30年老屋買家必讀攻略 影響老屋貸款成數的2大關鍵

根據報導指出，在當前房價飆漲的情況下，目前台北老屋詢問度最高。老屋不僅享有坪數大且地點的優勢，因此吸引了不少年輕族群的青睞。但購買前不能忽略老屋貸款的風險有哪些，以及就讓本篇文章告訴你辦理老屋貸款該注意的重要資訊。

老屋的定義？

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義，老屋通常是指屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋。簡而言之就是房子已超過30年以上，不但房屋設施與構造老化，還有居住安全疑慮的問題。

老屋優點有哪些？

• 議價空間大

一般而言，老屋的折舊率相對較高，折舊率高就能為帶來更多的議價空間。對於自備款有限的，就會將買房的選擇轉向負擔較輕的老屋。不過，不能忽略的就是當老屋交屋之後，就需要進行裝修工程，這些都是容易被忽略的細節。

• 室內坪數大

近幾年新蓋的房子，平均公設比都超過30%，買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪；若選擇老屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。

• 座落地較優

老屋通常位於地段較佳的市中心，生活與周邊設施通常都較為完善。相較於近期的新成屋的地點，更為民眾所喜愛。不僅如此，未來老屋若進行都更或是重建，房屋價值就連帶會提升。

• 可實地勘察

對於已經在地多年的老屋，無論是居住環境、社區住戶的素質等等，都能夠實地勘查。可以幫助買家更加精準地選擇適合自己的物件，避免後悔購買。

老屋缺點有哪些？

儘管老屋有使用坪數較大、議價空間彈性與座落地較好的優勢，但購買老屋也有不少風險，以下為常見的問題：

• 貸款成數較低

銀行在進行貸款估價的時候，除了考量區域因素之外，屋齡也是一大重點。由於老屋屬於不易轉手的房型，因此銀行願意所提供的貸款成數就會較低，如此一來就需要準備較多的自備款。

• 恐有隱形成本

對於屬於大齡的老屋來說，較常遇到屋況不良或瑕疵等問題，例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等情況。若交屋超過半年內發現房屋有瑕疵問題，就無法請屋主提供瑕疵擔保責任。此時，你就必須額外預備一筆修繕費。這都是購買老屋必須留意的附加成本問題。

老屋可以貸款嗎？有哪些條件限制？

購買老屋雖然相對便宜，不過由於老屋屋齡高，銀行房貸額度通常會較低、老屋貸款利率也可能比較高。建議你購買老屋前，得先需確認自己的財務能力是否能吻合這些標準限制。一般銀行辦理老屋貸款，有以下特別限制需要留意：

• 年齡+房貸年限＜60
• 屋齡+房貸年限＜50 

舉例來說，申貸人年齡為45 歲，銀行可能核定15年期以下的房貸；屋齡20年的房屋，貸款年限最長為30年。換句話說，年齡、屋齡越高，房貸還款的時間就越短。

行政院頒定固定資產耐用年數表對照表

• 木造房屋年限：10年
• 磚造房屋耐用年限：25年
• 加強磚造房屋耐用年限：35年
• 鋼筋（骨）混凝土房屋耐用年限：50年

透過房屋耐用對照表，就可看得出來，每種房屋結構的耐用年限都不同，耐用年限較短的房屋剩餘價值也較低，銀行或貸款公司就會相應調整核貸額度。

老屋貸款成數怎麼算？

哪些因素會影響老屋貸款成數呢？一般30年左右的老屋，貸款成數約在7成左右。會造成房貸成數較低的情況，主要有以下幾個因素：

（1）房子的條件

• 房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
• 房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
• 房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
• 房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
• 嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
• 剩餘耐用年限：依據行政院依建築結構年數表來看，房屋的建材不同，耐用年限也會所不同。而老屋因為殘餘價值較低，就會因此影響核貸額度。

（2）申貸人的條件

雖然銀行與融資公司，對老屋貸款有不同的條件要求，但基本上只要抓住下列重點，就能幫助你有爭取條件較好的貸款方案。

• 工作收入穩定：對所有類型的貸款來說，能確保還款的能力沒有問題的主要關鍵，來自於是否有穩定的工作與收入。
• 信用佳負債小：此外，你的聯徵信用與財務狀況也必須達到一定的水準，如此一來你的房貸條件就不會太差。
• 持有專業證照：如果你持有專業證照，例如律師、醫師、技師、護理師、會計師或甲乙丙級證照，也會對房貸有加分的效果。
• 可增加保證人：最後，如果你的財務與信用狀況不夠好，那麼可以找一位信用和財力條件俱佳的親友當保證人，這樣也有助於提高貸款過件的機率。

因此，若想要提升老屋貸款成數，可以從補強自身的貸款條件著手；或者將老屋進行整修後，可望提高老屋增值空間，就有機會提升房屋增貸的額度。

老屋貸款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？

在簽訂合約後，若發現銀行房貸成數不如預期，導致自備款準備不足的情況，就會面臨違約的困境，此時，你原先支付的房屋訂金也會被沒收。

因此，為避免這種情況發生，建議在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！

圖片來源：內政部

老屋貸款成數不足，其他取得資金的辦法？

若銀行或融資公司所核貸的成數不足，能夠提升老屋貸款成數方法有還有以下3個方式：

• 房貸信貸／房貸附加信貸（原屋融資作抵押）
• 個人信用貸款
• 汽車貸款

有些銀行則可以提供結合房貸與信貸的貸款方案；若所提供的擔保品可以用於信用貸款，就有望取得較低的利率（但還是比房貸高），約在3%至6%之間；但若你另外申請個人信用貸款，則會因沒有抵押品，利率可能會拉高到4%以上，甚至更高，因此申辦前先審慎評估自己是否有能力負擔。

買老屋常見Q&A

• Q1有信貸會影響老屋房貸成數嗎？
• A1房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
• Q2房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
• A2銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司 鑫融資的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。鑫融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。
• Q3銀行評估中古屋房貸成數的重點是什麼？
• A3銀行評估房貸成數的標準，會因屋齡、落地地點、屋況、個人收入與信用狀況等，而有不同的房貸成數。

買老屋的好處雖然不少，卻也須同時了解老屋會出現的瑕疵問題。透過本篇文章就能幫助你避開買到瑕疵的老屋。由於老屋的轉手性較差，所以通常給的貸款成數會較低，所以，申辦貸款前，可以透過實價登錄等方式了解該區域的行情，或進行房貸試算，就能避免老屋核貸金額不足的情況發生。