房屋抵押貸款是什麼?房貸評估的關鍵重點揭密

有資金需求時,除了信貸和汽車貸款之外,還可以使用自己名下的房屋,來辦理房屋抵押貸款也是一種很好的選擇。房屋抵押貸款有哪些優點?有哪些管道、方案可以選擇?本文已經整理相關的資訊,能夠幫你了解房屋抵押貸款的重點,並找到最適合自己的房屋抵押貸款方案。

房屋抵押貸款是什麼

房屋抵押貸款就是一種將自己的房屋作為擔保品,向銀行或融資公司申貸取得資金的方式。舉凡常見的房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都歸屬房屋抵押貸款的一種。這類用房屋作為抵押的貸款方式,最大的特點是額度較大、利率較低。你可以將房屋抵押貸款取得的資金,來滿足你買房、新手買車、裝潢、或債務整合等不同需求。

房屋抵押貸款好嗎?

房屋抵押貸款是許多人會利用的資金週轉方式之一。以下告訴你它所具備的優點,有著其他貸款方案所無法達成的效果,其說明如以下所列。

1.利率較低

房屋抵押貸款因為是有提供抵押品的借貸方式,對銀行來說償債風險較低。相對於沒有提供抵押品的信貸,則有較高機會取得低利率方案。房產抵押貸款的利率,大約落在2% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。

2.額度較高

房屋抵押貸款的房貸額度,主要取決於房的因素與人的條件。通常來說,你可以取得較高的額度,但貸款金額不會超過房屋市值的一定比例。

3.撥款較快

備妥所需的申請文件,選擇適合的貸款管道送件申請,於簽約對保完成後約2~3個工作天,貸款方就能將所需的資金,撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款,是要方便迅速的多了。

4.還款期限長

房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。

以上為房屋抵押貸款的特色,如果有額度較大且急需資金週轉的需求,就可以考慮申請房屋抵押貸款。

房屋抵押評估重點有哪些?

要辦房屋抵押貸款前,告訴你銀行最喜歡哪些客群?銀行對於收入穩定、工作穩定,信用良好,可以持續且穩定的償還銀行貸款的人,就是銀行最喜歡的客群,如果要更詳細分類,大概具備這3個特質:

1.信用評分良好

信用分數是金融機構用來評估個人未來一年是否會依約還款的指標之一,不僅關係到貸款是否核准,也會影響貸款額度跟利率。

2.工作和收入穩定

在現職的時間越久,表示工作越穩定,如果待的是上市上櫃的大公司,或是財務狀況優良的企業更加分,每個月有固定的薪資轉帳收入又勝過領現金的族群,薪資轉帳或扣繳憑單是銀行最喜歡的收入證明。

3.負債比低於60%

名下所有負債的月付金,加總不能超過月收入的60%,若超過了,就會被視為負債比例太高而退件。此外,針對沒有提供擔保品的信用貸款,銀行會要求將負債比控制在月薪的22倍以內,以避免申貸後月付金過高出現繳款困難的情況。

4.資金用途限制

根據銀行法的規定,若要向銀行申請貸款,必須詢問貸款資金用途。若你提出的貸款用途是打算購買第二間、第三間房子,無論是自用或投資,均受政府打炒房的政策所限制。類似的相關規定,需預先與銀行進行了解。

5.房屋價值判斷

辦理房屋抵押貸款時,通常會從房子的座落地點、房屋型態、房屋年齡等來做綜合評估,基本上若房子位在都市發展的地帶上,臨近也沒有嫌惡設施,

房屋抵押貸款的管道

1.銀行

如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款,可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸(透支型房貸);如果房子本身有貸款,您可以選擇向原銀行增貸,也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。

銀行可申請的房屋抵押貸款種類:原屋融資、房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋(轉)增貸、二胎房貸

