原屋融資懶人包：一篇看懂原屋融資利率、額度、條件與優缺點

原屋融資是借款人透過房屋擔保向銀行或融資公司申請貸款的一種方式。這種貸款方式可以用於修繕房屋、投資理財、資金周轉或購置第二間房屋的頭期款等多種用途。在這篇文章中，我們將簡單介紹原屋融資的條件、利率、額度、申請流程和優缺點，讓你可以快速了解並評估這種貸款方式是否適合自己的需要。

一、原屋融資是什麼？

原屋融資是一種以自己的名下沒有貸款的房屋作為擔保，向銀行或融資公司申請貸款的方式。借款人可以使用這筆錢來進行房屋修繕、投資理財、資金周轉，甚至是作為購買第二套房子的頭期款。

相似房貸名詞的差別

1. 房屋貸款泛指所有與房屋相關的貸款，其中包括房屋融資與購屋貸款。
2. 購屋貸款是指名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購買房子，再按期償還。
3. 房屋融資泛指用房子來作擔保，以取得一筆資金，再按期償還。
4. 房屋抵押貸款是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金，再按期償還。
5. 原屋融資是房屋融資的一種，特別是指沒有貸款的房屋。

二、原屋融資利率多少？

銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多，甚至高一點，大約1.76%~3.14%起，實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。原屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些，大部分都是20年本息攤還，只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。

原屋融資試算月付金

要試算原屋融資的月付金，需要考慮以下因素：

1. 貸款額度：即申請貸款的金額。
2. 貸款利率：原屋融資的貸款利率通常較高，一般會比房屋貸款高出數個百分點。
3. 還款期限：通常原屋融資的還款期限較短，一般在5年至10年之間。
4. 申請人的信用評分和收入條件：這將決定借款人可以獲得的最高貸款額度和貸款利率多少。

假設借款人申請了100萬元的原屋融資，比較不同貸款利率和還款年限的情況下，本息平均攤還的月付金如下：

三、原屋融資額度怎麼看？

原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定，可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。舉例來說，如果銀行房屋鑑價金額為500萬元，原屋融資額度上限就是500萬×80%＝400萬。要注意的是，因為大多數沒有貸款的房屋屋齡較高，房屋鑑價金額可能也不會太高。此外，貸款人財務狀況及信用分數也會列入考量。

如何提升原屋融資額度

1.提早養信用，信用卡最好持有並使用超過一年以上。
2.提供財力證明，儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。另外，盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3.提供保證人，提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
4.提供其他擔保品，如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟貸款銀行密切往來，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

四、原屋融資優缺點比較？

原屋融資優點

1.貸款利率低

因為是有抵押的借貸，對銀行來說風險較低，因此會比無抵押的借貸（如個人信貸）有機會取得利率較低的貸款方案。房產抵押貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間；信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。

2.貸款額度高

由於金管會有規定，債務人於全體金融機構的無擔保債務（包含信用卡、現金卡及信用貸款），不得超過月收入的22倍。因此，如果想取得較大額的資金，有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。

3.還款期限長

房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年，有的還有寬限期，每期的還款壓力相對較小（信貸最長7年）。

4.活化不動產

如果臨時有資金或投資理財需求，不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金，藉由房屋抵押貸款，你也可以繼續住在你家，又同時取得一筆資金。

原屋融資缺點

1.可能的風險

任何貸款都有風險。原屋融資是一種抵押貸款，如果借款人無法如期還款，銀行或融資公司有權利在借款人名下的房屋上強制執行，甚至拍賣房屋來償還債務。因此，借款人需要認真評估自己的還款能力，避免因無法還款而損失房產。

2.可能的費用

原屋融資涉及到的費用比較高，包括評估費、抵押登記費、手續費等等，這些費用需要借款人自行支付，增加了借款成本。申請前需慎選房屋融資管道，不要找代辦，建議找上市櫃融資公司的直屬經銷商，可省下相當可觀的代辦費。

3.影響信用記錄

如果借款人無法按時還款，將會對其信用記錄產生負面影響，進而影響未來的借貸能力。因此，借款人在申請原屋融資時，需要仔細評估自己的還款能力，以及是否真的需要借款，避免因為財務壓力而影響生活品質。

五、原屋融資條件有哪些？

原屋融資好過嗎？有哪些條件限制？

1.年齡限制

申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。

小叮嚀：銀行放貸的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。

2.良好的信用狀況

只要是跟銀行貸款，銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告，並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，都可能導致審核不過，就算過了，額度和利率可能也不會太好。

3.優質的擔保品（房子）

當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。

當然有的時候也會發生，不同的銀行對於同一間房有不同的評價，可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。這些因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。

房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。根據聯徵中心2022年Q1的統計，屋齡12年以下的貸款成數約7成4、利率約在1.37 ~ 1.44%之間，屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.51 ~ 1.56%之間，確實有些許差距。

原屋融資申請流程

1.備妥文件

• 身份證及第二證件（駕照or健保卡）
• 土地及建物權狀
• 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）

2.提出申請

提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

例如：前三家銀行都已婉拒，其他的銀行，如果看到你被查詢的次數這麼多，貸款卻都沒有辦成，就會擔心你是否有什麼問題，就不會願意借給你。

3.通知審核結果

銀行會依照申請人的信用及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，房產抵押貸款利率及額度也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

4.對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。

5.撥款到指定的銀行帳戶

完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。

QA.原屋融資常見問答

Q.原屋融資申請條件是什麼？

原屋融資申請條件很簡單。首先，你必須是房屋所有權人，同時擁有良好的信用狀況及穩定的收入。其次，這間房屋目前不能有任何房屋貸款。只有符合這些條件，才可以申辦原屋融資。

Q.原屋融資有寬限期嗎？

關於原屋融資是否有寬限期，這並不一定。不同的銀行有不同的政策，有些銀行可能會提供2到3年的寬限期，有些則可能不會。如果你有這方面的疑問，建議可以直接詢問銀行專員，以瞭解其具體政策。

Q.沒有工作可以申請原屋融資嗎？

如果你沒有穩定的工作，是否可以申請原屋融資呢？答案是需要具備一份穩定的工作，並提供相關的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細。但是，如果你是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源，即可進行申辦。

原屋融資是一種常見的貸款方式，利用房屋擔保提供資金來源。但是，申請原屋融資也有一些風險和限制，需要仔細評估自己的財務狀況和還款能力，選擇適合自己的貸款方式。希望這篇文章可以提供一些基礎的資訊，讓你可以更加瞭解原屋融資，找到最適合自己的貸款方式。