房屋貸款利率的種類有哪些?4大種類房貸月付金該選哪個方案好?

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央行宣布升息,連動影響了房貸的利率,對於房貸戶來說,每期的房貸月付金壓力將會更沉重。想要避免利率因升息而受到影響,該選擇哪種房貸利率較有利呢?選擇房貸還款方式有哪些重點需要掌握?透過本文幫你作了簡單的整理,教你辦房貸時該如何依據自己的能力與條件,善用房屋貸款試算工具,找到適合自己的房貸方案。

房屋貸款利率種類?

房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種:

  • 指數型
  • 固定型
  • 一段式
  • 分段式
房貸利率種類房貸利率種類說明
指數型利率會隨時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。
固定型在一定期間內都是採固定利率計息,較常見於政策性房貸,例如:青年安心成家貸款就有提供固定利率的方案。
一段式指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
分段式指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)又稱階梯式利率

房屋貸款的利率會因個人信用、財力狀況與房屋的條件而有所不同,而各個管道所提供房屋貸款利率也會有所差異。

房貸固定型利率和指數型利率該怎麼選?

固定型利率=(不受市場影響的)基準利率+加碼利率
指數型利率=(會隨市場變動的)基準利率+加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率

1.固定型

與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外,目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品,僅有青年安心成家購屋貸款,有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。目前台灣的房貸的利率偏低,因此銀行幾乎沒有固定式利率的房貸方案。

2.指數型

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

房貸月付金還款方式有哪幾種?優缺點比較

常見的房貸月付金償還的方式有以下4種:

1.本息平均攤還

將房屋貸款的本金與利息,平均分攤於每一期的繳款金額中,因此也稱為「定額攤還本息法」。

2.本金平均攤還

房屋貸款的本金每期平均分攤償還;貸款的利息則依貸款餘額逐期計算,也稱為「定額攤還本金法」。

3.房貸寬限期攤還

房貸寬限期間內只需繳交貸款利息,於寬限期滿後才一併攤還本金與利息

4.本金到期一次清償

每期只需繳交房貸利息,貸款到期時則須一次償還借款全額。此種貸款常見於公司的商業貸款,一般人則無法申請

房貸月付金攤還方式優點缺點
本息平均攤還型每期還款金額固定,容易規劃收支的計畫。本金償還速度慢。
本金平均攤還本金償還速度快。貸款初期還款壓力較大。
貸款寬限期攤還寬限期間內還寬壓力小。寬限期滿後會明顯感受到還款壓力。
本金到期一次清償每期還款壓力小。貸款利息較重;最後一期須償還全額貸款。

房貸月付金還款試算

申辦房屋貸款前,記得先試算看看一個月需要繳多少房貸月付金,確認這筆房貸月付金是在可負擔範圍之內。如果要試算房貸月付金,必須要先知道三樣東西:「房貸額度」、「房貸利率」和「房貸年限」才有辦法進行試算。假設貸款800萬、利率2%、分30年(即360期)與分20年(即240期)做比較:

本息平均償還的總利息支出為2,644,977元:

期數當期房貸月付金當期本金當期利息
24040,31940,38667
36029,34729,29849

本金平均償還的總利息支出為2,406,690元:

期數當期房貸月付金當期本金當期利息
24033,46933,41356
36022,33922,30237

使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元:

期數當期房貸月付金當期本金當期利息
1~24(2年寬限期間)13,333013,333
25(寬限期結束)31,11517,78213,333

本息平均攤還法的總利息支出,比本金平均攤還多了238,287元,但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外,使用2年寬限期後的總利息支出,比不使用寬限期多了129,436元,建議如果經濟狀況允許,就不要使用房貸寬限期。

房貸月付金常見問題

  • Q1央行升息會影響房貸月付金嗎?
  • A1會的,由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、房貸的利率也會跟著變,每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例:
    原房貸月付金為29,570元,如果央行升息1碼(等於0.25%),則每月應繳金額增加至30,519元。
  • Q2為什麼實際申貸結果和我試算的房貸月付金、額度不一樣?
  • A2銀行審核貸款額度及利率的時候,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間,如果想知道較精確的數字,建議可以向平時有在往來的銀行詢問。
  • Q3房屋貸款一段時間後,有機會調降月付金嗎?
  • A3有機會,如果房屋貸款已經繳一段時間,且都有正常還款,就有機會跟銀行爭取降低房貸月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況,還是要再跟貸款公司做確認。

房屋貸款月付金關係著是房貸戶的房貸壓力指標,當房貸月付金攀升,就會造成財務上的負擔與壓力。因此提醒辦理房屋貸款前,務必先多方評估自己的財務狀況與還款能力,找出最適合自己的房貸的利率方案,才能避免日後房貸繳不出來的窘境。