房貸額度不足怎麼辦？如何提高房屋貸款額度？

房貸額度不足怎麼辦？如何提高房屋貸款額度？好不容易存夠一筆錢買房，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，自備款準備不夠該怎麼辦？超實用方法教你如何拉高房貸額度：提早養信用、提供財力證明、提供保證人、提供其他擔保品、跟貸款銀行密切往來、找建商或房仲配合的銀行、購買房貸壽險。

1.如何知道自己房貸可以貸多少？

市價房貸最高額度可以借多少？只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。

由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：實價登錄網站、房屋交易平台、請銀行鑑價。

最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：銀行網頁試算、請銀行行員初步估價、銀行委託估價公司鑑價。通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

1-1房貸最高額度可以借多少？

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

銀行鑑估值通常是實際成交價的貸款成數9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。

房貸8成條件例如首購族、預售屋、房子座落位置在蛋黃區、高收入低負債比、工作性質符合醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群。

1-2房貸額度評估怎麼算？

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房貸額度試算

房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度）

2.房貸額度不足要怎麼提高額度？

2-1有哪些方法可以提高房貸額度？

1. 提早養信用：信用卡最好持有並使用超過一年以上

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2. 提供財力證明：儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3. 提供保證人：提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

4. 提供其他擔保品：動產或不動產以供設定擔保

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

5. 找對銀行：跟貸款銀行密切往來、找建商或房仲配合的銀行

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

6. 購買房貸壽險：對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

2-2還有其他可以取得資金的辦法嗎？

• 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。

• 個人信用貸款

信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

• 汽車貸款

除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的130%，可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障，目前全台最大的三間股票上市融資公司為：融資公司、好事貸、 。

買房是一件人生大事，建議購屋前就要先做好財務規劃，自備款多準備點，畢竟房貸一揹就是二、三十年，如果沒有妥善理財，很容易落入債務愈揹愈多的窘境。

3.房屋貸款額度常見問題

Q多少錢的房子及貸款是我能夠負擔得起？

近來銀行對房貸成數越來越嚴格，限制越來越多。如果想要買千萬房屋，自備款至少需要準備兩百萬以上。其中房貸成數最高首購族約可貸到八成，一般則落在六、七成之間。建議可以透過房貸試算掌握可購屋總價，對固定收入的上班族來說，房貸月付金也能清楚掌握納入考量。

Q收入所得會影響房屋貸款額度嗎？

貸款人的收入影響房貸額度相當重的分量，尤其加入負債比來看，如果每月要花在於支付貸款的比例超過收入的六成，就會被銀行認定負債比過高，貸款成數就不會給高，以避免申貸人之後繳不出來。解決方法建議可提供一位保證人，且須為二等親之內，個人信用與經濟狀況都相當良好的，就能提高房貸成數。

Q需要有多少存款才不會影響到房屋貸款額度？

銀行最看重穩定可靠的規律收入，存款多還是少銀行會列參考但不是絕對的硬性規定。銀行會判斷是否具備購屋資歷以及準備的頭期款。如果存款能夠展示購屋自備款的財力，當然在申辦房貸業務上更容易過件。