房貸繳不出來會有哪些後果與影響?如何補救、解決財務困境?

當財務出現問題時,建議先向貸款銀行申請債務整合,或者申請債務協商,與銀行協調適合的還款方案,如果無法順利跟銀行申請緩繳、降月付金,也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸或汽車貸款來解決資金短缺問題。本文整理房貸繳不出來的原因、後果與影響,以及最重要的補救的方法。

一、哪些是造成房貸繳不出來的原因?

購屋貸款成數或自備款不足,房貸加信貸的雙貸族

銀行核貸的房貸成數不如預期,買房需要準備的頭期款就會更多,如果手頭沒有多餘資金,可能得再多申請一筆信貸來補足自備款,每個月要還房貸跟信貸,負擔自然變重。

房貸月付金變高:寬限期結束

許多人辦購屋貸款時,會使用房貸寬限期,前2~3年房貸只繳利息不還本金,初期可減輕房貸壓力,但是寬限期結束後,開始本息平均攤還,月付金瞬間倍增,若沒有預留資金,可能會面臨房貸繳不出的窘境。

收入突然減少,無力負擔原本月付金

工作不穩定、失業、生意變差等因素,導致月收入減少,手邊也沒有多餘資金作周轉,無法依照約定時間繳交房貸。

二、房貸遲繳會怎樣?如何補救?

房屋貸款遲繳結果會怎樣?

房屋貸款如果遲繳,會有以下四種結果,其中「遲繳多久」與後續處理的狀況,是重要關鍵:

1.遲繳紀錄上傳聯徵:

  • 遲繳超過1個月,將遲繳紀錄上傳到聯徵中心。
  • 遲繳紀錄在聯徵中心揭露期為1年。

2.產生延遲利息及違約金:

  • 遲繳6個月內都還算正常戶,違約金為延遲利息的10%。
    延遲利息計算方式:當期應繳本金 x 原貸款利率 x (未繳天數/365天)。
  • 遲繳超過6個月者就會被歸為催收戶,違約金為延遲利息的20%。
    延遲利息計算方式:房貸剩餘金額 x 原貸款利率 x (未繳天數/365天)。

3.房子查封拍賣:

若催收超過3個月無結果,或無法聯絡到貸款人,銀行會向法院申請查封房屋並進行法拍。

4.列入觀察名單:

若曾有房貸遲繳紀錄,但後續有按時繳款的紀錄,仍可以申請房貸,但核貸的成數將不會太高。

如何補救房貸遲繳的影響?

房貸遲繳時有以下4個補救措施:

  1. 假如遲繳日期在7天內,請盡速繳納月付金。
  2. 若是遲繳理由是因為週轉不靈,可以詢問銀行是否可以申請寬限期。一般房貸大多有5年寬限期,於此期間只需繳納利息
  3. 當房貸月付金與利率過高,可以考慮申請房屋轉增貸。找尋一家房貸利率較低的銀行,詢問房屋轉增貸的可能。
  4. 如臨時的資金需求較大,導致房貸遲繳甚至繳不出的情形,可以向上市櫃的融資公司申請二胎房貸,因為融資公司審核寬鬆,貸款額度最高為500萬,應可以滿足臨時資金週轉的需求

貸款遲繳申請貸款的方法

曾有貸款遲繳的情形,向銀行貸款的過件機會通常不高,不過還是可以試試下面的方法,增加貸款成功的機率。

  1. 培養信用分數:謹慎使用信用卡,不可發生遲繳、未繳、循環利息、預借現金等情形;或是使用債務整合的方法,改善與培養信用報告分數。
  2. 運用名下資產:若是名下有動產、不動產,則可抵押給銀行提高貸款過件機會。
  3. 其他貸款管道:假如銀行拒絕貸款申請,則可向大型上市櫃融資公司申請。
  4. 增加貸款保人:增加財力與信用條件俱佳的保證人,也是提高貸款申請成功機率的方法之一。

三、房貸繳不出來的解決方式?

