央行宣布升息，連動影響了房貸的利率，對於房貸戶來說，每期的房貸月付金壓力將會更沉重。想要避免利率因升息而受到影響，該選擇哪種房貸利率較有利呢？選擇房貸還款方式有哪些重點需要掌握？透過本文幫你作了簡單的整理，教你辦房貸時該如何依據自己的能力與條件，善用房屋貸款試算工具，找到適合自己的房貸方案。
房屋貸款利率種類？
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種：
- 指數型
- 固定型
- 一段式
- 分段式
| 房貸利率種類 | 房貸利率種類說明 |
| 指數型 | 利率會隨時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。 |
| 固定型 | 在一定期間內都是採固定利率計息，較常見於政策性房貸，例如：青年安心成家貸款就有提供固定利率的方案。 |
| 一段式 | 指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定） |
| 分段式 | 指標利率（變動）＋個人加碼利率（變動）又稱階梯式利率 |
房屋貸款的利率會因個人信用、財力狀況與房屋的條件而有所不同，而各個管道所提供房屋貸款利率也會有所差異。
房貸固定型利率和指數型利率該怎麼選？
固定型利率＝（不受市場影響的）基準利率＋加碼利率
指數型利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率
固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。
1.固定型
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。目前台灣的房貸的利率偏低，因此銀行幾乎沒有固定式利率的房貸方案。
2.指數型
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
房貸月付金還款方式有哪幾種？優缺點比較
常見的房貸月付金償還的方式有以下4種：
1.本息平均攤還
將房屋貸款的本金與利息，平均分攤於每一期的繳款金額中，因此也稱為「定額攤還本息法」。
2.本金平均攤還
房屋貸款的本金每期平均分攤償還；貸款的利息則依貸款餘額逐期計算，也稱為「定額攤還本金法」。
3.房貸寬限期攤還
房貸寬限期間內只需繳交貸款利息，於寬限期滿後才一併攤還本金與利息。
4.本金到期一次清償
每期只需繳交房貸利息，貸款到期時則須一次償還借款全額。此種貸款常見於公司的商業貸款，一般人則無法申請。
| 房貸月付金攤還方式 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 本息平均攤還型 | 每期還款金額固定，容易規劃收支的計畫。 | 本金償還速度慢。 |
| 本金平均攤還 | 本金償還速度快。 | 貸款初期還款壓力較大。 |
| 貸款寬限期攤還 | 寬限期間內還寬壓力小。 | 寬限期滿後會明顯感受到還款壓力。 |
| 本金到期一次清償 | 每期還款壓力小。 | 貸款利息較重；最後一期須償還全額貸款。 |
房貸月付金還款試算
申辦房屋貸款前，記得先試算看看一個月需要繳多少房貸月付金，確認這筆房貸月付金是在可負擔範圍之內。如果要試算房貸月付金，必須要先知道三樣東西：「房貸額度」、「房貸利率」和「房貸年限」才有辦法進行試算。假設貸款800萬、利率2%、分30年（即360期）與分20年（即240期）做比較：
本息平均償還的總利息支出為2,644,977元：
| 期數 | 當期房貸月付金 | 當期本金 | 當期利息 |
| 240 | 40,319 | 40,386 | 67 |
| 360 | 29,347 | 29,298 | 49 |
本金平均償還的總利息支出為2,406,690元：
| 期數 | 當期房貸月付金 | 當期本金 | 當期利息 |
| 240 | 33,469 | 33,413 | 56 |
| 360 | 22,339 | 22,302 | 37 |
使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元：
| 期數 | 當期房貸月付金 | 當期本金 | 當期利息 |
| 1~24（2年寬限期間） | 13,333 | 0 | 13,333 |
| 25(寬限期結束) | 31,115 | 17,782 | 13,333 |
本息平均攤還法的總利息支出，比本金平均攤還多了238,287元，但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外，使用2年寬限期後的總利息支出，比不使用寬限期多了129,436元，建議如果經濟狀況允許，就不要使用房貸寬限期。
房貸月付金常見問題
- Q1央行升息會影響房貸月付金嗎？
- A1會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、房貸的利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：
原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。 - Q2為什麼實際申貸結果和我試算的房貸月付金、額度不一樣？
- A2銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議可以向平時有在往來的銀行詢問。
- Q3房屋貸款一段時間後，有機會調降月付金嗎？
- A3有機會，如果房屋貸款已經繳一段時間，且都有正常還款，就有機會跟銀行爭取降低房貸月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況，還是要再跟貸款公司做確認。
房屋貸款月付金關係著是房貸戶的房貸壓力指標，當房貸月付金攀升，就會造成財務上的負擔與壓力。因此提醒辦理房屋貸款前，務必先多方評估自己的財務狀況與還款能力，找出最適合自己的房貸的利率方案，才能避免日後房貸繳不出來的窘境。