房屋轉增貸流程為何?房屋增貸缺點是什麼?

房屋轉增貸流程為何?房貸轉貸、轉增貸的申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。房屋增貸缺點是什麼?缺點是審核嚴格與貸款額度較少。

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1. 什麼是房屋增貸、房貸轉貸、房屋轉增貸

(1) 何謂房貸增貸?

房屋增貸就是跟「原房貸銀行申請增貸」、「舊案增貸」,在房子已經申請過房屋貸款的情況下,再向原房貸銀行申請增加貸款,這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金,當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據,決定核貸金額。

(2) 何謂房屋轉貸?

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作「房貸轉貸」「平降轉」

(3) 何謂房貸轉增貸?

根據上述情形,如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作房貸轉增貸」。

2. 房屋增貸有哪些優缺點

(1) 房貸增貸有哪些優勢?

  • 貸款利率低

相較於一般常見的信用貸款(約2.66%~15.99%)、汽車貸款(約6%~15%),房貸增貸的貸款利率非常低,大約1.37%~2.52%左右,因此有不少人用房貸增貸來買車,或是其他資金運用。

  • 還款年限長

申請房貸增貸如同申請房屋貸款,可以享有較長的還款期限(最長20年),對於還款的負擔壓力相對較小。

  • 申請簡便

由於原貸款銀行已經有您的資料,申請房屋增貸就不需要再提供相關文件,與房屋轉貸、轉增貸和二胎房貸相比,申辦流程簡單許多、作業時間也較短(約7~14個工作天),撥款前只需要做抵押權不足額的部分「追加設定」即可,自己就可以去地政事務所送件申請,不需要另請代書,可以省下許多花費。

  • 維持原有優惠

如果您原本申請房屋貸款是優惠房貸,您可以繼續享有優惠利率,不像房屋轉貸、轉增貸,需要放棄原有的優惠利率。

(2) 房屋增貸會遇到的問題?

房屋增貸缺點有以下兩點,是增貸時會遇到的問題:

  • 審核嚴格

雖然房貸增貸有這麼多好處,但是也不容易申請,銀行對於房屋增貸的條件審核非常嚴格,基本上只要負債比過高(大於40%)、信用評分低(少於600分)、近期增貸(1年內)或者房屋增值空間少,都是沒辦法通過銀行審核的。

  • 貸款額度較少

如同前面所述,房屋增貸的可貸額度來自於您已償還的貸款本金,因此如果原房貸本金還得少、可增貸額度就少,若您需要的金額已超出已償還的房貸本金,例如:原來的房貸本金已經還了四百萬,增貸額度上限就只有四百萬。此外,以銀行立場來說,房屋貸款的舊案增貸在估價上都趨於保守,所以增貸的額度會比較少。

3. 房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點

(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢?

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

(2) 房貸轉貸轉增貸會遇到的問題?

  • 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

(3) 房貸轉貸轉增貸的費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。

  • 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

  • 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。

※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

4. 如何挑選房貸增貸、房貸轉貸與房屋轉增貸?

什麼時候可以選擇房貸增貸?哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸?以下提供評估的方法:

(1) 選擇房屋增貸的時機

  • 資金需求較小
  • 原貸款為優惠房貸
  • 原房貸仍在綁約期間

如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看,如果還款紀錄都正常,也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

(2) 選擇房屋轉貸的時機

  • 房屋增貸申請未過
  • 原房貸銀行不肯調降利率

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。

(3) 選擇房屋轉增貸的時機

  • 資金需求較大

您必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2 成,如果您對於原銀行的增貸額度不滿意,您可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

※提醒您,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到您的貸款過件率。

 貸款種類 房屋增貸房屋轉貸房屋轉增貸
 貸款方式 原貸款增加額外資金新貸款取代原貸款新貸款取代原貸款、增加額外資金
 優點 多一筆資金可靈活運用降低利率、延長還款年限降低利率、延長還款年限、
多一筆資金可靈活運用
 缺點 可貸額度少轉貸成本恐高於利差、
個人信用狀況需重新評估
轉貸成本恐高於利差、
個人信用狀況需重新評估

5. 房貸轉貸、房屋轉增貸的額度和利率?

銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:

銀行額度年利率年限寬限期費用
 中國信託  最高 85%1.35% 起最長30年 最長3年 開辦費6,500元、
代償費2,000元
 國泰世華  最高 80%1.37% 起未提供 最長2年 5,000~ 20,000元
 永豐銀行  最高 85%1.33% 起最長30年 最長3年 5,000~ 12,000元
 台新銀行  最高 80%1.60% 起最長20年 未提供 5,000~ 12,000元
 王道銀行  最高 85%1.65% 起最長30年 最長2年 6000元
 凱基銀行  最高 85%1.35% 起最長20年 未提供 5,000元
 遠東商銀  未提供未提供最長30年 未提供 5,000元
 上海商銀  未提供前二年1.52%起、
第三年起1.62%~3.80%
最長30年 未提供 9,000元
 渣打銀行  最高 85%1.31% 起平降轉最長30年、
轉增貸最長20年
 最長1年 5, 600元

透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。

6. 如何申請房貸轉貸、房屋轉增貸?

