二胎房貸流程為何？線上申請，送件審核，對保，抵押設定，撥款入戶。二胎房貸成數多少？銀行鑑價90%、年利率4~18%，好房貸鑫融資二胎鑑價110%、年利率7-14%。二胎房貸風險有哪些要注意？本篇整理了3種常見的貸款陷阱，教你如何破解業務的行銷話術。
二胎房貸流程為何？
首先，申請二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：
- 身分證正反面影本
- 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
- 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
- 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）
要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向鑫融資申請二胎，只要有財力證明都能申請。
準備好上述資料後，您就可以開始申請二胎房貸流程如下：
- 向銀行、融資公司直屬經銷商或民間借貸業者提出申請
- 針對你的房屋作估價，以及審核個人條件
- 貸款核准後，與借貸機構約定時間作簽約對保
- 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
- 設定完成後，撥款至申請人帳戶
如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請 鑫融資二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。
二胎房貸成數多少？
申請二胎房貸可以貸到多少錢？除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少？依據不同申貸管道，二胎房貸的貸款額度20萬~600萬都有、貸款成數則是房屋鑑價的90%~110%不等。
舉例來說，目前銀行二胎房貸的貸款額度，大概落在150萬~350萬之間，但因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
而 鑫融資二胎房屋貸款的額度，最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多，但其實 鑫融資二胎房貸的可貸額度，是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金，因此房貸還得越多、可貸額度就越多。
二胎房貸的貸款額度比較
銀行vs鑫融資／貸款額度／貸款成數／可貸額度
鑫融資二胎房貸／最高500萬／房屋鑑價110%／原房貸餘額
銀行二胎房貸／最高350萬／房屋鑑價90%／原房貸設定金額
二胎房貸利率比較
不同的二胎房貸申請管道，貸款利率也不太一樣：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 鑫融資：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
鑫融資二胎房貸的利率最低7%，雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高，但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%，與鑫融資二胎利率差不多。而民間借貸業者，時常以各式各樣的名目向借款人收費，且還款方式可能是只還利息、不還本金，因此也不見得比較划算。
小提示：一般貸款是撥款完成後的一個月，才開始還款，但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息，等於一撥款就先賺走您3個月的利息（不退還）。
二胎房貸風險有哪些要注意？
不管是找銀行、融資公司、或者民間辦貸款，幾乎每個借款人都想拿到低一點的利率，因此會在不同的貸款管道之間作比較。但你可曾想過，業務報給你的利率、月付金、甚至還款期限，不一定是正確的？本篇整理了3種常見的貸款陷阱，教你如何破解業務的行銷話術。
利率2%是月息or年息？沒搞清楚，借100萬一年多付14萬！
小王想借一筆錢把老家重新裝潢，本打算跟銀行申請二胎房貸，卻因為沒有薪轉證明而無法申請，這時小王剛好看到一間貸款公司的廣告，上面寫道：申請二胎房貸利率只要2%、免審核、當天撥款，利率不僅比銀行二胎還低、也不用提供薪轉證明，於是小王上網搜尋了這家貸款公司。
結果發現網站下方還寫了一行字：房屋二胎利率月息2%，每萬元月息費用200元。小王心想：如果借100萬，一個月的利息就要20,000元，一年下來要24萬…怎麼會這麼多？
其實，不管是銀行或大多數人所講的貸款利率，都是指「年」利率，通常只有民間借貸業者，利率是以「月」計算。但有的民間貸款，會以利率2%、3%來吸引客戶，看起來好像利息很少，實際上話卻只講一半，而使用年、還是月利率，這兩者的差異非常地大…
若使用「月」利率計息，光是利息支出就遠遠超過貸款本金，比使用「年」利率計息，利息支出整整多了100萬元。而這還是假設民間貸款是以本息均攤的方式還款，有的民間貸款還款方式還可能只還息不還本，7年的總利息支出多達168萬元。因此建議你，借貸前一定要向對方問清楚，利率到底是月息、還是年息。
利率4%是單利or複利？沒搞清楚，借100萬多繳14.5萬智商稅！
需要一筆資金作投資的小明，想拿幾年前買的房子來申請二順位房貸，小明同時問了幾個申貸管道，想比較哪家的貸款條件比較好，在諮詢過程中…
A業務說：「依照您的條件，借100萬的利率是8%，分7年償還。」
B業務說：「找我辦二胎比較便宜，借100萬、分84期的月付金只要15,586元，等於貸款利率只要4.4%。」
精打細算的小明，又再跟A業務確認月付金要繳多少？結果竟然也是15,586元。小明感到非常困惑，為什麼利率明明相差近一倍，月付金卻是一樣的？
這是因為B業務刻意使用錯誤的算法，來讓借款人誤以為「利率很低」，但其實兩家公司給小明的貸款條件是一樣的。
正常來講，每一期要繳納的貸款利息，是根據你的貸款餘額來計算的，因此隨著本金減少、應繳利息也愈來愈少。舉例來說，假設你的貸款本金剩100萬，則當期應繳利息是100萬的0.66%（月利率），即6,600元；本金剩50萬的時候，當期應繳利息就變成50萬的0.66%（月利率），即3,300元。
但B業務的算法，是假設每期繳交的利息金額都是固定的、一樣的，也就是所謂「單利」，並非一般貸款所使用的「複利」。事實上，兩家公司其實都是採用複利計息，只是一般我們在講貸款利率時，不會特別去注意是採用單利計算、還是複利計算，而B業務就是利用這點來誤導客戶。
這樣的行銷手法不只出現在二順位房貸，汽車貸款、機車貸款、信用貸款都可能出現上述情形，究竟該如何避免受騙？方法很簡單，你可以直接到貸款試算網站把你的貸款金額、貸款期限、以及對方告訴你的貸款利率輸入進去，就可以發現，如果貸款利率真的是4.4%，每月應繳的月付金應為13,854元，而非15,586元，利息總支出僅需163,736元，比B業務所說的利息支出整整多了14.5萬元。
合約期數、%數沒看清楚，借100萬多被坑殺47萬利息！
想借錢來整合債務的小美，同樣打算申請次順位房貸，但是小美不希望把還款期限拉得太長，同時又希望利率愈低愈好，這時B業務向小美提出剛好符合需求的方案。
B業務說：「如果貸款100萬、利率7.01%，分60期償還的話，月付金大概19,800元左右。」
小美也不疑有他，加上急著用錢，便直接跟B業務申請二胎房貸，幾天後小美收到核貸通知，卻發現除了月付金跟當初講的一樣，其它如貸款期數、利率都與B業務所講的明顯有出入…
您日前申辦的貸款已核准，本次貸款明細如下：
- 貸款金額： 1,000,000
- 貸款期數：84期
- 貸款利率：15.9%
- 每月繳款金額：19,805元
著急的小美打到貸款公司詢問後，才知道自己被B業務騙了。原來從一開始小美申請到的二胎房貸，利率就是15.9%、還款期限為7年，但是B業務用了不同的利率、期數算出幾乎一樣的月付金，並利用這點來混淆客戶。
雖然利率7.01%、分5年償還的月付金與利率15.9%、分7年償還的月付金一樣，但是利息支出整整多了47.5萬。
「貸款」對許多人來說，是既熟悉又陌生，也許用到的機會不多，但就怕當你真的有需要的時候，如果對它不夠了解、沒有花點時間去做查證的話，反而會讓自己吃悶虧。因此建議你，不論是找銀行、融資公司、還是民間借貸業者申請貸款，都應保持警惕，多做比較並善用貸款試算工具做第二次確認，以防受騙上當。