房貸增貸與轉貸有哪些要注意的地方？

房貸增貸與轉貸有哪些要注意的地方？若原本的房屋貸款利率相當優惠，就不適合轉貸，且也需要評估轉貸的成本，若需要的資金額度不大，房貸的還款紀錄也正常，那麼建議可向原貸款的銀行申請房屋增貸，會較適合目前情況。如果你發現你的房貸利率偏高，與原房貸銀行談降息，原貸款銀行不願意或無法提供滿意的條件，而且你的貸款已經過了綁約期。

什麼是房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸？

(1)房貸增貸

房貸增貸就是在原來的房貸銀行，再增加一筆房貸，利用同一間房屋向原貸款銀行打新的合約，等同有2個房貸合約，額度最高則是以銀行評估現值房價金額而定，通常為鑑價金額7~75成。

由於房貸相較於車貸、信貸、機車貸款等項目，利率較低且額度較高，因此常有人藉此理財與周轉，通常可增貸的額度會與已還款的金額成正比，也會衡量申貸人的還款狀況及財力情況。

(2)房貸轉貸(貸款餘額平轉)

房貸轉貸就是將原有的房貸從A銀行轉到B銀行，通常會這樣做是希望能夠將既有的房貸利率降低，並且將還款期限拉長，這樣做有可以有效降低每月還款金額、降低還款壓力的好處，但需要注意的是：這樣等於重新辦理房屋貸款，會有新房貸的作業手續費支出，所以申貸前必須評估省下的利息，是否划得來？

(3)房貸轉增貸

房貸轉增貸就是將房貸轉貸到另一家銀行，並增加所需資金出來，也可以稱：房貸搬家，房貸轉增貸各有優缺點，優點就是可以取得所需資金，缺點就是可能必須放棄原房貸的低利率，與轉貸同時需負擔的成本等。

房貸增貸的優點及缺點

【優點】

1.利率低

在消費性金融中，房貸屬於利率最低的一種，房貸增貸的利率約1.37%~2.52%，相比汽車貸款的6%~15%及信用貸款的3.28%~16%，利率相對低許多，因此常有人利用這筆資金進行投資、買車、房屋修繕或是其他規畫用途。

2.還款年限長

房貸增貸申請後，新的增貸款項年限最長為20年，由於還款年限較長，因此還款壓力會較小。

3.申請簡便

由於房貸增貸是向原有的銀行辦理，因此銀行會有先前房貸繳款的紀錄、房屋資料等，僅須提供最新的財力資料，銀行就可以進行審核，因此作業時間會較短，若增貸的金額加上原房貸餘額超過設定值，只要在撥款前再針對額度不足的部分進行「追加設定」即可，甚至可以自行送件，不須再多花一筆代書費用。

4.維持原有優惠

若購屋時申請的貸款為優惠專案，房貸的利率已經非常優惠，若房貸轉貸有可能反而會損失原有的優惠利率，若直接申請增貸就能繼續使用既有的優惠利率。

【缺點】

1.審核嚴格

這是所有增貸申請者最常遇到的問題，銀行對於案件的評估非常嚴格，只要負債比大於60%、或信用評分低於600分、房屋增值空間少或是近期才增貸過，都有可能造成案件不通過。

2.額度較低

銀行除了審核嚴格外，對於案件的額度評估，也是相當保守，通常原貸款銀行的估價額度，會比買賣案件的估價額度低，所以增貸的額度通常是較低的，除非貸款已經繳款很久了，償還的貸款本金較多，才有可能核准大額度的資金。

房貸轉貸、房貸轉增貸的費用

(1)手續費

轉貸視同新申辦房貸，銀行在申辦時會收取帳管費、徵信作業費等的費用，大約落在5,000~12,000元左右。

(2)地政設定費

辦理房屋轉貸、房貸轉增貸時，需要至地政事務所進行抵押權設定，設定規費則為設定金額1/1000，以貸款100萬計算，則設定金額為120萬，地政規費則為1200元，代書費為4500~8000元，書狀費每張80元，並須做原銀行抵押權的塗銷；塗銷前銀行抵押權的代書費用約1,500~2,500元。

(3)提前清償違約金

銀行的房貸通常都會綁約，綁約期限一般都是1~3年，若在綁約期間內提前清償，則須繳交提前清償違約金，違約金的計算方式則依各家銀行規定，通常為本金餘額的0.5%~1.5%不等。

例如綁約期間若為3年，第一年結清貸款的違約金約為本金的1%、第二年為0.75%、第三年為0.5%等。

房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸哪種適合我？

(1)房貸增貸

• 小資金需求
• 原貸利率更優惠
• 仍在綁約期內

若原本的房屋貸款利率相當優惠，就不適合轉貸，且也需要評估轉貸的成本，若需要的資金額度不大，房貸的還款紀錄也正常，那麼建議可向原貸款的銀行申請房屋增貸，會較適合目前情況。

