各類現職人員：
- 政務人員（含特任、特派人員及其相當職務人員、各部會政務次長及其相當職務人員暨比照簡任第十二職等以上職務之人員）。
- 各機關公務人員、雇員及技工、工友。
- 各級公立學校教職員工。
- 公營事業機構員工。
不含軍職人員、試用人員及約聘僱人員。
三、購屋貸款申請條件
購屋貸款申請條件主要看申請人的年齡、財力與信用狀況。除此之外，想要購買的房子狀況與條件則會影響到貸款成數高低，以下
- 年齡限制：年滿18歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
- 財力條件：申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註。
- 信用條件：申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
房屋貸款在申請前的注意事項
- 房子的條件
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
- 房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
- 房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
- 房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
- 嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
- 自備款準備
銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
四、購屋貸款申請流程
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間。「購買房屋」流程與「購屋貸款申請」流程不一樣，以下分別列述：
購買房屋流程
看到滿意的房子確定要購買房屋了，大致上的買房流程有：
- 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
- 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂「不動產買賣契約書」。
- 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
- 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
- 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
- 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。
購屋貸款申請前準備
1.選擇銀行貸款方案
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2.準備所需文件
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
(1)申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
(2)申請人印章
(3)申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
(4)買賣契約書影本
(5)土地與建物登記謄本
做好上述準備之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行購屋貸款的申請。
提出購屋貸款申請流程
1.銀行進行房貸審核
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
2.照會結果簽約對保
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
3.進行抵押權的設定
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
4.撥款至指定的帳戶
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
五、購屋貸款注意事項
低自備、低首付建案好嗎？
近幾年，建商為了刺激買氣，推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案，而實際的運作方式有以下幾種：
1.向建商貸款
假設您的銀行房貸成數為7成，建商可能以公司貸款名義，補足您剩餘的2~3成款項，利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
2.工程零付款
一般購買預售屋時，簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再依工程進度分期付款，完工後準備交屋時，再繳交剩餘款項；而所謂的工程期零付款，只是暫緩繳交工程期款，等到建案完工後，須一次補足剩餘款項，等於只是把付款壓力延到最後而已。
3.降低定簽金額
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋，簽約當下應繳交的定簽開價款（即首付），建商只先收取一部分款項，其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋，須一次繳清剩餘款項。也就是說，羊毛出在羊身上，「低自備款」、「低首付」只是延遲付款，並非真的不用付錢，甚至可能會花更多，建議應審慎評估自身財力。
零元購屋是真的嗎？
除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：
1.簽AB合約
顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。
2.以租金養房子
通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。
QA購屋貸款常見問題
Q.購屋頭期款應該準備多少？
雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。
Q.購買房屋的流程有哪些？
假設你今天看到滿意的房子，大致上的買房流程有：議價、付訂金，買賣雙方在地政士見證下簽訂不動產買賣契約書。用印，完稅，過戶，最後買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。
Q.哪些銀行有40年房貸？
目前有提供40年房屋貸款的銀行，有合作金庫、星展銀行、永豐銀行、及高雄銀行。不過由於貸款年限愈長、銀行的風險愈高，因此貸款審核也相對嚴格，如果沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、貸款人年齡較大、房屋位置較偏遠、或屋齡較高等情形，較不容易順利申貸成功。
購屋貸款是買房的一大利器，但也需注意利率、貸款額度、還款方式等重要細節。希望本文能夠幫助讀者釐清購屋貸款的相關問題，更順利地實現買房夢想。