房屋二胎意思是什麼?房子二胎可以貸多少?

房屋二胎意思是什麼?二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。房子二胎可以貸多少?申請房屋二胎可以貸到多少錢?依據不同申貸管道,房貸二胎額度20萬~600萬都有。銀行的額度會先確認一胎貸款完的殘值,約為房屋鑑價的90%,最高為500萬元。

1.房屋二胎意思是什麼?

二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞,指的是『抵押權』;台灣在進入日治時期後,日府延續這概念將質押權改為「胎權」,這概念也一直沿用至今。

一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人A為了保障自身權益,會將您的房子作抵押權設定,而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款。因此當您向債權人B申請房屋二胎貸款時,債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後,也就是第二順位。

由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險,可能會面臨到借貸人無法償還債務時,房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高,且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估,金額為數十萬元至三百萬元不等。

1-1 房子二胎優點有哪些?

優點有:貸款額度高、申辦流程簡單、撥款速度快、活化資產價值

為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款?二順位房貸最大的優勢就是,二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速,對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說,是不錯的資金取得方式。

1-2 房屋二胎詐騙?缺點與風險為何?

缺點則為:二胎房貸利率高、銀行二胎貸款審核嚴格

雖然相較於信用貸款、汽車貸款,二順位貸款的利率並不算高,但如果與類似的房貸產品相比(如房屋增貸、房屋轉增貸)之下,二胎房貸的利率會比較高一點,不過這是因為二胎房貸風險比較高。二胎房貸的風險有哪些?如下所列:

  • 利率較高、月付金負擔較重
  • 申貸管道多、品質參差不一
  • 恐產生額外費用
  • 詐騙事件層出不窮

2.房子二胎可以貸多少?

同樣用三種管道進行說明,銀行的額度會先確認一胎貸款完的殘值,約為房屋鑑價的90%,最高為500萬元,利率則從2~16%不等;裕融新鑫則為房屋鑑價的110%,是最高500萬元,利率為7~14%;民間則較為混亂,額度每家公司不同、利率則從6~36%都有,建議需要與對方再三確認。

房屋二胎利率怎麼算?

二胎房貸利率大約在2.5%~36%之間,而不同的二胎房貸申請管道,拿到的房屋二胎貸款利率也會不太一樣:

  • 銀行:2.5%~15.99%
  • 融資公司(裕融新鑫):7%~14%
  • 民間借貸:6%~36%

雖然銀行二胎房貸利率看起來很低,但除非條件很好,不然很難拿到這麼低的二胎利率,以實務上來說,銀行二胎利率平均大約是7%~8%,與融資公司二胎房貸利率差不多。

另外要注意的是,雖然民間二胎房貸利率最低6%,但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費,且時常以「月利率」來混淆借款人,還款方式還可能是只還利息、不還本金,因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。

房子二胎額度最高?

申請二胎房貸可以貸到多少錢?依據不同申貸管道,二胎房貸額度20萬~600萬都有:

  • 銀行:20萬~350萬(房屋鑑價90%)
  • 融資公司:20萬~500萬(房屋鑑價120%)

但其實申請二胎房貸,除了要看貸款額度之外,還要注意貸款成數是多少,通常是房屋鑑價的90%~120%不等。也就是說,即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬,但如果你的房屋殘值只剩100萬,實際上最多只能貸到120萬而已;如果申請的是銀行二胎房貸,最多只能借90萬。

此外,銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說,不論您的原房貸餘額剩下多少,銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度,假設您的原房貸設定金額本來就高,恐怕只能貸30萬至50萬左右。

3.房屋二胎銀行好過嗎?有哪些管道?

