使用房屋增貸試算工具要注意哪些事?銀行房貸增貸100萬計算方式報你知!

使用房屋增貸試算工具要注意哪些事?提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房屋增貸試算工具時,應注意以下4點。銀行房貸增貸100萬計算方式報你知!我們以貸款100萬、本息均攤10年、利率2%為例,每一期的應繳月付金都是9,201元,但從還款明細裡我們可以發現,每期攤還的本金跟利息是成反比的。

使用房屋增貸試算工具要注意哪些事?

大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算,如果是想申請銀行二順位房貸或是裕融新鑫二胎房貸,額度、利率都會跟一般房貸不太一樣,但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算,如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金,可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算

試算網站房貸試算內容
好事貸二胎房貸額度試算、貸款利率及月付金試算
國泰世華購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房屋增貸試算工具時,應注意以下幾點:

1. 使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。

2. 填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

3. 資訊是否齊全

部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。

4. 可貸額度計算基礎

房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%,銀行二胎房貸則是70%(融資公司二胎最高110%)。特別提醒,可貸額度的計算基礎-房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

為什麼實際申貸結果和我試算的不一樣?

銀行審核貸款額度及利率的時候,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間,如果想知道較精確的數字,建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

本息平均攤還跟本金平均攤還的差別?

(1)本息平均攤還:

整個貸款期間,你所需要償還的貸款本金跟利息,平均分攤於每一期繳付,一開始攤還的本金較少、利息較多,後面則會變成本金較多、利息較少。本息平均攤還的優點是每個月的繳款金額固定,適合收入穩定的上班族。

(2)本金平均攤還:

只有將整個貸款期間,所需償還的貸款本金平均分攤,利息則是依貸款餘額逐期計算。本金平均攤還的優點是還本速度快、利息支出較少,適合負債比低的高收入族群。

銀行房貸增貸100萬計算方式報你知!

大多數的房屋貸款都是指數型房貸(Adjustable Rate Mortgages),其房貸利率的計算方式是「指標利率」加上「加碼利率」,前者是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,並會隨著市場變動每月或每季作調整;後者則是依貸款人與擔保品(即房子)的條件來訂出的固定利率。

這邊要提醒你的是,無論是申請哪一種貸款,務必向對方確認你的貸款利率是多少,如有白紙黑字註明清楚更佳,並且善用貸款試算工具做確認。因為有些業務可能會告訴你:「根據你的月付金回推,借款利率只有x%,非常低。」但這往往不是你的真實利率,而是業務利用話術將「單利」包裝後所出來的數字,目的是為了讓客戶誤以為利率很低。

簡單講,「單利」的基礎是建立在每期應繳利息都固定、都是一樣的,「複利」是每期應繳利息是以貸款餘額做計算,是會變動的。

不管是用本息平均攤還法、或本金平均攤還法,你的房貸利息都是以剩餘的貸款本金做計算,因此每期應繳利息會隨著貸款餘額慢慢減少。

我們以貸款100萬、本息均攤10年(無寬限期)、利率2%為例,每一期的應繳月付金都是9,201元,但從還款明細裡我們可以發現,每期攤還的本金跟利息是成反比的。

期別前期本金餘額當期攤還本金當期攤還利息
11,000,0007,5351,667
30768,4117,9071,294
60533,2718,313889
90269,0348,738463
1209,1869,18615

這樣的行銷手法,可能出現在房屋貸款、二順位房貸、汽車貸款…等各種情況,因此不管是找銀行、還是找融資公司、甚至民間借貸,都建議你做二次確認。如果想知道你的真實利率是多少,最簡單的方式就是:直接使用貸款試算工具,把你的貸款金額、貸款期限、以及對方告訴你的貸款利率輸入並試算,看看算出來的月付金跟對方說的月付金是否一樣。

銀行房屋增貸沒過怎麼辦?有其他推薦的貸款嗎?

