房屋二胎抵押貸款是什麼？房貸公式教你分期金這樣算

房屋二胎抵押貸款，可以讓你在有資金需求的情況下，藉著還有貸款的房屋，再借出一筆房屋貸款，是一種可以考慮的資金取得途徑。然而，二胎房貸管道選擇相當多元，不同的管道取得的利率、額度與還款期也會不太一樣。建議申辦前，先根據本文所教的還款房貸公式，試算出你所要負擔的月付金，找到最適合自己的管道與還款方式。

房屋二胎抵押貸款是什麼？

房屋二胎抵押貸款就是將還有貸款的房子，再向另一家銀行或融資公司辦理設定抵押，以二次抵押貸款取得資金的一種方式。此時第二家銀行、融資公司的債權順位，屬於第二順位抵押權人（原銀行為第一順位抵押權人）。因此又可以稱為次房屋二胎、二胎房貸或二順位房貸等。

房屋二胎抵押貸款額度？

申請房屋二胎抵押可以貸到多少錢？房屋二胎依據不同申貸管道，貸款的額度從20萬～600萬都有。不過，每個二胎管道的計算房貸公式不同，因此可取得的貸款成數也會有所差異，以下依序舉例說明：

• 銀行

以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸設定金額

• 融資公司

以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額

• 代書代辦

以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額

銀行二順位貸款的可貸額度，是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。

房屋二胎抵押貸款利率是多少？貸款年限有多長？

二次抵押貸款房屋的利率大約在2.5%~36%之間，如同上述所言，不同的申請管道，可以拿到的房屋二胎貸款利率與年限也會不太一樣：

雖然銀行房屋二胎利率看起來很低，但除非條件很好，不然很難拿到這麼低的二胎利率，以實務上來說，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率差不多。

房屋二胎抵押貸款利率計算公式

房屋二胎抵押貸款的利率計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤，選擇不同的房貸方案，你的每月應繳金額和總還款金額也會有差異。以下先簡單介紹這3種二胎利率的房貸公式：

• 本息均攤（無寬限）

本息平均攤還法就是將整個貸款期間，應償還的本金跟利息總和之後，再平均分攤在每一期的應繳金額，讓每個月還的金額都是固定的。

本息均攤的房屋二胎公式：房屋二胎月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

• 本息均攤（有寬限）

附寬限期的本息攤還方式，就是在寬限期間只須按月繳交利息，等到寬限期結束後，再按照本息均攤法計算每月應繳金額。由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限，因此本息均攤的還款時間會被縮短，寬限期結束後的每月應繳金額也會增加。

本息均攤的房屋二胎公式：房屋二胎月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

• 本金均攤

本金平均攤還法就是將全部貸款本金，平均分攤在每一期的應繳金額，利息則是按照每期的貸款餘額計算。也就是說，每個月還的金額會逐月減少。

本金均攤的房屋二胎公式：當期房屋二胎月付金額＝貸款本金÷還款總月數＋本金餘額×月利率

不論選擇哪一種攤還方式，都各有利弊，選擇符合你的理財規劃的房屋二胎還款方法，就是最適合自己的方案。

降低房屋二胎月付金的方法有哪些？

• 延長還款年限

想降低每月房貸月付金的壓力，你可以考慮延長房貸還款年限，讓每月的還款金額負擔減輕。

• 降低房貸利率

降低房貸利率是減少月付金支出最直接的方法。你可提供優質保證人或專業證照等方式，都有助於降低房貸利率。

• 選擇更優方案

若可以找到更優惠的房貸方案，就能把現有的房貸轉到換更好的房貸方案，或辦理房貸寬限期，降低繳款初期負擔。

房屋二胎抵押貸款管道推薦

關於房屋二胎抵押貸款管道推薦，以下分別以銀行、融資、民間借款三種管道說明：

• 銀行二胎

銀行受著金管會與銀行法的嚴格規範，需要將所有的費用透明公告，不可能有違法的高額利率出現與不清楚的收款項目，以利率來說，是所有管道中最低，能讓借款人的還款壓力較為輕鬆。儘管已有房屋作為抵押，但仍會調閱申請人的聯徵紀錄，並衡量申貸人的收入狀況。若是聯徵分數不足或是財力證明不夠有力就有可能遭到婉拒。

• 融資公司

目前只有好事貸好事貸提供一般民眾房屋二胎，對比銀行來說，融資公司審核較為寬鬆，並不會參考聯徵分數，額度依照房屋殘值計算，撥款速度也快，是民眾在銀行以外可以優先考慮的管道。

• 民間借貸

一般的民間二胎，優點是能借的額度沒有限制，不會去參考申貸人目前的信用狀況，撥款速度也較快，但相對利率與風險較高，尤其需要注意利率部分是年利率還是月利率，若稍有不慎就有可能背上高額的利息；此外也需要注意常有業者收取高額的手續費，建議申請前多看多比較。

房屋二胎抵押貸款月付金與利率Q&A

• Q1房屋二胎抵押貸款的利率為什麼比較高？
• A1基於房屋二胎屬於「第二順位抵押權」，銀行考量資金回收的風險，而收取較高的二次抵押貸款利息費用。也就因為如此房屋二胎利率就會比一胎還高。
• Q2房屋二胎試算月付金準確嗎？
• A2可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
• Q3房屋二胎繳一段時間後，有機會調降月付金嗎？
• A3有機會，如果你的房屋二胎已經繳滿一年，且都有正常還款，就有機會跟貸款公司申請降低月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況，還是要再跟貸款公司做確認。

房屋二胎抵押貸款是一種用房子，再次辦理抵押權設定，而取得資金的方式。房屋二胎的還款方式通常是採用本息平均攤還法，房貸公式計算的關鍵在於本金、利率、貸款期數及還款方式等因素，而貸款人需要根據自身的財務狀況選擇合適的還款方式。通過合理運用房貸公式，貸款人可以了解每月的分期金額，並做好還款規劃。