房屋轉貸利率多少?房貸轉貸試算工具推薦

房屋轉貸利率多少?銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,本文提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案。各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。本篇整理房貸轉貸試算工具推薦分享!

房屋轉貸利率多少?

銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:

銀行額度年利率年限寬限期費用
 中國信託  最高 85%1.35% 起最長30年 最長3年 開辦費6,500元、
代償費2,000元
 國泰世華  最高 80%1.37% 起未提供 最長2年 5,000~ 20,000元
 永豐銀行  最高 85%1.33% 起最長30年 最長3年 5,000~ 12,000元
 台新銀行  最高 80%1.60% 起最長20年 未提供 5,000~ 12,000元
 王道銀行  最高 85%1.65% 起最長30年 最長2年 6000元
 凱基銀行  最高 85%1.35% 起最長20年 未提供 5,000元
 遠東商銀  未提供未提供最長30年 未提供 5,000元
 上海商銀  未提供前二年1.52%起、
第三年起1.62%~3.80%
最長30年 未提供 9,000元
 渣打銀行  最高 85%1.31% 起平降轉最長30年、
轉增貸最長20年
 最長1年 5, 600元

透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。

什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉)

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

房屋增貸房屋轉貸(餘額平轉)房屋轉增貸
貸款內容原本的貸款,再增貸款金額。新貸款取代原貸款。新銀行幫你代償原銀行的貸款。房屋已償還一部分本金後,房貸由原銀行轉去新銀行,新銀行將增值部分套現給你。
貸款方式以原本的房子,向原銀行再貸出一筆資金。將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。
貸款銀行原銀行新銀行新銀行

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

貸款類型房屋增貸房屋轉貸(餘額平轉)房屋轉增貸
優點1.增加貸款金額
2.還款時間較長
3.銀行可能減免手續費用
4.銀行審核快速
1.降低貸款利率
2.延長貸款時間
1.房屋增值部分可套現
2.增加貸款金額
缺點1.銀行審核嚴格
2.貸款額度較小
3.增貸利息不可列舉所得稅扣除額
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費

(1) 房屋增貸:

  • 增加貸款金額:沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定,因此貸款最高上限為房屋價值的八成,最高額度為$ 6000萬(要看各家銀行的貸款上限規定)。
  • 還款時間較長:銀行房屋貸款最長可達40年。
  • 減免相關費用:因為是在原銀行辦理,所以有機會減免相關費用。
  • 銀行審核快速:因增貸是向原銀行申請,所以你的基本資料銀行已有留存,因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 增加貸款金額:假如發現你的房貸利率高於多數銀行,與原銀行溝通後,原銀行不同意調降房貸利息,也不同意你辦理增貸,這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸,通常貸款條件都會比原銀行好一些,降低的利息,需扣除原銀行可能的違約金後,就是你省下來的月付金。提醒你,兩家銀行貸款利差要到有顯著差異,轉貸才會划算,否則會得不償失。所以還是要事先做足功課,精算後再來衡量要不要轉貸。
  • 降低貸款利率:因為原銀行的利率高於市場行情,轉貸其他銀行,尋求較低利率貸款,可以降低你的月付金。
  • 延長貸款時間:轉貸銀行同意你的轉貸申請後,會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸:

  • 房屋增值部分可套現:近年房價持續走升,房屋或多或少都會有增值的空間,而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後,銀行會將房屋增值的部分套現給你。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸:

  • 銀行審核嚴格:若是你有以下情況:房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定(或無明確收入證明)、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等,銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
  • 貸款額度限制:辦理銀行房貸時,銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬,設定金額為360萬,在這筆額度裡,已還掉的本金可以再借出來,但無法超過抵押權的設定金額,連帶的也會限制貸款額度。
  • 增貸利息不可列舉所得稅扣除額:財政部國稅局規定,可列報所得稅扣除額者,只有原始購屋借款所支付的利息,非屬購屋之增貸部分,所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 支付原銀行違約金:由原銀行轉貸到新銀行等於毀約,所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
  • 支付新銀行手續費:轉貸到新銀行後,等於所有的事都要重新開始,各項辦理的手續費用都不會少,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸:

  • 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費:房屋轉增貸等於,將增貸與轉貸的部分條件融合,所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金),也需向轉貸銀行繳交手續費,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

