【2023房屋貸款成數】申請房屋貸款銀行利率怎麼看?升息後自有房屋貸款試算?

【2023房屋貸款成數申請房屋貸款銀行利率怎麼看?房貸利率種類看起來好像很多,但其實大部分都是由利率是否浮動是否依區段計息兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房屋貸款利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。升息後自有房屋貸款試算房貸寬限期延長好嗎?申請房屋貸款流程為何?

申請房屋貸款銀行利率怎麼看?升息後自有房屋貸款試算?

(1) 房貸利率組成:指標利率+加碼利率

房貸利率的種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 指標利率

指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。

  • 個人加碼利率

個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

(2) 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸

這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸

  • 指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢?我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。

項目利率調整房貸期數月付金月付差額年差額總和
升息前原利率1.6%20年48,716N/AN/A
30年34,994N/AN/A
升息半碼1.725%
(+0.125%)
20年49,296+580+6,960
30年35,602+608+7,296
升息一碼1.85%
(+0.25%)
20年49,881+1,165+13,980
30年36,216+1,222+14,664
  • 固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。

最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

(3)是否依區段計息:一段式利率/分段式利率

一段式利率不分年期區段,一個數字用到底,利率低、總利息少,適合能長期穩定還款的人申辦;而分段式利率則會依區段計息,大多前低後高,適合一開始資金較為緊繃的人。

  • 一段式利率

指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率

指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)
分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%),來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。

項目一段式分段式
月付金48,716第一階段48,716
第二階段50,951
利息總和1,691,7812,201,470
平均利率1.6%2.05%

2023房屋貸款成數?哪些因素會影響房貸成數?

雖然多數銀行都標榜8~85成的貸款額度,但根據聯徵中心統計,實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前,會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級,並評估申請人財收,才會決定核貸條件。

其他會影響房貸成數的因素

房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手,銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件,利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」,由於屬乙種工業用地,僅能作一般事務所使用,銀行的核貸成數僅6成,甚至會完全拒絕貸款。

我要使用房屋寬限期嗎?房貸寬限期延長有哪些風險?

寬限期是指在特定期間內(2~3年),可以只繳息不還本金,減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡,寬限期間本金完全不會減少,等到優惠結束後,就必須用更短的時間還清一樣多的款項,負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠,或是遭遇變故想要短暫喘息,否則並不建議使用房貸寬限期延長

實際試算
以貸款1,200萬、利率1.7%,貸款年限30年(含3年寬限期)為例,可以得出這樣的試算結果:
第1~3年寬限期只繳利息,月付金是17,000元,本金1,200萬絲毫未減。
第4年起本金才開始攤還,等於只剩27年可消化,讓月付金本息總和飆升至46,211元,差了29,211元。

房貸期限怎麼選?年期越長越輕鬆嗎?

常見的房貸期限有20年期、30年期,某些銀行甚至還提供40年期的方案。但是房貸期限的選擇,不能只看月付金,也一併考慮背後隱藏的利息。

我們以貸款800萬、利率1.6%為例,分別試算三種年期的月付金和利息,可以發現月付金的差額雖會隨年期增加而逐漸變小但總利息差額卻來到驚人的2倍左右。由此可見,長年期並不一定會是比較輕鬆的選擇。

年期月付金月付金差額利息總和總利息差額
20年期38,973N/A135萬N/A
30年期27,995-10,978208萬+73萬
40年期22,576-16,397284萬元+149萬

此外,由於放款風險高,有提供40年期房貸的銀行不多,僅有合作金庫、星展銀行、永豐銀行及高雄銀行等。為了避免投資客利用長年期房貸炒房,政府未來也可能會朝向限縮房貸年限的政策發展,取消銀行30年以上的房屋貸款方案承作。

申請房屋貸款流程

Step 1 選擇合適方案

部分銀行有針對特定族群提供優惠方案,選擇與自身條件最相符的貸款項目,千萬不要為了比價而頻繁送件,否則可能導致銀行誤會有信用問題,因而婉拒。

Step 2 房屋鑑價

收到申請後,銀行就會前往鑑價,針對房屋的屋況、所在位置、附近機能等項目進行評估,並告知申請人可貸成數是多少。

Step 3 資料審核

若申請人能接受貸款成數,就會正式進入審核流程。此時銀行會就個人條件決定核貸與否、條件為何,除基本職收證明外,也可以提供其他財力證明增加信任。

Step 4 照會對保

通過審核後,銀行會電話照會,進行最終的身份核對,不管銀行提出什麼問題,都只須照實回答即可。合約正式簽署後就具法律效益,所以一定要仔細閱讀內容。

Step 5 抵押設定

簽約後,必須持房屋權狀和土地權狀,至地政事務所辦理房屋設定抵押。房屋抵押貸款設定金額為貸款總額的1.2倍,即貸款1,000萬元,銀行就會設定1,200萬元。

Step 6 撥款

上述步驟都完成後,銀行就會將款項撥入指定帳戶,後續再依約按時繳款即可。