房屋轉增貸流程為何？房屋增貸缺點是什麼？

房屋轉增貸流程為何？房貸轉貸、轉增貸的申請流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。房屋增貸缺點是什麼？缺點是審核嚴格與貸款額度較少。

1. 什麼是房屋增貸、房貸轉貸、房屋轉增貸？

(1) 何謂房貸增貸？

房屋增貸就是跟「原房貸銀行申請增貸」、「舊案增貸」，在房子已經申請過房屋貸款的情況下，再向原房貸銀行申請增加貸款，這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金，當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據，決定核貸金額。

(2) 何謂房屋轉貸？

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款，因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值，如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度，僅減少利息支出，即稱作「房貸轉貸」、「平降轉」。

(3) 何謂房貸轉增貸？

根據上述情形，如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高，即有機會多貸一筆資金出來作運用，即稱作「房貸轉增貸」。

2. 房屋增貸有哪些優缺點？

(1) 房貸增貸有哪些優勢？

• 貸款利率低

相較於一般常見的信用貸款（約2.66%~15.99%）、汽車貸款（約6%~15%），房貸增貸的貸款利率非常低，大約1.37%~2.52%左右，因此有不少人用房貸增貸來買車，或是其他資金運用。

• 還款年限長

申請房貸增貸如同申請房屋貸款，可以享有較長的還款期限（最長20年），對於還款的負擔壓力相對較小。

• 申請簡便

由於原貸款銀行已經有您的資料，申請房屋增貸就不需要再提供相關文件，與房屋轉貸、轉增貸和二胎房貸相比，申辦流程簡單許多、作業時間也較短（約7~14個工作天），撥款前只需要做抵押權不足額的部分「追加設定」即可，自己就可以去地政事務所送件申請，不需要另請代書，可以省下許多花費。

• 維持原有優惠

如果您原本申請房屋貸款是優惠房貸，您可以繼續享有優惠利率，不像房屋轉貸、轉增貸，需要放棄原有的優惠利率。

(2) 房屋增貸會遇到的問題？

房屋增貸缺點有以下兩點，是增貸時會遇到的問題：

• 審核嚴格

雖然房貸增貸有這麼多好處，但是也不容易申請，銀行對於房屋增貸的條件審核非常嚴格，基本上只要負債比過高（大於40%）、信用評分低（少於600分）、近期增貸（1年內）或者房屋增值空間少，都是沒辦法通過銀行審核的。

• 貸款額度較少

如同前面所述，房屋增貸的可貸額度來自於您已償還的貸款本金，因此如果原房貸本金還得少、可增貸額度就少，若您需要的金額已超出已償還的房貸本金，例如：原來的房貸本金已經還了四百萬，增貸額度上限就只有四百萬。此外，以銀行立場來說，房屋貸款的舊案增貸在估價上都趨於保守，所以增貸的額度會比較少。

3. 房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點？

(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢？

• 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。

• 多一筆資金

由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。

• 延長還款期限（降低月付金）

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

(2) 房貸轉貸、轉增貸會遇到的問題？

• 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。

• 貸款條件變差

如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。

• 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸／轉增貸是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸，例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

(3) 房貸轉貸、轉增貸的費用有哪些？

• 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為 5,000~12,000元不等。

• 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

• 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5 %）。

※一般會以一定比例  x 貸款本金（或餘額）來計算

綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。

4. 如何挑選房貸增貸、房貸轉貸與房屋轉增貸？

什麼時候可以選擇房貸增貸？哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸？以下提供評估的方法：

(1) 選擇房屋增貸的時機

• 資金需求較小
• 原貸款為優惠房貸
• 原房貸仍在綁約期間

如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高，建議您可以先和原貸款銀行談談看，如果還款紀錄都正常，也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

(2) 選擇房屋轉貸的時機

• 房屋增貸申請未過
• 原房貸銀行不肯調降利率

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過，或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期，您可以先向其他銀行諮詢看看，如果貸款條件比原銀行好，且轉貸成本經計算後確定有比較划算，您就可以申請房屋轉貸。

(3) 選擇房屋轉增貸的時機

• 資金需求較大

您必須先確認，作為擔保品的房子條件如何？房屋的殘值有多少？銀行鑑價會低於市價的 1~2 成，如果您對於原銀行的增貸額度不滿意，您可以考慮申請房貸轉增貸，不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異，不一定轉到另一間銀行，就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

※提醒您，不要為了比較而同時送件多家銀行，因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵，一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄，反而會影響到您的貸款過件率。

5. 房貸轉貸、房屋轉增貸的額度和利率？

銀行為了吸引新客，有時候會推出相當優惠的方案，以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案：

透過上面的表格可以得知，各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多，建議您與其一間間作比較，不如直接找平常有往來的銀行，除了有機會取得較低的利率之外，也可能會有手續費用上的優惠。

