〈30年房貸〉30年房貸喊卡!2022央行宣布升息「房市新措施」一次看!

新聞報導,30年房貸上路以來,對購屋族來說可謂「買房救星」,有多給力?數字會說話!以房貸利率1.6%來計算,如果每月還款4.87萬餘元,分成二十年攤還,購屋客可負擔總額約為1000萬元的物件;但選擇三十年前攤還,那又是另一番光景,因為以同樣的月付款來算,最高可買到近1400萬元的物件。

30年房貸喊卡!政府帶頭「養套殺」 誰是下一塊俎上肉?

〔文/賴淑惠〕央行打炒,再出重手!這次,針對近年首購族趨之若鶩的「30年房貸」,祭出嚴格限令,目前傳出擬限縮的範圍,包含「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」 等購屋客層,而特定區則包括台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市六都,以及新竹縣市等熱區,表面上看來,對於口袋相較不深的小資首購族無害,但,說穿了,「30年房貸」這種高房價時代的悲情產物,從頭到尾,都是央行默許下的建商「養」、「套」、「殺」陷阱,眼看苗頭不對,政府此時才出來扮公道伯,但購屋族早已泥足深陷,為時已晚!

■政府帶頭做莊 建商銀行唱雙簧!「養」購屋客低門檻入市胃口

30年房貸上路以來,對購屋族來說可謂「買房救星」,有多給力?數字會說話!以房貸利率1.6%來計算,如果每月還款4.87萬餘元,分成二十年攤還,購屋客可負擔總額約為1000萬元的物件;但選擇三十年前攤還,那又是另一番光景,因為以同樣的月付款來算,最高可買到近1400萬元的物件,換算成新北市一坪40萬的中古屋,原本只能買25坪左右的兩房,有了30年房貸加持,購屋負擔瞬間能力提升了近四成,可以加碼買到35坪的三房,如此聽來,怎不令人心動?

細究30年房貸之所以興起,起因於高房價之下,建商為了把餅做大,也提供無力購屋的年輕人誘因,進而被掃進案場看屋;建商賺到用低月付讓首購客出籠,銀行則靠放長線釣大魚,用時間換取利息,甚至吸引更多房貸戶申貸;而全程在房市做莊的政府,也因為30年房貸的出現,稍事緩解了首購族瀕臨炸鍋的反炒房聲浪,從短線看來,首購族有了購屋著力點,建商、銀行、政府也各取所需。

■每十人有四人貸款30年買屋!換屋族誤入圈「套」不自知

於是,最近走進重劃區的預售案場,不少代銷都已經拿出銷售手板,直接跟賞屋客說大白話,已推出更無痛買屋的40年房貸,銀行跟建商一搭一唱,搭配前兩年的寬限期,年輕人有了輕鬆成家的喘息空間,於是,在近幾年房價連漲助攻下,「30年房貸」已成市場主流,根據內政部資料統計,2021年第三季房貸期數創下新高,平均已達287個月、約23.92年,三十年期房貸占比已接近四成,顯示在高房價與低利率之下,如果有長輩資助幫忙負擔頭期款後,拉長還款年限,已成為年輕首購提升購屋負擔能力的大力丸。

而這波打房政策,看似並非針對首購,央行甚至強調只打手握資金的房市投機客,絕對不會濫殺無辜,真的嗎?那倒未必,這些被三十年房貸豢養到忘了自己姓什麼的自住客,未來恐怕笑不出來了!首先,提醒大家,央行這次擬限縮的對象,除了「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「第三戶以上購屋貸款」外,限縮對象還包括「特定區第二戶以上購屋貸款」,這等同直接衝擊換屋市場,「換屋族」直接成為政府打房不力的代罪羔羊。

■首購族、換屋族通「殺」!央行黔驢技窮 打房朝令夕改

舉例來說,如果你是買在台北市的換屋客,如果之前以30年房貸入手的第一間房還沒脫手,就直接購入第二間房,銀行沒在跟你客氣,換屋的房貸只能貸到20年,多了一毛都不借,以1000萬貸款、利率1.75%為例,本來30年貸款每月本息須攤還3萬5724元,一旦限縮為20年房貸,每月本息就要攤還到4萬9413元,每個月的房貸支出,足足增近了1萬4千元,一年要多還將近16萬5千元!

「換屋族」被掃到颱風尾只是個開始,倘若政府帶頭作莊的遊戲規則一改再改,萬一央行打房打到無技可施,被迫擴大限貸措施,會不會直接限縮到30年房貸完全走入歷史,甚至讓首購族的購屋美夢直接變成南柯一夢?已經讓不少年輕人憂心忡忡!屆時,政府等同宣告過去的打房政策通通無效,殺紅了眼,才會連首購需求也顧不上了,直接向剛性需求開刀,這對房市無疑是一大重擊。(好房網News)

好房網News指出:目前央行規劃,將限縮區定在台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市等六都,以及新竹縣市等熱區,想要一掌拍死投資客,但央行針對熱區選擇性信用管制的結果,可能讓熱錢轉向中南部,更有可能導致房價高漲的效應外溢,以這兩年南台灣的高雄房價飆漲情勢來看,殷鑑不遠,投資客有洞就鑽,導致高房價遍地開花,而政府自導自演、朝令夕改的「30年房貸」政策,最後賠上的,恐怕還是無辜首購族、換屋族的成家夢!

睽違10年,央行宣布升息一碼(0.25%),直接影響到所有貸款戶,包含房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款、保單貸款、紓困貸款、青年創業貸款…等等,所有銀行貸款皆會受到影響,以貸款利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息一碼後平均每月要多繳910元,1 年就是10,920元,20年下來會多繳218,400元。

此次央行升息的調整,影響最深的大概是房屋貸款的部分,以貸款利率2%來說,20年下來會多繳218,400元,所以也許多人認為政府是為了落實「健全房地產市場方案」政策,央行開始打炒房,這也是央行字2022年底第三度祭出的打炒房政策

中央銀行房市選擇性信用管控措施

貸款項目修正措施原貸款條件
公司法人第1戶購置住宅貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
公司法人第2戶以上購置住宅貸款4成,無寬限期5成,無寬限期
自然人特定地區第2戶購屋貸款台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區無寬限期無限制
自然人購置高價住宅貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
自然人第3戶購屋貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
自然人第4戶以上購屋貸款4成,無寬限期6成,無寬限期
購地貸款5成,保留1成動工款並檢附具體興建計畫,並切結於一定期間(18個月)內動工興建6.5成,保留1成動工款並檢附具體興建計畫
餘屋貸款4成
工業區閒置土地抵押貸款4成,如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發者,則不適用5.5成,如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發者,則不適用

買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

購買房屋的流程有哪些?

要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:

  1. 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)。
  2. 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
  3. 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
  4. 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
  5. 過戶:移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)。
  6. 交屋:買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

購屋常見問題

(1) 買房可以申請全額貸款?

過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。

目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。

(2) 低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
  • 工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
  • 降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

(3) 零元購屋是真的嗎?

除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

  • 簽AB合約
    顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。
  • 以租金養房子
    通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。