東森新聞報導，一名女子和男友交往七年，計畫結婚後將共同承擔男友名下的房貸，希望以「預告登記」以保障自己的權益，卻遭男方家人指責貪心並導致雙方分手。女子認為這是合理的要求，因為她也要負擔房貸，但男友家人認為這是不妥當的要求。網友紛紛力挺女子，認為她的要求很合理，而男方的反應則讓人感到不可思議。其中預告登記是什麼呢？
預告登記是什麼？
所謂的「預告登記」是為了限制「登記名義人」，任意處份名下的不動產，以保障「請求權人」的權益。請求權人可以向地政事務所申請不動產預告登記，在未塗銷預告登記之前，登記名義人不得將名下不動產買賣、過戶、贈與、信託或貸款。
適用時機與對象
- 民間借貸時
部分以不動產作為抵押的民間借貸，債權人會以預告登記方式保障自身權益，避免債務人私自將不動產變賣。
- 掛名購屋
以第三者名義購屋時，也常會見到將房屋設定預告登記的行為，以免掛名者私售房屋。
- 家族間設定
有時長輩為了避免下一代將不動產拿去賣掉或貸款，就會進行預告登記。此外，在財產尚未分配完成時，為避免其他繼承人私下處分不動產，也可能會申請預告登記
- 夫妻間設定
夫妻二人共同出資買房，卻只登記一人時，也可能會以預告登記方式保障雙方權益。
預告登記須注意重點？
- 預告登記與法院命令牴觸無效
如果房屋被法院判決強制執行，如假處分、查封時，即使是請求權人，也不能阻止房屋被法院查封拍賣。如果登記名義人的財務狀況不佳，遭到法院判決假處分或查封時，請求權人可能無法主張任何權利。
- 預告登記會存續直到申請塗銷
除非主動進行塗銷，否則預告登記的效力會一直存在。當預告登記是因借貸關係而產生時，在債務清償完畢後，債權人的請求權就會消滅，登記名義人就可以持清償證明到戶政事務所辦理塗銷。
- 預告登記可被繼承
如果登記名義人因故過世，預告登記也會一併由繼承人繼承，意思就是繼承人除了取得不動產所有權外，也會同時繼承該物權的預告登記事項。
- 預告登記會影響貸款
銀行在審查產權證明時，一定會檢視不動產是否有作預告登記，因為產權不清的房屋風險極高，銀行通常不會核貸，除非申請人可以提出預告登記的正當理由。對銀行來說，產權不清的房子是無法申請貸款的，而對融資公司（ 鑫融資）來說，只要能說明「預告登記」的正當性，仍有機會申請貸款，民間貸款則要視金主的喜好而定，若金主認為有利可圖，才會設法為你解套。
如果限制登記已經塗銷，貸款會比較順利嗎？不會的，雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款，但是銀行有一條內規：一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄，是不能承作的，除非借款人可以提出相關證據佐證，此限制登記是合理且可以被接受的，但核貸與否的權利仍是由銀行決定，一般銀行還是不會辦理這樣的物件的，但這樣的案件就可向融資公司申貸，這就是融資公司與銀行最大的差異。
預告登記如何辦理？
預告登記不一定要委託代書，如果資料都準備齊全，也可以自行到地政事務所辦理，是不用行政規費的。如果由代書代辦，則可能會收取一定費用，建議委託前先問清楚。
1.預告登記申請
- 準備資料
- 登記申請書
- 登記清冊
- 權利、義務人雙方身分證明文件
- 義務人之印鑑證明（證明核發日須為立約日期前一年內）
- 申請人印章（可單方申請）
- 所有權狀
- 預告登記同意書（應蓋有義務人印鑑章）
- 所需費用
- 地政規費：預告登記作業免費，其他規費另計。
- 代書費用：4,000～6,000元不等。
- 申辦流程（所需天數1～3工作天）
- 收件及計收規費
- 審查核定
- 登錄配發
- 行政作業
- 移交發件櫃台等待領件
- 領件完成
預告登記可以由登記名義人親辦，也可以由請求權人或代書辦理。但準備好資料自行到地政事務所辦理，就可以省下一筆代辦費用。當有借貸關係時，進行預告登記通常是為了保障債權人的權益，但是某些不肖民間借貸業者卻會趁著取得印鑑證明的機會，偷偷將房產辦理預告登記。在申辦融資時，一定要睜大眼睛，以免上當受騙。
2.預告登記塗銷
預告登記的原因有很多，當滿足下列幾個情形時，就可以辦理塗銷。
- 請求權不存在時。意即明明不存在債權請求權，卻莫名其妙被做了預告登記，此時就可向法院訴請塗銷。
- 請求權已消滅時。債務清償完畢，債權人的請求權就不復存在，此時可持清償證明向地政事務所申請塗銷。
- 準備資料
- 登記申請書
- 登記清冊（同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者免附）
- 權利、義務人雙方身分證明文件
- 債務清償證明書（因借貸衍生預告登記時須檢附，應蓋有印鑑章）
- 他項權利證明書
- 原預告登記請求權人塗銷同意書
- 原預告登記請求權人印鑑證明
- 所需費用
- 地政規費：預告登記作業免費，其他規費另計。
- 代書費用：4,000～6,000元不等。
- 申辦流程（所需天數1～3工作天）
- 收件及計收規費
- 審查核定
- 登錄配發
- 行政作業
- 移交發件櫃台等待領件
- 領件完成
3.預告登記查詢
有以下4種方式可以查詢：
- 地政事務所臨櫃查詢：只需知道門牌地址，就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」，即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
- 「地政服務網」查詢：搜尋「地政服務網」官網，進入電子謄本系統，按照官網步驟即可請領。
- 四大超商事務機查詢：政府推動電子文件E化，民眾只需準備「自然人憑證」，即可到各地超商事務機，操作申請並領取「第二類登記謄本」。
- 請代書協助申請查詢：找代書業者查詢時，則需付給代書一筆查詢的費用。
除了代書代辦的選擇外，建議你可以向融資公司諮詢。因為融資公司審核寬鬆，且受到政府的監督，以貸款風險與利率來說，較代書代辦都要來的低，建議可以找大型上市櫃的融資公司作評估。不過融資公司受限於政府規定，不能直接放貸給民眾，所以有房屋設定貸款需求的民眾，只能透過融資公司的經銷商來諮詢與評估。本公司「好事貸」為融資公司－鑫融資股份有限公司的簽約經銷商，歡迎加Line作線上的諮詢，讓我們的專業人員來幫你找出最佳的解套方法。
QA.預告登記常見問答
Q.不動產受預告登記，是否會被看出來？
是的。預告登記會顯示在土地建物謄本上，「所有權部」的其他登記事項欄中，只要調閱電子謄本，任何人都可以看到。
Q.預告登記費用多少？
自己到地政機關辦理預告登記，是不需要交任何地政規費的，如果請代書代為辦理，則需花費4,000～6,000元不等的代書費用。
Q.預告登記的房子還會被法拍嗎？
會的，如果因為欠錢、欠債，法院強制執行抵押房屋時，預告登記不得牴觸，房子一樣會被法拍。