當你面臨購房資金不足，或臨時需要資金的情況時，房屋貸款能夠提供一個有效的解決方式。不同的房屋貸款種類與還款方式，能夠滿足不同條件的需求。本文為你分析，選擇房屋款種類時，該留意細節的哪些？幫助你快速找到適合自己的房屋貸款方案。
房屋貸款是什麼？
一般來說，房屋貸款可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種，而這二種類型的差別，如以下所說明。
- 買屋貸款
買屋貸款是指名下沒有房產的情況下，因購屋（如預售屋、新成屋或中古屋）頭期款資金不足，向銀行申請一筆貸款。因此也可稱之為購屋貸款。
- 房屋融資
而房屋融資是在你名下已有房產的時候，因有資金週轉需求，而將名下 房屋設定抵押權給銀行、融資公司或民間借貸公司，而取得資金的一種貸款方式。
以上這兩種房屋貸款方式，都以你名下的房屋作為擔保，透過設定抵押後而取得一筆資金，接著就需按期償還所借貸款的房屋貸款。
房貸種類的有哪些？
以下為你介紹常見的房貸種類：
- 房屋貸款
房屋貸款通常指的是在買房子時，因無法一次付清買房費用，透過銀行申請買房貸款。銀行經評估房屋與申貸人條件後，就可以取得款項。此時，銀行擁有這棟房屋的「第一順位抵押權」。
- 指數型房貸
指數型房貸主要是由「指標利率」與「加碼利率」組成的。而指標利率（浮動利率）會跟著市場指標利率上下浮動；而加碼利率則是因個人條件綜合評估後所得的固定利率。
※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。
- 固定型房貸
固定式房貸就是在貸款期間內的貸款利率，都是固定不變的，不受央行與市場利率波動而影響。值得提醒的是，固定型房貸利率通常會比指數型房貸來得高。目前採用固定利率的房貸，只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，前兩年為固定利率、一旦期限過後之後就採用浮動計息。
- 理財型房貸
理財型房貸就是將已將償還的房貸本金，再提領出來靈活運用，可隨借隨還的房貸方式。是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸優勢的產品。
銀行會在原房貸（甲型貸款）外，提供給你另一個可循環動用的房貸（乙型貸款），貸款額度是依照個人條件決定，採按日額計算利息。
- 保障型房貸（壽險型房貸）
保障型房貸是指在辦理銀行房屋貸款時，另外再買一筆房貸壽險。若在貸款期間，因故導致失能或者身故，而無法如期繳納房貸時，保險公司會將理賠的保險金，拿來償還所剩餘的房貸，假設償還後還有剩餘的款項，就會將此款項支付給指定受益人。
- 二胎型房貸
就是在房子已有貸款的情況下，另外向另一間銀行、融資公司或者民間借貸公司，提出申辦第二順位抵押的房屋貸款。二胎房貸風險較高，因此利率會比一胎房屋貸款還高，貸款額度與條件也與一胎房貸有所不同。
哪種房貸還款方式最划算？
認識房屋貸款種類後，你還需要認識房貸還款方式，以下整理出一般常見房貸還款方式，提供有房貸需求：
- 本息平均攤還法
本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。
- 本金平均攤還法
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。
- 本金到期一次清償法
本金到期一次清償法是指每期只需繳交貸款利息，貸款到期時則須一次償還借款全額。也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。
- 貸款寬限期攤還法
寬限期就是在約定的貸款期間內，不用償還房貸本金，只需按期繳納房貸利息，等到寬限期期滿，再採用本金與利息一併攤還的方式，較常見於房屋貸款。
房屋貸款的申請條件與注意事項
- 年齡限制
要申辦房屋貸款的年齡最低需滿18歲，最高不超過65歲。此外，且銀行還有「申貸人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年的限制。
小叮嚀：銀行放貸的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。
- 信用條件
跟銀行辦理貸款時，銀行都會向聯徵中心調閱個人 信用報告，來作為判斷申貸人未來的還款能力的重要依據。若紀錄中有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，就有很高的機會被銀行婉拒申貸。
- 財力狀況
銀行需要了解申貸人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形。申辦時需要提供相關的財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
- 房子狀況
向銀行提出房屋貸款需求時，由於銀行需要考慮房屋未來增值能力及轉手性，因此也會對房子進行估價，會針對房子座落地點、房屋結構、屋齡等條件都會列入考量。
房屋貸款的文件與流程？
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
(1)申貸人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
(2)申貸人印章
(3)申貸人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
(4)買賣契約書影本
(5)土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
- Step1：選擇方案
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
- Step2：備妥資料
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
- Step3：銀行審核
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
- Step4：簽約對保
貸款審核通過後，就會通知申貸人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
- Step5：設定抵押權
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
- Step6：撥款入戶
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，當撥款完成後，購屋貸款契約就會開始生效，申貸人就須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
房屋貸款常見Q&A
- Q1二胎房貸流程跟第一次辦房貸一樣嗎？
- A1基本上二胎房貸申請流程，與其他種類的貸款在申請流程上大同小異，都需要經過申請、審核、照會、簽約、對保、設定、撥款等程序。
- Q2買房可以申請全額貸款？
- A2通常不需準備頭期款即可輕鬆買的建案，此這類專案的貸款條件要求都非常嚴格，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。 - Q3房貸流程要多久？
- A3依申請流程的時間來說，一般房貸需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
房屋貸款種類多，可依照你的需求與偏好提供多樣化的選擇，提醒你在申辦前，可以先從本文中找到適合自己的房貸需求，與充分了解各房貸種類與還款方式間的差異，避免日後房貸還款出現困難，進而留下信用不良的紀錄。