房屋貸款利率是什麼？房貸利率包含哪些種類？
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」2項原則，可區分為以下4種，分別是：
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
要如何評估哪種房貸利率最適合自己？以下讓我們一起先來認識房貸利率種類的介紹，將有助於你找到適合的房貸利率方案。
銀行房貸利率種類介紹
1.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
- 指數型房貸利率優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。
- 指數型房貸利率缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。
指數型房貸（浮動型房貸）利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：
指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率
2.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
- 固定型房貸利率優點：利率固定，不受市場波動的影響。
- 固定型房貸利率缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。
房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。
3.一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
- 一段式房貸利率優點：個人加碼利率固定。
- 一段式房貸利率缺點：若市場利率波動，會直接影響基準利率。
一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。
4.分段式房貸利率
分段式利率也稱作階梯式利率，分段房貸利率會將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。
- 分段式房貸利率優點：前兩年房貸利率較低，房貸負擔較輕。
- 分段式房貸利率缺點：第三年之後利率較高，房貸負擔較重。
階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。
目前市面上銀行的房屋貸款利率計算方式，具體分為指數型房貸與浮動型房貸。前者是貸款期間的房貸利率都是固定的；後者則是銀行隨著央行、市場，而有所調整。
房貸利率恐飆破2字頭 千萬房貸負擔重
當前房貸利率已來到1.953%、接近2%，以1000萬元房貸、30年攤還的金額試算，每個月還款金額約為3萬6727元；若今年升息1碼，房貸利率將衝破2.2%，每月房貸將增加1258元至3萬7985元。
若升息1.5碼，房貸利率飆破2.3%，每月還款將達3萬8624元、月增1897元；若升息2碼，房貸利率將來到2.453%，月還款將來到3萬9268元，月增2541元，年增超過3萬元。
若今年再升息1~2碼，恐怕會有部分人無法負擔房貸，導致房市出現賣壓，預估有大量交屋的重劃區將首當其衝。【文章摘錄於中時新聞網】
爭取銀行房貸低利率的方法
- 工作收入穩定
銀行為避免貸款人錢還不出來，造成銀行呆帳虧損，必須要先確認貸款人是否有能力償還債務，而財力證明就是最好的證據。如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
看重信用評分
信用評分是決定房貸利率的重要關鍵，信用評分就是記錄了每個人或每家企業，歷年來跟所有銀行（金融機構）的所有往來紀錄。是提供給銀行用來評估個人還款能力的重要指標之一，不僅關係到貸款是否核准，也會影響貸款利率與額度。
慎選房屋條件
由於銀行需考量房子未來的轉手性和抗跌性，不過各家銀行對於申貸的條件與房貸利率都不盡相同，因此建議申貸前，可多詢問了解各家申貸的資訊，並且可以自行換算其申貸後的房貸利率，讓自己有一個大概的方向。但切勿同時向兩、三家銀行提出申請，避免造成短時間內聯徵被連續查詢，而影響房貸過件率。
善用房貸試算
善用各平台的房貸試算工具，不僅可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件。在申請房屋貸款前，利用房貸試算的工具，就能大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸利率與額度，是否符合自己的期望。
房貸利率常見問題
- Q1沒有財力證明可以申請銀行房屋貸款嗎？
- A1很多人想申貸卻卡在拿不出財力證明，導致無法跟銀行貸款，只能轉而找民間貸款，但民間房貸利率高、貸款方式也沒有一定規則。在眾多民間貸款中，上市融資公司是比較好的選擇，不僅收費、流程公開，且作業審核比銀行快、額度與過件率都較高， 不需要提出財力證明也可以貸款，如鑫融資公司的二胎房貸、 、融資公司、 的汽車貸款，不需要正式的財力證明也能申請。
- Q2房貸試算工具的結果準確嗎？
- A2僅能作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如房貸利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
- Q3房屋增貸、轉增貸、二胎房貸，哪一種比較省息？
- A3銀行的房屋轉增貸利率在1.56%~1.65%之間，二胎房貸利率則在6%~16%之間；融資公司的二胎房貸利率在7%~14%之間；民間貸款公司的二胎房貸利率在18%~36%之間。由以上的利率來看，以銀行房屋轉增貸的利率最低，但是銀行審核嚴格，過件的機率不高；民間公司則有風險疑慮的問題。因此融資公司的二胎房貸，是你可以考慮的選項之一。
由於各家銀行對於貸款人的條件與利率規範都不同，所以在申貸前，建議可以多了解各家銀行的房貸資訊，並且利用房貸試算工具掌握，自身條件核貸後的房貸利率與額度，讓自己能夠充分掌握自己的還款能力，順利找到最適合自己的房貸方案。