用房屋貸款利率怎麼看？銀行房屋貸款會受央行升息影響多少？

用房屋貸款利率怎麼看？房貸利率種類看起來好像很多，但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。銀行房屋貸款會受央行升息影響多少？到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢？本文報你知！

用房屋貸款利率怎麼看？銀行房屋貸款會受央行升息影響多少？

房貸利率種類看起來好像很多，但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

（1） 房貸利率組成：指標利率＋加碼利率

房貸利率的種類看起來好像很多，但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
現行房貸利率，基本結構大都是由指標利率（I）和個人加碼利率兩項組成，指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

• 指標利率
  指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。
• 個人加碼利率
  個人加碼利率顧名思義，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

（2） 依利率是否浮動：指數型房貸／固定型房貸

這兩種房貸的最大差別，就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，就可以選擇指數型房貸，但若預期基準利率升幅可能超過2%，則可以選擇固定型房貸。

• 指數型房貸利率
  指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。近年受疫情影響，截至2022年6月，央行已經二度升息共1.5碼，未來還有可能繼續調升。到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢？我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

• 固定型房貸利率
  與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案，多會與指數型房貸進行配搭，固定期結束後就會轉為指數型計息。最具指標性的方案，就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款，除了常見的一段式、分段式機動利率外，也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是，固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

（3）是否依區段計息：一段式利率／分段式利率

一段式利率不分年期區段，一個數字用到底，利率低、總利息少，適合能長期穩定還款的人申辦；而分段式利率則會依區段計息，大多前低後高，適合一開始資金較為緊繃的人。

• 一段式利率
  指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定）
  一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有指標利率會變動。
• 分段式利率
  指標利率（變動）＋個人加碼利率（變動）
  分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例，分別以一段式利率（1.6%），和分段式利率（首年1.6%，其後2.1%），來進行房貸試算 ，可以得到月付金和利息等資訊如下。

房貸期限怎麼選？年期越長越輕鬆嗎？

常見的房貸期限有20年期、30年期，某些銀行甚至還提供40年期的方案。但是房貸期限的選擇，不能只看月付金，也一併考慮背後隱藏的利息。

我們以貸款800萬、利率1.6%為例，分別以房貸試算工具計算三種年期的月付金和利息，可以發現月付金的差額雖會隨年期增加而逐漸變小，但總利息差額卻來到驚人的2倍左右。由此可見，長年期並不一定會是比較輕鬆的選擇。

此外，由於放款風險高，有提供40年期房貸的銀行不多，僅有合作金庫、星展銀行、永豐銀行及高雄銀行等。為了避免投資客利用長年期房貸炒房，政府未來也可能會朝向限縮房貸年限的政策發展，取消銀行30年以上的房貸方案承作。

我要使用寬限期嗎？寬限期有哪些風險？

寬限期是指在特定期間內（2～3年），可以只繳息不還本金，減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡，寬限期間本金完全不會減少，等到優惠結束後，就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。

實際試算
以貸款1,200萬、利率1.7%，貸款年限30年（含3年寬限期）為例，可以得出這樣的試算結果：
第1～3年寬限期只繳利息，月付金是17,000元，本金1,200萬絲毫未減。
第4年起本金才開始攤還，等於只剩27年可消化，讓月付金本息總和飆升至46,211元，差了29,211元。

房貸額度有多少？哪些因素會影響核貸成數？

雖然多數銀行都標榜8～85成的貸款額度，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前，會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級，並評估申請人財收，才會決定核貸條件。

其他會影響房貸成數的因素

房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手，銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件，利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」，由於屬乙種工業用地，僅能作一般事務所使用，銀行的核貸成數僅6成，甚至會完全拒絕貸款。

房屋貸款申請流程

Step 1 選擇合適方案

部分銀行有針對特定族群提供優惠方案，選擇與自身條件最相符的貸款項目，千萬不要為了比價而頻繁送件，否則可能導致銀行誤會有信用問題，因而婉拒。

Step 2 房屋鑑價

收到申請後，銀行就會前往鑑價，針對房屋的屋況、所在位置、附近機能等項目進行評估，並告知申請人可貸成數是多少。

Step 3 資料審核

若申請人能接受貸款成數，就會正式進入審核流程。此時銀行會就個人條件決定核貸與否、條件為何，除基本職收證明外，也可以提供其他財力證明增加信任。

Step 4 照會對保

通過審核後，銀行會電話照會，進行最終的身份核對，不管銀行提出什麼問題，都只須照實回答即可。合約正式簽署後就具法律效益，所以一定要仔細閱讀內容。

Step 5 抵押設定

簽約後，必須持房屋權狀和土地權狀，至地政事務所辦理抵押設定。房屋貸款的抵押設定金額為貸款總額的1.2倍，即貸款1,000萬元，銀行就會設定1,200萬元。

Step 6 撥款

上述步驟都完成後，銀行就會將款項撥入指定帳戶，後續再依約按時繳款即可。

附表：銀行房屋貸款方案比較