【二胎房貸】好不容易存夠一筆錢準備買房置產，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，怎麼會這樣？自備款準備不夠該怎麼辦？一篇搞懂7個影響房屋貸款成數的關鍵原因，以及提高房貸額度的7種方法。二胎房貸利率多少？二胎房貸成數為何？銀行年利率4~18%、鑑價90%，好房貸鑫融資二胎7-14%、鑑價110%。
【二胎房貸】二胎房貸利率多少？
鑫融資二胎房貸的利率及收費
鑫融資二胎的利率在7~14%之間，較之銀行雖比較高，但比起一般以月計息的民間貸款低上許多；而辦理鑫融資二胎，鑫融資總公司會收取1.5%的帳管費，經銷商則收取一筆15000元的費用，其中包含地政設定費、代書費、書狀費等等，除此之外沒有其他費用，若遇到需事前簽約或加收費用的，就要小心是不是遇到冒牌的經銷商，透過好房貸申請鑫融資二胎房貸是最安心的，除了辦理速度快之外，在辦理過程中也是完全站在客戶立場著想，讓您申請到最超值的二胎房貸。
二胎房貸利率比較
不同的二胎房貸申請管道，貸款利率也不太一樣：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 鑫融資：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
鑫融資二胎房貸的利率最低7%，雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高，但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%，與鑫融資二胎利率差不多。而民間借貸業者，時常以各式各樣的名目向借款人收費，且還款方式可能是只還利息、不還本金，因此也不見得比較划算。
小提示：一般貸款是撥款完成後的一個月，才開始還款，但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息，等於一撥款就先賺走您3個月的利息（不退還）。
【二胎房貸】二胎房貸成數為何？
申請二胎房貸可以貸到多少錢？除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少？依據不同申貸管道，二胎房貸的貸款額度20萬~600萬都有、貸款成數則是房屋鑑價的90%~110%不等。
舉例來說，目前銀行二胎房貸的貸款額度，大概落在150萬~350萬之間，但因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
而 鑫融資二胎房屋貸款的額度，最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多，但其實 鑫融資二胎房貸的可貸額度，是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金，因此房貸還得越多、可貸額度就越多。
二胎房貸的貸款額度比較
銀行vs鑫融資／貸款額度／貸款成數／可貸額度
鑫融資二胎房貸／最高500萬／房屋鑑價110%／原房貸餘額
銀行二胎房貸／最高350萬／房屋鑑價90%／原房貸設定金額
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件和貸款人的條件。
銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？
根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：
1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）= 1,333萬元（鑑估淨值）
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
不同類型的房子會影響貸款成數嗎？
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
- 預售屋：8成
- 新成屋：7~8成
- 中古屋：5~7成
依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
- 電梯大樓：7~8成
- 公寓：7~7成5
- 透天厝：6~7成5
- 別墅：6~7成
- 套房：5~7成
屋齡會影響貸款成數嗎？
通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。
依屋齡差別的平均貸款成數（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
- 0~6年：7成5
- 6~12年：7成1
- 12~18年：6成9
- 18~24年：7成
- 24~30年：7成1
- 30~36年：7成
- 36年以上：7成1
房子的所在區域會影響貸款成數嗎？
會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。
我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
- 台北市：7~8成
- 新北市：5.5~8成
- 台中市、台南市、高雄市：5.5~7.5成
- 桃園市、新竹縣市、彰化縣：5.5~7成
- 雲林縣：6~6.5成
- 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣：5.5~6.5成
- 基隆市、澎湖縣、金門縣：6成
- 南投縣、嘉義縣：5.5~6成
除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
收入高低會影響貸款成數嗎？
會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100% = 69%（收支負債比）
如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。
工作性質會影響貸款成數嗎？
會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。
相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。
信用評分會影響貸款成數嗎？
會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的貸款條件。
如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 聯徵被查詢次數超過3次
- 無授信往來紀錄（信用空白）
- 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）
想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。
央行打房會影響貸款成數嗎？
不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已3度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：
- 全國第三戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為5.5成，且無寬限期。
- 全國第四戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為5成，且無寬限期。
- 兩戶（含）以下購置高價住宅貸款，最高貸款成數為5.5成，且無寬限期。
- 全國第三戶（含）以上購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。
房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦？
如果貸款成數不足，可以解約嗎？
如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？
有的。常見的增加額度方法有：
- 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
- 個人信用貸款
- 汽車貸款
有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。
※信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。
題外話：先辦信貸再辦房貸，和先辦房貸再辦信貸有差嗎？
有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。