房貸提早結清好嗎？房貸怎麼還最省？

對於提前清償房貸是否划算，以及如何以最省的方式還清貸款，一直是許多人關注的問題。本文透過帶你了解房貸提早結清的優缺點和舉例試算，以及還款方式有哪些？房貸怎麼還最省？本息攤好還是本金攤好？讓你可以快速找到適合自身狀況的還款策略，做出最好的決定，達成理債省錢的目的。

一、房貸提早結清好嗎？優缺點報你知

房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：

支持提前清償貸款的理由

1. 減輕整體的還款負擔
2. 減少房貸利息總額支出
3. 最終目的早日擺脫負債人生

支持房貸提早結清的人，最終的目的就是不要再揹債過日子，省下來的利息錢還可以拿來作其他用途，何樂而不為？

反對提前清償貸款的理由

1. 須額外支出銀行貸款違約金：於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。
2. 結清貸款後可用資金少：房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。
3. 可以省下來的利息不多：若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。

違約金如何避免？

違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。而違約的情形有三種類型：

1. 提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
2. 提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
3. 提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。

另外還有一種方式，就是本金償還到只剩下$100元或$1元，讓房貸還有些許的餘額存在，這樣就不構成違約，也是可以利用的方式之一。不過這個條件有二個限制：

1. 只針對台灣的銀行有效，不適用於外商銀行。
2. 若是銀行在合約內已經有特別註明：「自借款日起算X年內，於下列期間內，『提前償還部分或全部借款者』，依提前清償之借款本金，按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是，只要在合約規定的時間內提前償還本金，就算故意留下極小額的貸款本金，還是屬於違約，一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況，還是要以各家銀行的合約內容為主。

二、提早清償房貸可以省多少？舉例試算給你看

若是要提早結清房屋貸款，有兩種方式可以還款。

償還全部貸款本金

意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於，要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明，要貸滿一定的時間後，才能要求提前清償本金，否則就是屬於違約的狀況。

透過提前清償全部本金，你可以享受以下特點。當你選擇提前清償，需繳滿規定期數的還款條件。這樣做的優點是節省大筆的利息支出，同時也能再次對房屋進行抵押貸款。提前清償的還款方式是一次結清。這種貸款方式特別適合手頭寬裕的借款人，因為他們能夠在一次性付清貸款的前提下，從中受益。

償還部份貸款本金

償還部份貸款本金就是：手頭上有一筆多餘資金用不到，拿來償還貸款的部分本金，以降低貸款利息支出。

償還部份貸款本金後，剩餘的貸款繳款方式，有2種方式可以選擇：

1. 每月繳款金額隨著本金降低後，月付金額也隨著降低。優點在於降低每月還款金額，減輕還款壓力。
2. 每月繳款金額維持不變，但因為貸款本金減少，繳款金額不變的情況下，每月的月付金當中，償還欠款本金的金額變多了，還本速度就變得更快，貸款繳清的時間就會比合約期限早。優點在於節省每個月的利息，也可以縮短貸款期限。

提前清償部份本金的特色在，讓借款人在符合貸款還未超過本金的1/3這個特定條件下，可以選擇提前清償部份本金。透過提前清償部份本金，借款人可以減少貸款利息，從而減輕還款壓力。借款人可以選擇保持原有的還款年限，或者縮短還款年限，以更快速地還清貸款。這種方式適合那些手頭還算寬裕，希望減輕還款壓力的個人或家庭。

舉例試算：提早清償房貸可省下金額

舉例來說：假設小趙與小李貸款條件相同，房貸各自有500萬，房貸利率1.3％，房貸期限20年，都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，我們就以上情境，試算兩人的房貸情況。

三、貸款還款方式有哪些？怎麼還最划算？

承上所述，關於房貸提早結清的說明後，我們可以了解選擇適合自己的還款期限及方式也很重要。常見的房貸還款方式有哪些？本息平均攤還與本金平均攤還是什麼？房貸怎麼還最划算？以下說明：

本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重

寬限期＋本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

QA.房貸償還常見問題

Q.房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？

如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。

Q.央行升息會影響房貸嗎？

的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：

原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。

Q.本息平均攤還20年跟30年差多少？

雖然貸款期限愈長、每月還款金額愈少，但是總利息支出反而會比較多，舉例來說，房屋貸款600萬、利率2%，分30年償還的月付金較少，但總利息支出卻多出70萬元。

由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。