(2)房貸轉貸

• 原房貸利率偏高
• 延長還款年限
• 降低月付金

如果你發現你的房貸利率偏高，與原房貸銀行談降息，原貸款銀行不願意降息給你，或是降低的利率僅0.1~0.2%左右，與目前市場行情差距太大，而且你的貸款已經過了綁約期，這時候你就可以多加詢問銀行轉貸利率與條件，選出條件最優惠的兩家送件申請，進行轉貸。

(3)房貸轉增貸

• 房貸增貸額度太低或遭原貸款銀行婉拒
• 延長還款年限
• 資金額度需求較大

通常會考慮房屋轉增貸的人，就是申請房屋增貸核准額度很低，根本不符合資金需求，或是遭原貸款銀行婉拒，為何銀行會這麼嚴格呢？銀行的估價通常會趨於保守，常會比市價再低上1、2成，建議可先上實價登錄查詢鄰近的房屋成交行情，或是請轉貸的銀行先初步進行評估，但需注意不要同時送多家銀行進行比較，否則有可能造成聯徵多查的狀況，反而會影響過件機率。

房屋增貸、轉貸、轉增貸適合對象比較表

房貸轉貸、房貸轉增貸利率與額度

各家銀行都會針對房屋轉貸、房貸轉增貸推行優惠方案，以下列出各家銀行的額度、利率等資料比較表：

如何申請房屋轉增貸？

(1)申請資格

• 年齡20歲至65歲
• 有固定收入來源、具還款能力
• 信用正常、無不良信用紀錄
• 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常

這邊需要特別注意，若房屋為持分，則需要所有持有人都同意才行。

(2)申請文件

• 雙證件影本
• 個人財力證明
• 戶籍謄本影本
• 土地建物所有權狀影本
• 現有房貸近一年繳款紀錄

(3)申請流程

1. 確認銀行方案：找尋利率與條件更優質的銀行，確認方案後提出申請。
2. 收件審核：銀行收到申請後，開始進行審核的動作。
3. 簽約對保：審核通過、確認合約沒問題後，便可以進入對保簽約的流程。
4. 設定抵押：將轉貸的銀行設定為第二順位債權人。
5. 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行的房貸餘額。
6. 清償證明：原貸款銀行核發「清償證明」、抵押權塗銷同意書及其他權利證明書資料。
7. 塗銷完成：申貸人持清償證明等相關文件到地政機關辦理「抵押權塗銷」，這時候，新貸款銀行的次順位抵押權，就會變成第一順位抵押權，這時銀行就會將增貸的資金，撥款到借款人的帳戶。

由於轉貸牽涉到兩家銀行的行政作業，再加上需要代償與塗銷，因此時間需要2~4周左右，因此時間成本在考量時也需估算在內。

若房貸增貸、房貸轉增貸都不成功，是否有其他方法取得資金？

通常會考慮房貸增貸或房貸轉增貸，就是希望能夠有一筆資金能夠靈活應用，若是二種方法都無法成功時，這時可以考慮申請房屋二胎貸款。

為什麼這時候要考慮二胎房貸呢？ 因為現今的金融法規相當嚴格，只要借款人有信用評分過低、負債比過高、卡循、無工作收入證明等狀況，銀行都會婉拒貸款申請，這時候二胎房貸就是最好的選擇，因為二胎房貸沒有上述規範，僅評估房屋殘值，逕而決定核貸額度。

(1)二胎房貸說明

二胎房貸又稱為：二順位房貸、次順位房貸，就是房子已經有一筆房貸了，借款人利用同一棟房屋，再向第二間銀行申請一筆貸款，這筆貸款就稱為：二胎房貸，由於第二間銀行承擔較大的風險，因此通常二胎房貸的利率，相較一胎房貸來得高。

(2)二胎管道推薦

申請房屋二胎的管道大致可分為三大類，分別是銀行、融資公司、民間貸款等。由於二胎的風險較高，因此銀行審核的較為嚴格，再加上銀行計算可貸額度的規則較嚴格，所以銀行二胎的核准額度，通常是比較低的，一般銀行的二胎房貸額度會落在100萬以內居多。

再者，若銀行二胎房貸沒過，則建議可優先考慮好事貸好事貸的二胎房貸，好事貸二胎房貸審核相當寬鬆，核貸的條件與額度都只看房屋的殘值，聯徵報告雖會參考，但只要不是大問題，過件的機率相當高。

此外，好事貸二胎房貸最高可到500萬，且審核條件寬鬆、過件率高，核准額度較大，放款速度快，且過程透明，是民眾在銀行以外的首選管道。

二胎房貸、房屋增貸、房貸轉增貸優缺點比較表

房屋除了是遮風避雨的家外，同時也是最靈活的資產，只要確認自身需求、評估好優缺點並保持良好的還款習慣，無論是房貸增貸、房貸轉增貸、二胎房貸，都可以再提供一筆靈活資金運用。