房貸利率的計算方式對借款人的還款金額和貸款成本有直接影響，不同房貸利率計算方式有其優缺點，借款人需根據自己的需求和風險承受能力選擇適合自己的利率類型。央行利率的升降會對房貸利率產生一定的影響，但也會受到市場供需和資金成本等因素的影響，因此具體影響程度需根據實際情況進行分析。本文帶你了解央行升息與房貸利率之間的關係。
房屋貸款利率怎麼看？
房屋貸款是什麼？
房屋貸款泛指拿房屋作擔保，向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸，例如：買房資金不足時所申請房貸，也就是購屋貸款，或者是已經有房但有額外資金需求時，用房子來抵押借貸，也稱作房屋抵押貸款，這些都算是房屋貸款的一種。
房貸利率是什麼？
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
指數型房貸利率有高度機動性，固定型房貸利率通常為政策性房貸，一段式利率為指標利率加固定加碼利率，分段式利率則為指標利率加變動加碼利率。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房屋貸款利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
房貸利率是怎麼組成的？
利率分為「指標利率」與「個人加碼利率」，現行房貸利率都是由這兩種利率組成，再依據利率是否浮動可分為「指數型房貸」與「固定型房貸」。指標利率就是房貸利率計算的基礎，各家銀行的差距不大，央行升息影響到的也是這指標利率。個人加碼利率則是由銀行經綜合評估申貸人的條件狀況後，所給出的利率，是決定利率高低的關鍵。
而指數型房貸就是指標利率會隨市場升降，整體利率也會跟著波動，好處是機動性高，貼近市場。固定型房貸則是在房貸期間內固定利率計息，多會與指數型房貸搭配使用，例如政府提出的優惠利率房貸「青年安心成家」專案，好處是不受市場波動影響。
固定型利率和指數型利率差在哪？怎麼選？
固定型利率是一種不受市場影響的利率計算方式，它是由基準利率和個人加碼利率組成。基準利率在貸款期間內保持不變，這樣你的每個月還款金額也會保持穩定。而指數型利率是一種隨著市場變動而變動的利率計算方式，它也是由基準利率和個人加碼利率組成。基準利率會根據市場變化而波動，因此你的每個月還款金額也會隨之變動。不過這種計算方式的好處是能夠貼近市場合理利率，機動性也比較高。
一段式利率和分段式利率差在哪？怎麼選？
一段式利率是一種由會變動的基準利率和固定的個人加碼利率所組成的利率計算方式。當基準利率變動時，你的每個月還款金額也會跟著變動。不過，個人加碼利率是固定的，所以你可以預估每個月的還款金額。也就是說，假設你的房貸利率是基於市場利率，當市場利率變動時，你的基準利率也會跟著變動。但是，你的個人加碼利率是固定的，所以每個月還款金額只會受到基準利率的影響。而分段式利率則是由會變動的基準利率和會變動的個人加碼利率所組成，也被稱為階梯式利率。當基準利率變動時，你的每個月還款金額也會跟著變動，不同的是，個人加碼利率也會跟著變動。
我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。
| 項目 | 固定型 | 指數型 | 一段式 | 分段式 |
| 計息方式 | 利率固定 | 利率浮動 | 單一利率 | 區段計息 |
| 優點 | 利率不受市場影響，不怕升息 | 機動性高，貼近市場合理利率 | 單一利率數字，容易掌握利息支出 | 可紓解剛買房時資金不夠的壓力 |
| 缺點 | 非常態性利率方案 | 易隨升息影響房貸支出 | 還款前期壓力較大 | 還款後期壓力漸增 |
| 選擇時機 | 預期利率將長期上漲 | 預期利率將長期下修 | 資金可長期穩定負擔時 | 資金前期較緊繃時 |
央行升息！指數型房貸利率試算
近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？
我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。
| 項目 | 利率調整 | 房貸期數 | 月付金 | 月付差額 | 年差額總和 |
| 升息前 | 原利率1.6% | 20年 | 48,716 | N/A | N/A |
| 30年 | 34,994 | N/A | N/A | ||
| 第一次升息一碼 | 1.85% （＋0.25%） | 20年 | 49,881 | ＋1,165 | ＋13,980 |
| 30年 | 36,216 | ＋1,222 | ＋14,664 | ||
| 第二次升息半碼 | 1.975% （＋0.125%） | 20年 | 50,470 | ＋1,754 | ＋21,048 |
| 30年 | 36,837 | ＋1,840 | ＋22,080 | ||
| 第三次升息半碼 | 2.1% （＋0.125%） | 20年 | 51,063 | ＋2,347 | ＋28,164 |
| 30年 | 37,464 | ＋2,470 | ＋29,640 |
政策優惠房屋貸款方案，會影響房貸利率嗎？
選擇政策優惠房屋貸款方案，如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等，都有機會取得較低的房貸利率。
1.青年安心成家購屋貸款
財政部青年安心成家購屋貸款，是由政府協調公股銀行開辦，專屬首購族的優惠房屋貸款方案，利率選項有三種，分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率，一旦選定就不能再更改。
- 一段式機動利率：1.775%
- 分段式機動利率：1.565%（首2年）→1.865%
- 混合式固定利率：1.745%（第1年，固定利率）→1.845%（第2年，固定利率）→1.865%（第3年，開始以機動利率計息）
2.自購住宅貸款利息補貼
內政部自購住宅貸款利息補貼，則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案，並持銀行核定的房貸利率，向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同，可以取得不同的利率減免優惠。
- 第一類：基準利率減0.533%（目前為0.312%）
- 第二類：基準利率加0.042%（目前為0.887%）
附表：銀行房屋貸款利率方案比較
| 貸款銀行 | 貸款利率 |
| 台灣銀行 | 一段式：2.067%起機動計息 分段式：第一年1.697%起、 第二年起2.167%起機動計息 |
| 合作金庫 | 一段式：2.12%起機動計息 分段式：第一年2.01%起、 第二年起2.22%起機動計息 |
| 遠東銀行 | 1.35%起機動計息 |
| 國泰世華 | 1.65% ~ 2.8%機動計息 |
| 土地銀行 | 1.55% ~ 2.25%機動計息 |
| 華南銀行 | 1.57%起機動計息 |
| 玉山銀行 | 1.36% ~ 2.47%機動計息 |
| 富邦銀行 | 1.77% ~ 4.07%機動計息 |
| 兆豐銀行 | 1.61%起機動計息 |
| 第一銀行 | 1.31% ~ 4.00%機動計息 |
| 台新銀行 | 1.35% ~ 2.7%機動計息 |
| 彰化銀行 | 前六月1.4%起、 七至十二月1.45%起、 第十三月起1.5%起機動計息 |
| 元大銀行 | 1.48% ~ 2.78 %機動計息 |
| 永豐銀行 | 1.33%起機動計息 |
| 中國信託 | 1.52%起機動計息 |
| 滙豐銀行 | 1.38% ~ 2.45%機動計息 |
經由本文介紹央行升息與房貸利率之間的關係，是基於指標利率會受市場與央行升降息的變動。央行利率的波動會對房貸利率產生影響，但受市場供需和資金成本等因素的制約，具體影響程度需要進行實際情況分析。不同的房貸利率計算方式對借款人的還款金額和貸款成本有直接影響。借款人需要考慮自身的需求和風險承受能力，以選擇適合自己的利率類型。