向銀行申請房屋增貸而被婉拒,這時你還有其他的房屋貸款選擇,如房貸轉增貸以及二胎房貸

(1) 房屋轉增貸

房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。

(2) 二胎房貸

銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用。雖然銀行二胎房貸利率較低,但銀行審核嚴格,過件機率不高,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120%,相當推薦的選擇。

下表列舉各種房貸的條件與優缺點:

貸款方案新鑫二胎銀行二胎房屋增貸房屋轉增貸
貸款額度鑑價120%鑑價90%鑑價70%~80%鑑價70%~80%
貸款期限10年7~15年最長20年最長30年
貸款優點條件審核寬鬆
額度最高500萬
不需改變原房貸
不需改變原房貸費用省
利率低
額度較大
貸款缺點利率較高
還款期限短
審核嚴格
還款期限短
審核嚴格
額度較小
流程繁瑣
審核嚴格
費用較多

好事貸是新鑫二胎房貸的最優質經銷商,過件率95%,傲視業界,二胎房貸能夠提供最高的貸款成數,審核條件比銀行寬鬆,滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的群族,也能提出申請,迅速核貸並撥款,好事貸二胎房貸最高可申請500萬資金,能夠將名下債務整合,剩下的資金還能自行運用。

房屋增貸銀行利率、額度和貸款期限為何?

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

房屋增貸國泰世華銀行永豐銀行
增貸利率1.37%起1.4%起
增貸期限最長20年最長20年
增貸成數最高8成最高85成

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

房屋增貸是什麼?

房屋增貸是指你名下本來就有一筆房屋貸款,在這筆房貸還沒還完的情況下,再多貸一筆資金出來,也就是增加房屋貸款金額簡單說,當你需要資金周轉時,不用賣房也能取得資金,只要向銀行申請房貸增貸,把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用。

近來政府打炒房動作頻頻,央行總裁楊金龍透露,不排除實施第5波選擇性信用管制措施,針對「特定區域第二戶房貸」貸款成數限制,加上先前「不得有寬限期」的限制,對有意購買第二間房子的民眾無疑是雪上加霜。

面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,房屋增貸成為解決資金問題的解方之一。借款人向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。但是房屋增貸到底好不好?容易申請嗎?一起來聽聽好事貸創辦人貴哥怎麼說:

房屋增貸優缺點有哪些?

1.房屋增貸優點

  1. 增貸額度高:房屋增貸是依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
  2. 增貸利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%起。
  3. 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年。
  4. 審核快:由於房屋增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。
  5. 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。

2.房屋增貸缺點

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點:

  1. 若是房屋增值幅度不大,貸款本金還得不多,這樣會影響銀行過件的機率,而且就算過件核貸的額度也不會太高。
  2. 身上同時負擔房貸與其他貸款,這樣會讓個人負債比例過高,也會影響銀行的房屋增貸審核,負債比例越高,核貸額度則越少。

如何申請房屋增貸?

1.房屋增貸申請條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力證明
  • 工作收入穩定,有工作證明

2.房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細、在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

3.房屋增貸流程是什麼?

  1. 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(約需0.5天)
  2. 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(約需2天)。
  3. 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(約需3-5天)。
  4. 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本(約需0.5天)。
  5. 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(約需1~2天)。
  6. 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(約需0.5天)。

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

為什麼房屋增貸辦不過?申請前要留意什麼?

1.房屋增貸辦不過的原因有哪些?

向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?

  • 職業收入不明:工作薪資是直接領現金的族群,例如:保母、計程車司機、木工、接案工作者等。
  • 申請人信用不佳:貸款有遲繳記錄、動用信用卡循環、預借現金等情形,都會造成信用評分過低。
  • 負債比過高:每月貸款支出超過平均月收入40%,即視為負債比過高。
  • 無增貸空間:房子經銀行鑑價後,無多餘空間可貸款。
  • 聯徵多查:近期曾向多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢。
  • 增貸資金用途:銀行審核貸款時,都會電話照會詢問貸款用途,如果回答「裝潢」或「買房」,都可能被視為炒房而被銀行婉拒。

2.房屋增貸申請前的注意事項?

想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況:

  • 房屋條件
    因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。
  • 個人條件
    如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
    (1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
    (2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。
    (3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
    (4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。
    (5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。