使用寬限期

所謂的「房貸寬限期」,就是貸款本金寬限,房貸每個月繳款的金額,裡面含有本金跟利息,而本金寬限就是指只繳利息,不用償還本金。以目前的話,只要提出申請幾乎都是會通過的。

由於銀行的法規限制,銀行必須讓他的放款的「資產品質」是良好的,所以當你貸款出現遲繳,會影響到銀行整體的放款的資產品質。所以這幾年你只要跟銀行提出繳不出來,想要申請只繳息房貸本金寬限,銀行大部分都會同意。

房貸本金寬限

但其實以銀行的看法,寬限期其實是屬於另類的債務協商,如果你有申請本金寬限的話,若要再去找別家銀行辦貸款,難度就變得很高,因為別家銀行會認為你是屬於債務協商的客戶,貸款可能繳不出來。

找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後,規定就是要每月準時繳款,但你可能因為收入變少、繳款負擔變重,希望跟銀行提出降低月繳款負擔申請,讓每個月的還款金額可以降低,有以下幾種方式:

1.延長還款期限

延長還款年限,這是最好的,等於是將貸款重新再貸一次,還款年限拉長,月繳款金額就會降低。

2.更改還款週期

就是更改還款周期,可以向銀行提出申請,但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做,是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。

3.調降利率

想要跟銀行申請調降利率,前提是你現在的利率是高的。而且銀行會讓你有降到,但是沒有降到很低。一般的房貸,如果銀行要賺錢,基本利率要在1.8%以上,現在利率落在1.35% ,對銀行來說幾乎是沒得賺,因為銀行賺得非常少,所以銀行就會變得很嚴格,除非你的原房貸利率太高,不然其實降息也是不太有機會的。

在過去銀行經驗,向銀行申請調降利率,銀行會根據你的案件,去個案調整,若目前的利率是2.5%上下,想要向銀行申請調降利率, 銀行是有機會調降到2.1%、2.2%,讓你有降到利率,但是沒有辦法降到很低。

活化不動產

第三種是當名下已經有房貸,還想要透過這個房子來取得資金,方法有哪些?

1.房屋增貸

房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請,假設原貸款800萬元,繳到現在貸款剩500萬元,現在有資金需求,可以跟原銀行申請額外資金需求200萬,如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的,當然跟原貸款銀行申請是最好的。

銀行對於舊客戶的增貸申請有兩種方式處理:舊案增貸和房信貸。舊案增貸是直接增加房貸額度,但銀行業務不太喜歡這種案件,因為金額較小,需要處理多件才能達成業績目標。因此,銀行可能推薦房信貸,以房屋作為抵押品的信用貸款,利率相對高。

銀行業務可能會告訴客戶,增貸無法承辦,但可以提供利率低、還款年限長的房信貸產品。銀行的估價通常保守,很多舊客戶增貸申請都因估價空間不足而被拒。這反映了現今銀行的估價方式普遍保守。

2.房屋轉增貸

當原貸款銀行不肯再貸,或給的額度沒有辦法滿足需求,這時候可以選擇轉增貸,將整筆房貸轉到另一家銀行,將需要的資金,由另一家銀行貸款出來,這叫做:房貸轉增貸。

喜歡辦理房貸轉增貸的銀行通常是三線和四線銀行,雖然利率可能稍高,但仍可接受。一線銀行包括台銀和土銀,二線銀行如官股行庫、合庫、彰銀、一銀、華銀、台企銀等,房貸業績不是主要訴求。大金控如中信金、富邦金、國泰金等主要放款對象為土建融和新房貸款,中古屋轉貸案件則非主力。

貸款時,銀行會查聯徵信用,若原銀行不給貸款,需轉找他家銀行,新銀行會再查一次聯徵,若有超過三次聯徵查詢,辦理貸款的機會就很低。銀行通常將「聯徵次數過多」定義為三個月內被銀行查詢超過三次。

3.二胎房貸

當原銀行不提供房貸增貸,選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒,以上這兩種情形都不行通的時候,還有「二胎房貸」可以選擇。

二胎房貸其實銀行也有做、融資公司也有做,但是條件都不一樣。我們先來說銀行的部分,銀行也有做二胎房貸,但因為是銀行,所以比較嚴格,一樣是要看工作證明、收入證明、負債比、聯徵信用評分之類的,銀行不會用很寬鬆的角度去做貸款。

但是股票上市的融資公司做二胎房貸,對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢次數多少之類,都可以不介意、甚至不看,只看還款記錄是不是正常?以及房子的價值有多少?