(1) 房貸轉貸、轉增貸的申請條件

  • 年齡20歲至65歲
  • 有固定收入來源、具還款能力
  • 信用正常、無不良信用紀錄
  • 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常(未逾期一個月者)

另外要注意的是,持份房屋如果要辦理轉貸,跟持份土地一樣,需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

(2) 申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件?

  • 雙證件影本
  • 個人財力證明(薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細)
  • 戶籍謄本影本
  • 土地建物所有權狀影本
  • 原房貸繳款紀錄最近一年明細(扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單)

(3) 房貸轉貸、轉增貸的申請流程

申請房貸轉貸/房貸轉增貸流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

  • 尋找銀行:尋找適合的轉貸銀行,確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
  • 承辦評估:提供上述文件後,由承辦轉貸的銀行進行評估。
  • 審核對保審核通過後,進行簽約對保。
  • 抵押轉貸將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
  • 轉貸清償轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
  • 清償證明原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
  • 塗銷完成申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記,將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

7. 其他取得資金的方法?

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸。

(1) 活化不動產的新選擇:二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

  • 貸款額度較大
  • 申請流程較簡單
  • 不需放棄原房貸優惠
  • 貸款利率較高

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

 貸款方式 房貸增貸房貸轉貸轉增貸二胎房貸
 申辦銀行 原貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行
 抵押設定 增貸部分需追加設定抵押權塗銷第一順位抵押權後再設定塗銷第一順位抵押權後再設定直接設定第二順位抵押權
 優點 利率低、申辦簡單、額外資金降低利率、延長還款年限降低利率、延長還款年限、額外資金申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
 缺點 額度小、審核嚴成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠利率高
  • 增貸與轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸與轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸與二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

(2) 二胎房貸的申請管道

除了銀行之外,股票上市融資公司裕融新鑫、及民間借貸業者(如當鋪、代書)都有提供二胎房屋貸款,由於二胎房貸屬於高風險業務,因此銀行二胎房貸的審核較嚴格,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到 85 成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是 30-80 萬元不等。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意,您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,對裕融新鑫來說都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到 500 萬資金。

8. 房貸轉貸、房屋轉增貸的常見問題

Q1房貸轉貸跟房貸轉增貸有寬限期嗎?

A有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,您可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。

Q2房子可以一直轉貸嗎?有次數限制嗎?

A不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式,不斷延長房貸寬限期,維持高槓桿操作,但也有一些風險存在。房子雖然保值,但隨著屋齡增加、還是會掉價,而每申請一次轉貸,銀行都會重新鑑價房屋價值,加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少,因此極有可能愈貸愈少錢,且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力,畢竟貸款本金遲早都是要還的。

Q3申請房貸轉貸的話,原來的房貸壽險需要解約嗎?

A不用。即使您已經將房屋貸款轉貸至其他家銀行,原房貸壽險的保障仍然存在,因此建議您保留原房貸壽險。此外,由於房貸壽險大多為躉繳型、保費較低,且投保年齡愈大、保費愈貴,建議您可以保留原來的房貸壽險保額,再依自身所須增加房貸金額,向新貸銀行提高保額,會比解約後再重新投保較為划算。

Q4房屋共同持有,可以申請房貸轉增貸嗎?

A可以。只要持分人同意提供持份部分作為擔保品,您還是可以申請房貸轉貸、或房貸轉增貸;相反地,若共同持有人不同意,就沒有辦法辦理。

Q5有預告登記的房子可以申請房貸轉增貸嗎?

A不行。只要是有預告登記、查封登記、私人設定的房子,都沒有辦法辦理房貸轉增貸,即使已經解除登記、或塗銷設定,一年內都無法申請房貸轉貸。

Q6與未成年子女共同繼承的房,可以申請房貸轉增貸嗎?

A不行。若繼承房產的子女為未成年,銀行不會貸款給您、也沒辦法申請轉貸。若要申請房屋貸款,須召開親屬會議,經父母親以外的5名二等親內之親屬同意,才有機會申請;或將子女共同繼承的部分贈與或轉賣給您,但由於子女尚未成年,須獲得經法院指定之特別代理人同意可行。

Q7已經申請過二胎房貸,原來的房貸還可以申請轉貸嗎?

A不行。由於一胎房貸清償後,按照順序,原二胎房貸債權人會變成第一順位抵押權人,轉貸銀行則是第二順位抵押權人,因此沒辦法辦理房貸轉貸,只能辦理二胎房貸。

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