3-1 銀行與融資比較

銀行二胎房貸額度試算小明在106年購買800萬的房子,向銀行貸款640萬,設定金額為768萬(房貸金額1.2倍),111年的房價已漲到900萬,小明打算再跟銀行申請房屋二胎的話,最高可貸42萬元

房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 900萬 × 90% = 810萬
最高貸款額度 – 一胎房貸設定金額 = 可貸額度 → 810萬 – 768萬 = 42萬

而裕融新鑫二胎房屋貸款的額度,最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多,但其實裕融新鑫二胎房貸的可貸額度,是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金,因此房貸還得越多、可貸額度就越多。

融資公司二胎房貸額度試算小明在106年購買800萬的房子,向銀行貸款640萬,111年的房價已漲到900萬,且原房貸餘額還到只剩下400萬,小明打算再跟融資公司申請房屋二胎的話,最高可貸410萬元

房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 900萬 × 90% = 810萬
最高貸款額度 – 一胎房貸剩餘本金 = 可貸額度 → 810萬 – 400萬 = 410萬

以下整理各管道的二胎房貸額度、成數及可貸額度試算:

貸款管道新鑫二胎房貸銀行二胎房貸
貸款額度最高500萬最高350萬
貸款成數房屋鑑價120%房屋鑑價90%
可貸額度房屋現值-原房貸餘額房屋現值-原房貸設定金額

3-2 民間與融資比較

民間二胎房貸的申請條件,不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況,基本上只要借款人為房屋所有權人,即可申辦民間二胎貸款。

雖然條件不拘看起來很吸引人,對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說,確實是一種資金取得的方法。但通常也伴隨著高利息、高收費,因此建議您在挑選民間二胎房貸時,仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

提醒您在挑選民間二胎房貸時,應注意下列事項:

  • 一般我們常用的二胎房貸利率是以「年」利率標註,但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註,因此作比較時,需再乘上12個月。
  • 一般二胎房貸的還款方式是本息平均攤還,但許多民間二胎貸款是只還利息、不還本金。

民間二胎房貸的收費項目不一,名稱也沒有固定,有些業者還可能會以各種名義向借款人收費,建議您可以多作詢問、多作比較。

以下整理各管道的二胎房貸利率及月付金試算:

貸款管道新鑫二胎房貸銀行二胎房貸民間二胎房貸
貸款利率7%~14%2.5%~15.99%6%~36%
月付金(貸款100萬)15093~18740元12989~19856元14609~32733元
服務費貸款金額10%~15%
還款方式本息均攤本息均攤只繳息不還本

4.申請房貸二胎條件為何?

  • 20至65歲
  • 房屋所有權人
  • 具還款能力
  • 信用正常
  • 房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常

申請二胎房貸的首要條件需要年滿20歲至65歲,名下必須要有房產,信用分數良好,先前房貸的繳款紀錄也須正常並滿一年以上,甚至需要提供明確的財力證明與收入來源,申請時若是無業恐怕會遭到銀行婉拒;若是民間二胎則完全不看信用紀錄,只視房屋現有殘值進行評估。

4-1房屋二胎需準備資料有哪些?

  1. 雙證件(裕融新鑫只需要身分證)
  2. 土地或建物所有權狀
  3. 房貸近一年繳款紀錄
  4. 銀行存摺影本(撥款用)
  5. 收入或財力證明(銀行需要)

4-2房子二胎申請流程?

  1. 提出申請:確認好並準備完文件後,正式向貸款機構提出申請,銀行還會調閱申貸人的聯徵紀錄。
  2. 房屋估價:在接到申請後,機構會初步透過書面的權狀或謄本先行初步估計房屋現有的大略價值。
  3. 案件審核:依據實價登錄、所在地區、房屋年份、申貸人條件等諸多因素進行評估,確認核貸的額度、利率等。
  4. 簽約對保:在確認貸款的條件後,機構會請申貸人到銀行或是派對保人員前往拜訪,現場確定各項條件後,進行簽約程序
  5. 設定順位:簽約後,機構會請代書到地政機關申請設定房屋的第二順位抵押權。
  6. 核定撥款:設定完抵押權後,機構會撥下款項,但會先行扣除開辦費、帳管費、手續費等費用

房子不僅是你遮風避雨的家,也是你重要的資產,當你有資金需求時更是你堅強可靠的靠山,房屋二胎就是能讓你靈活運用這項資產的方式,只要理性的規畫資金運用、按時還款、建立良好信用,這會是你渡過許多財務難關的好方法。