因為是二胎,所以一定要考量一胎的房貸餘額還有多少?銀行願意再借多少額度做二胎房貸?銀行與融資公司不一樣的是 :銀行計算一胎的貸款餘額,會用抵押權設定金額認定。融資公司就不一樣,融資公司就是看目前實際餘額餘額認定。

申請其他貸款

1.信用貸款

信用貸款是以個人信用條件擔保,向銀行申請的貸款,因為無須提供任何實質擔保品,風險比抵押貸款來得高,為了降低客戶借錢不還的風險,銀行會利用信用報告來進行初步的篩選,並結合客戶的職業、收入、經濟能力等其他資訊,來綜合評估是否核貸,以免客戶最後無力還款,造成銀行的損失。

雖然銀行信貸額度5萬~500萬,但受到DBR22的限制,多數人頂多借到六十幾萬。信貸利率3%~8%,申請條件須符合以下:20~65歲,設籍本國人民。有正當職業,且現職至少工作滿1年。收入穩定,且年收達30萬以上。信用分數須在600分以上,且無信用問題。

2.汽車貸款

汽車貸款就是把汽車作為抵押品、擔保品,來向銀行或融資公司進行借貸,這筆資金可以用來周轉。汽車利率方面,購車貸款2.3%~12%,汽車融資3.14%~16%。額度則為購車貸款可貸車價70~90%,原車融資或汽車增貸可借到車價80~100%,融資公司可到240%。管道有銀行車貸,但審核嚴格且多數銀行未提供原車融資;上市融資公司為車貸大宗,審核寬鬆且額度高。民間利率較高且可能需押車,風險高不建議。

3.機車貸款

機車貸款就是將名下機車作為抵押品/擔保品,向上市融資公司,或其他貸款管道申辦貸款,取得一筆能夠靈活運用的資金。機車融資貸款的可貸額度相當彈性,從5萬到最高30萬元皆可,利率則大約落在13%~15.75%左右。

銀行是沒有辦理機車貸款的,除了大型融資公司以外,也有一些民間管道能夠辦理。但是,機車貸款的選擇管道,會大大影響你的申貸條件。好事貸是融資公司的直屬經銷商,案件沒有經手第三人,都是直接送到融資公司審核撥款,速度最快、也最省錢,更不需要抵押證件或機車。

QA.房貸繳不出來常見問題

Q.貸款真的繳不出來怎麼辦?

房貸繳不出來時有以下3種解決的方法:

  1. 主動找銀行進行協調:主動找銀行諮詢,一方面可以展現解決的誠意,另一方面也可趁早尋求解決的方案,避免債務金額越滾越大。
  2. 申請債務整合的貸款:申請一筆額度高、利率低的貸款,償還多筆額度小、利率高的欠款,既能將貸款繳款日單純化,也可以減輕月付金的壓力。
  3. 債務協商是最後手段:一旦上述的方法都已用盡,建議盡快找銀行進行債務協商。而債務協商只能針對銀行的債務,並不適用於其他民間的欠款。

Q.房貸沒繳房子會被法拍嗎?

有可能,一般房貸逾期5天以內,銀行會先以簡訊提醒借款人;逾期超過5天則以電話通知;超過兩個月就會透過法院進行法催程序,超過6個月即向法院聲請強制執行房屋,進行法拍。

Q.房貸寬限期可以申請幾次?房貸繳不出來可以賣房子嗎?

申請房貸寬限期沒有次數限制,但銀行也會根據申請人條件決定是否核給,通常最多只能申請兩次寬限期,而且使用房貸寬限期的長度不得超過貸款期限的1/3。可以賣房,不過由於申辦房貸時有設定抵押,因此賣房前必須先清償房貸剩餘本金,才能塗銷抵押設定並過戶他人;或者是由買方繼續負擔房屋貸款。

當有貸款遲繳的情形時,須保持冷靜的心態處理,只要有誠意處理欠款,相信貸款方都不會太過為難。千萬不要有置之不理的擺爛心態,只有勇敢面對與積極處理,才是唯一有效解決的方法。