房屋增貸是許多有已房貸民眾，再取得資金的管道之一。增貸貸款利率比信貸、車貸低，也沒有DBR22倍的限制。不過，想要獲得較高額度的資金，仍是有需要留意的細節。透過本文來告訴你如何善用房貸來活化不動產，申辦房屋增貸時該注意的重點。
房屋增貸是什麼？
房貸增貸將名下已有的房屋貸款，經償還一段時間後，因有資金需求，用此筆房貸再向原銀行提出貸款需求。原貸款銀行會根據房子增值的空間、已償還的房貸本金與申貸人的條件，做一個綜合的評估，進而提供給申請人的專屬房貸專案。
房屋增貸優點有哪些？
當需要資金周轉時，可以不用賣房也能取得資金，將增值的房價向銀行貸款出來。以下為房貸增貸的優點：
- 額度高
依照房屋的價值而定，銀行的房貸成數上限，是房屋價值的八成，最高額度是6000萬，而且沒有DBR22倍的限制。 - 利率低
房屋貸款為所有貸款中放款利率最低，目前最低的是 1.5%起。 - 還款長
房屋貸款還款年限最長可達40年。 - 費用低
房屋增貸相關費用僅有代書費、地政規費與銀行的開辦費，沒有額外費用產生 - 審核快
由於房屋增貸是向原貸款銀行，再申請一筆資金，銀行審核速度會快些，工作流程約7至10個工作天，如需做追加設定，則多1~2天。
房屋增貸缺點有哪些？
- 審核嚴格
當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確，負債比過高，信用評分不足時，房屋增貸不易過件。
- 可貸額度小
原貸款銀行房屋鑑價通常會較保守，因鑑價後增值空間不大，房屋增貸成功機率通常不高，或核貸金額較低。
為什麼房屋增貸辦不過？
向銀行申請房屋增貸，你知道被婉拒貸不過的原因嗎？
- 職業收入不明：工作薪資是直接領現金的族群，例如：保母、計程車司機、木工、接案工作者等。
- 申請人信用不佳：貸款有遲繳記錄、動用信用卡循環、預借現金等情形，都會造成信用評分過低。
- 負債比過高：每月貸款支出超過平均月收入40%，即視為負債比過高。
- 無增貸空間：房子經銀行鑑價後，無多餘空間可貸款。
- 聯徵多查：近期曾向多家銀行申請信貸或車貸等，造成多家銀行送件查詢。
- 增貸資金用途：銀行審核貸款時，都會電話照會詢問貸款用途，如果回答「裝潢」或「買房」，都可能被視為炒房而被銀行婉拒。
房屋增貸條件有哪些？申貸前注意事項是什麼？
想要申辦房屋增貸時，請務必要注意以下申貸房貸條件情況：
- 房屋條件
申請房屋貸款首要條件，就是原房貸繳款必須正常，不要有貸款遲繳而留下信用不良紀錄。另因提出增貸需求時，銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業，建議須將屋內擺設整齊，可幫助提高鑑價金額，至少不會因屋內擺設不整齊，屋況不乾淨，而造成扣分，使鑑價金額降低。 另外，需繳滿2年以上的房屋貸款，貸款本金至少都要還到一定程度以上，銀行才會接受房子增貸的申請。
- 個人條件
如果規劃要申請房屋增貸，建議在申貸前六個月，調整以下事項，讓房屋增貸可以順利核貸。
- 財力狀況：能夠提供具體的財力證明，建議將所有資金集中在存摺帳戶中，且名下無擔保負債不得超過60%。
- 信用狀況：申貸人必須與銀行有良好的信用往來。良好的信用紀錄是指信用評分須達600分以上。
- 按時繳款：所有貸款均須正常繳款，不能有遲繳情形。
- 不動用循環利息：信用卡也務必都全額繳清，不要使用循環信用或是預借現金等情形。（不要只繳最低應繳金額）
- 近期不申貸：不要向任何金融機構提出＂新業務申請＂需求，就是提出申請貸款的需求，這樣會有近期同業查詢，以及降低信用評分的缺點。
- 可加購房貸壽險：若自身狀況較差，則建議加購房貸壽險，以幫助提高過件率。
成功申貸後，申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約，也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款，因此，建議您申請前務必先評估自身還款能力，與增貸條件是否能夠符合需求，再決定是否申辦。
※溫馨提醒：房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這一年內還款的情形，讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測，未來增貸的貸款繳款，是否也會正常繳款，不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。
申請房屋增貸條件有哪些？
- 原房貸繳款紀錄正常
- 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用評分須達600分以上）
- 需有明確的財力證明
- 負債比須符合銀行規定（負債比率需低於４０％以上）
房子增貸常見Q&A
- Q1想要辦理房貸增貸，成功率高嗎？
- A1如果你的信用狀況一直保持正常，也有一份穩定且有薪資轉帳的工作，短期增貸的成功機率較高。前一筆貸款如果已經超過1年，成功機率就有80%以上，如果前一筆貸款已經超過2年，想再增貸成功率超過90%。
- Q2房貸繳多久後可以申辦房貸增貸？
- A2兩筆貸款的申請時間要間隔多久比較好？一般來說，由於半年到一年內增加的貸款，都會被認定是「短期增貸」，建議至少相隔兩年以上再申貸，成功的機率更高。
- Q3房貸增貸要收手續費嗎？
- A3需要。房子增貸所需支付的費用包含：開辦費、代書費、地政規費等。
當有考慮申辦房貸增貸時，需要先充分了解自己的房屋增值空間、房貸本金償還多寡。若是房子增幅空間、貸款償還本金不高的情況下，銀行核貸出來的額度就會相對較低。若申貸人的工作不穩定、無法提供財力證明或負債比過高時，申辦增貸通常會遭到婉拒。建議想要辦理房貸增貸的民眾，申貸前務必先仔細評估，就能找出最適合的房貸增貸方案。