〈30年房貸〉30年房貸喊卡！2022央行宣布升息「房市新措施」一次看！

新聞報導，30年房貸上路以來，對購屋族來說可謂「買房救星」，有多給力？數字會說話！以房貸利率1.6％來計算，如果每月還款4.87萬餘元，分成二十年攤還，購屋客可負擔總額約為1000萬元的物件；但選擇三十年前攤還，那又是另一番光景，因為以同樣的月付款來算，最高可買到近1400萬元的物件。

30年房貸喊卡！政府帶頭「養套殺」 誰是下一塊俎上肉？

〔文／賴淑惠〕央行打炒，再出重手！這次，針對近年首購族趨之若鶩的「30年房貸」，祭出嚴格限令，目前傳出擬限縮的範圍，包含「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」 等購屋客層，而特定區則包括台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市六都，以及新竹縣市等熱區，表面上看來，對於口袋相較不深的小資首購族無害，但，說穿了，「30年房貸」這種高房價時代的悲情產物，從頭到尾，都是央行默許下的建商「養」、「套」、「殺」陷阱，眼看苗頭不對，政府此時才出來扮公道伯，但購屋族早已泥足深陷，為時已晚！

■政府帶頭做莊　建商銀行唱雙簧！「養」購屋客低門檻入市胃口

30年房貸上路以來，對購屋族來說可謂「買房救星」，有多給力？數字會說話！以房貸利率1.6％來計算，如果每月還款4.87萬餘元，分成二十年攤還，購屋客可負擔總額約為1000萬元的物件；但選擇三十年前攤還，那又是另一番光景，因為以同樣的月付款來算，最高可買到近1400萬元的物件，換算成新北市一坪40萬的中古屋，原本只能買25坪左右的兩房，有了30年房貸加持，購屋負擔瞬間能力提升了近四成，可以加碼買到35坪的三房，如此聽來，怎不令人心動？

細究30年房貸之所以興起，起因於高房價之下，建商為了把餅做大，也提供無力購屋的年輕人誘因，進而被掃進案場看屋；建商賺到用低月付讓首購客出籠，銀行則靠放長線釣大魚，用時間換取利息，甚至吸引更多房貸戶申貸；而全程在房市做莊的政府，也因為30年房貸的出現，稍事緩解了首購族瀕臨炸鍋的反炒房聲浪，從短線看來，首購族有了購屋著力點，建商、銀行、政府也各取所需。

■每十人有四人貸款30年買屋！換屋族誤入圈「套」不自知

於是，最近走進重劃區的預售案場，不少代銷都已經拿出銷售手板，直接跟賞屋客說大白話，已推出更無痛買屋的40年房貸，銀行跟建商一搭一唱，搭配前兩年的寬限期，年輕人有了輕鬆成家的喘息空間，於是，在近幾年房價連漲助攻下，「30年房貸」已成市場主流，根據內政部資料統計，2021年第三季房貸期數創下新高，平均已達287個月、約23.92年，三十年期房貸占比已接近四成，顯示在高房價與低利率之下，如果有長輩資助幫忙負擔頭期款後，拉長還款年限，已成為年輕首購提升購屋負擔能力的大力丸。

而這波打房政策，看似並非針對首購，央行甚至強調只打手握資金的房市投機客，絕對不會濫殺無辜，真的嗎？那倒未必，這些被三十年房貸豢養到忘了自己姓什麼的自住客，未來恐怕笑不出來了！首先，提醒大家，央行這次擬限縮的對象，除了「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「第三戶以上購屋貸款」外，限縮對象還包括「特定區第二戶以上購屋貸款」，這等同直接衝擊換屋市場，「換屋族」直接成為政府打房不力的代罪羔羊。

■首購族、換屋族通「殺」！央行黔驢技窮 打房朝令夕改

舉例來說，如果你是買在台北市的換屋客，如果之前以30年房貸入手的第一間房還沒脫手，就直接購入第二間房，銀行沒在跟你客氣，換屋的房貸只能貸到20年，多了一毛都不借，以1000萬貸款、利率1.75%為例，本來30年貸款每月本息須攤還3萬5724元，一旦限縮為20年房貸，每月本息就要攤還到4萬9413元，每個月的房貸支出，足足增近了1萬4千元，一年要多還將近16萬5千元！

「換屋族」被掃到颱風尾只是個開始，倘若政府帶頭作莊的遊戲規則一改再改，萬一央行打房打到無技可施，被迫擴大限貸措施，會不會直接限縮到30年房貸完全走入歷史，甚至讓首購族的購屋美夢直接變成南柯一夢？已經讓不少年輕人憂心忡忡！屆時，政府等同宣告過去的打房政策通通無效，殺紅了眼，才會連首購需求也顧不上了，直接向剛性需求開刀，這對房市無疑是一大重擊。（好房網News）

好房網News指出：目前央行規劃，將限縮區定在台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市等六都，以及新竹縣市等熱區，想要一掌拍死投資客，但央行針對熱區選擇性信用管制的結果，可能讓熱錢轉向中南部，更有可能導致房價高漲的效應外溢，以這兩年南台灣的高雄房價飆漲情勢來看，殷鑑不遠，投資客有洞就鑽，導致高房價遍地開花，而政府自導自演、朝令夕改的「30年房貸」政策，最後賠上的，恐怕還是無辜首購族、換屋族的成家夢！

睽違10年，央行宣布升息一碼(0.25%)，直接影響到所有貸款戶，包含房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款、保單貸款、紓困貸款、青年創業貸款…等等，所有銀行貸款皆會受到影響，以貸款利率2%，年限20年為例，目前國內房貸平均金額763萬，升息一碼後平均每月要多繳910元，1 年就是10,920元，20年下來會多繳218,400元。

此次央行升息的調整，影響最深的大概是房屋貸款的部分，以貸款利率2%來說，20年下來會多繳218,400元，所以也許多人認為政府是為了落實「健全房地產市場方案」政策，央行開始打炒房，這也是央行字2022年底第三度祭出的打炒房政策。

中央銀行房市選擇性信用管控措施

買房自備款要準備多少？

買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：

• 契稅（房屋鑑價6%）
• 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
• 仲介費（房屋成交價2%）
• 地政士代辦費（約3~4萬元）
• 其他行政規費
• 裝潢費
• 家具、家電
• 外水、外電（約20~30萬元）

綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。

購買房屋的流程有哪些？

要買預售屋、新成屋還是中古屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：

房屋類型	預售屋	新成屋	中古屋
優點	頭期不用一次繳清、可客製化（客變）	可即刻入住、議價空間大	購置成本低、周邊機能佳
缺點	成品恐不如預期、施工時間不定	自備款壓力大	房屋老舊
價格	高	中	低
貸款成數	8成	7~8成	5~8成

假設你今天看到滿意的房子，大致上的購屋流程有：

1. 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
2. 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
3. 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
4. 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
5. 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
6. 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。