通常銀行提供的利率會比較低,但是銀行的審核也非常嚴格,如果你能找銀行借且額度也夠用,當然是最好!但是如果銀行不貸給你,你也還有其他選擇。

2.融資公司

您覺得銀行的房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸,貸款額度無法滿足您的需求,您可以選擇向股票上市公司公司申請次順位房貸,不僅額度比銀行高、審核也較寬鬆。

股票上市公司可申請的房屋抵押貸款種類:原屋融資、二胎房貸、二胎房貸(轉)增貸

3.民間借貸

當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸,基本上只要您有資金需求,即使房屋條件較差,都可以跟民間借款。通常他們是來者不拒,甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。

民間可申請的房屋抵押貸款種類:房屋抵押借款、二胎房貸、二胎房貸(轉)增貸、三胎房貸

雖然條件不拘看起來很吸引人,對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說,確實是一種資金取得的方法。但通常也伴隨著高利息、高收費,因此建議您在挑選民間二胎房貸時,仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

房屋抵押管道融資公司銀行民間借貸
優點額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高利率較低、安全性高額度較高、審核寬鬆、撥款快速
缺點利率較高額度較少、審核較嚴、撥款較慢利率極高

房屋抵押申辦流程?

挑選出適合自己的房貸抵押管道與方案後,就可以開始準備相關申請文件:

1. 房屋抵押申請文件

申辦房屋抵押貸款要準備下列申請文件:

  • 身分證件影本
  • 工作證明(如勞保投保明細、工作證)
  • 收入證明(如薪轉明細、薪資單、扣繳憑單)
  • 財力證明(如存摺明細、股票/基金投資明細、儲蓄型保險)
  • 建物權狀影本
  • 近一年房貸繳息紀錄(申辦房貸增貸、轉貸、二胎房貸檢附)

如果是申請銀行房屋抵押貸款,上述資料都要盡可能地準備齊全,才能有效提高貸款過件率;如果是透過上市融資申貸,只需要提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本即可,即使沒有薪轉明細也可以用存摺明細來代替,申請文件要求相對簡單。

2.房屋抵押貸款流程

不論是像銀行、融資公司或是民間借貸公司,申辦房屋抵押貸款流程都差不多,差別在於取得資金的速度而已。以下為房屋抵押貸款的流程:

  • 選定管道申請
  • 貸款條件審核
  • 親自簽約對保
  • 房屋設定抵押
  • 撥款指定帳號

衡量個管道的差異,並評估自己的能力與條件後,就能將上述文件送件辦理。貸款一旦審核通過,就會與你約時間簽約與對保,並將你房屋進行抵押權設定。上述流程完成後,銀行最快需等待7~10個工作天會將貸款款項;股票上市公司二胎房貸則最快3個工作天,就可撥款到你的指定帳戶。

房屋抵押貸款常見Q&A

  • Q1申辦房屋抵押貸款好嗎?
  • A1二胎房貸整體而言,有額度大、撥款速度快等優點,可以迅速解解決資金週轉的需求。不過建議要慎選申請的管道,以銀行或融資公司為申辦對象,才能降低貸款上的風險。
  • Q2沒有薪轉或其他財力證明可以辦房屋抵押貸款嗎?
  • A2不一定。若是你的收入不穩定、或者收入是領現金、沒有薪資轉帳證明、扣繳憑單等等因素,銀行會認為你的還款能力不足,進而婉拒你的貸款申請。股票上市公司公司二胎房貸審核寬鬆,就算沒有薪轉證明,股票上市公司公司還是可以貸款給你。
  • Q3房屋二貸需要保人嗎?
  • A3不用,基本上申請房屋二貸,條件好都不需要提供保證人做擔保,但如果你的條件較差,或者想申請更高的額度,也可以主動提供條件好的保人幫自己加分

若有透過以上詳盡的介紹後,相信你對房屋抵押貸款有了初步的認識與了解。不論你選擇哪種貸款管道、方案,最重要的是確保貸款安全性,找到最適合自己的貸款方式,才能幫助你當前資金需求的問題。