6. 如何申請房貸轉貸、房屋轉增貸？

(1) 房貸轉貸、轉增貸的申請條件

• 年齡20歲至65歲
• 有固定收入來源、具還款能力
• 信用正常、無不良信用紀錄
• 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常（未逾期一個月者）

另外要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

(2) 申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件？

• 雙證件影本
• 個人財力證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細）
• 戶籍謄本影本
• 土地建物所有權狀影本
• 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單）

(3) 房貸轉貸、轉增貸的申請流程

申請房貸轉貸／房貸轉增貸流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

• 尋找銀行：尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。

• 承辦評估：提供上述文件後，由承辦轉貸的銀行進行評估。

• 審核對保：審核通過後，進行簽約對保。

• 抵押轉貸：將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。

• 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。

• 清償證明：原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。

• 塗銷完成：申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

7. 其他取得資金的方法？

若真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或對於額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，您也可以考慮申請二胎房貸。

(1) 活化不動產的新選擇：二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸，就是在保留原本房貸的情形下，向另一間銀行再借一筆房貸，等於你身上同時有兩筆房貸，只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸，有以下優缺點：

• 貸款額度較大
• 申請流程較簡單
• 不需放棄原房貸優惠
• 貸款利率較高

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

• 增貸與轉貸的差別在於，前者在同一家銀行；後者換別家銀行。
• 轉貸與轉增貸的差別在於，前者沒有額外多貸金額，即「平轉」；後者有額外增加貸款金額。
• 轉增貸與二胎房貸的差別在於，前者經由塗銷的程序，轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權，成為新的第一順位抵押權人；後者則是第一順位抵押權人不動，另外加上第二順位抵押權人。

(2) 二胎房貸的申請管道

除了銀行之外，股票上市融資公司 鑫融資、及民間借貸業者（如當鋪、代書）都有提供二胎房屋貸款，由於二胎房貸屬於高風險業務，因此銀行二胎房貸的審核較嚴格，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到 85 成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是 30-80 萬元不等。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意，您可以找 鑫融資辦理二胎房貸，鑫融資二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，對 鑫融資來說都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到 500 萬資金。

8. 房貸轉貸、房屋轉增貸的常見問題

Q1房貸轉貸跟房貸轉增貸有寬限期嗎？

A有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款，所以申請貸款時，您可以選擇使用1～3年的房貸寬限期。

Q2房子可以一直轉貸嗎？有次數限制嗎？

A不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式，不斷延長房貸寬限期，維持高槓桿操作，但也有一些風險存在。房子雖然保值，但隨著屋齡增加、還是會掉價，而每申請一次轉貸，銀行都會重新鑑價房屋價值，加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少，因此極有可能愈貸愈少錢，且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力，畢竟貸款本金遲早都是要還的。

Q3申請房貸轉貸的話，原來的房貸壽險需要解約嗎？

A不用。即使您已經將房屋貸款轉貸至其他家銀行，原房貸壽險的保障仍然存在，因此建議您保留原房貸壽險。此外，由於房貸壽險大多為躉繳型、保費較低，且投保年齡愈大、保費愈貴，建議您可以保留原來的房貸壽險保額，再依自身所須增加房貸金額，向新貸銀行提高保額，會比解約後再重新投保較為划算。

Q4房屋共同持有，可以申請房貸轉增貸嗎？

A可以。只要持分人同意提供持份部分作為擔保品，您還是可以申請房貸轉貸、或房貸轉增貸；相反地，若共同持有人不同意，就沒有辦法辦理。

Q5有預告登記的房子可以申請房貸轉增貸嗎？

A不行。只要是有預告登記、查封登記、私人設定的房子，都沒有辦法辦理房貸轉增貸，即使已經解除登記、或塗銷設定，一年內都無法申請房貸轉貸。

Q6與未成年子女共同繼承的房，可以申請房貸轉增貸嗎？

A不行。若繼承房產的子女為未成年，銀行不會貸款給您、也沒辦法申請轉貸。若要申請房屋貸款，須召開親屬會議，經父母親以外的5名二等親內之親屬同意，才有機會申請；或將子女共同繼承的部分贈與或轉賣給您，但由於子女尚未成年，須獲得經法院指定之特別代理人同意可行。

Q7已經申請過二胎房貸，原來的房貸還可以申請轉貸嗎？

A不行。由於一胎房貸清償後，按照順序，原二胎房貸債權人會變成第一順位抵押權人，轉貸銀行則是第二順位抵押權人，因此沒辦法辦理房貸轉貸，只能辦理二胎房貸。