房貸轉貸試算工具推薦

免費房貸試算工具一覽表

貸款工具類型特色
國泰世華銀行官網月付金變化重點摘要
台新銀行銀行官網各期月付金完整列表
591房屋交易平台/APP提供各銀行房貸利率
永慶快搜/信義房屋APP刊登的物件可直接試算
貸款計算機APP各類貸款試算皆適用
內政部不動產資訊平台政府平台可試算自購住宅貸款利息補貼

(1) 國泰世華銀行官網

由國泰世華銀行提供的購屋貸款每月還款金額試算,填寫頁面簡單、方案試算也很多元,不僅可依據一段式利率、兩段式利率或三段式利率分別做計算,還款方式也可選擇本息平均攤還法、本金平均攤還法、或到期還本。

而國泰世華的房貸試算結果,直接重點摘要各階段的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。

優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:沒辦法看貸款期間的總支出
推薦指數:★★★★☆
※國泰世華銀行另提供購屋可貸成數試算、房屋增貸可貸額度試算及房貸轉貸節省金額試算。

兆豐銀行的房貸試算頁面,雖與國泰世華銀行相似,但貸款期間、寬限期都是填寫月數/期數,需先自行將貸款年限換算成月份,才能進行試算。

(2) 台新銀行官網

由台新銀行提供的房屋貸款每月還款金額試算,需填寫欄位較少、僅提供一段式利率做計算,不過還款方式可選擇本息平均攤還法或本金平均攤還法。

而台新銀行的房貸試算結果,直接重點摘要寬限期前後的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。

優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:僅提供一段式利率試算
推薦指數:★★★☆☆
※台新銀行另提供房貸轉貸額度、及整合轉貸後的月付金試算。

富邦銀行的房貸試算頁面,與台新銀行較為相似,但無法查看每期應繳金額明細。

(3) 591房屋交易APP

由知名房地產交易資訊平台-591房屋交易網,所提供的房屋貸款每月還款金額試算,操作簡單、方案試算也算多元,可試算一段式利率及多段式利率。

比較特別的是,591房貸試算頁面直接提供各家銀行的房貸利率做選擇,方便使用者作比較,並同時提供青年安心成家購屋優惠貸款試算,系統自動填上最新利率(僅提供兩段式機動利率方案,若為一段式機動利率或混合式固定利率,需自行查詢最新利率),非常適合首購族。

而591房貸試算結果,可同時查看本息平均攤還法和本金平均攤還法,兩種還款方式的總還款金額、利息總支出及每月還款明細。此外,591房貸試算網頁版甚至同步顯示各家銀行月付金試算,資訊相當完整。

優點:資訊豐富
缺點:手機版開啟時會有蓋版廣告
推薦指數:★★★★★
※591房屋交易網另提供可負擔房價計算器,方便首購族做評估。

(4) 永慶快搜APP/信義房屋APP

由知名房屋仲介集團-永慶房屋提供的房貸試算,APP版僅提供一段式利率、本息均攤的試算;網頁版雖有提供分段式利率和本金均攤的試算,但須先填寫自備款,才可接著進行試算。

而永慶房屋的房貸試算結果,只能看到每月應繳金額為多少,其餘資訊都未說明。不過如果您是正在搜尋物件的用戶,可直接從房屋資訊欄得知貸款月付金,非常方便。

優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆

另一間知名房仲集團-信義房屋的房貸試算頁面,雖然一樣無法查看每期應繳金額明細,但有提供總還款金額和利息,網頁版還有提供銀行貸款攤還速算表,資訊相對較為完整。

優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:手機版只能算一段式利率,網頁版則資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆

(5) 貸款計算機APP

在不同的手機作業系統上,搜尋「貸款計算機」APP,出來的結果是不一樣的,如果你是使用iOS系統,在App Store下載到的「貸款計算機」如左圖;使用Android系統,在Google Play下載到的「貸款計算機」則為右側圖示。

iOS版貸款計算機

  • 利率試算:一段式、分段式利率
  • 還款方式試算:本息均攤
  • 寬限期試算:有
  • 試算結果:還款明細、總還款金額、總支付利息

優點:各類貸款試算皆適用
缺點:強制看廣告
推薦指數:★★☆☆☆
※另提供利率試算,可用月付金及還款期數反推真實利率。

Android版貸款計算機

  • 利率試算:一段式
  • 還款方式試算:本息均攤、本金均攤、到期一次還
  • 寬限期試算:無
  • 試算結果:還款明細

優點:有提供圖表可快速了解金額變化
缺點:填寫表格過於簡化,如需試算寬限期則不適用
推薦指數:★★☆☆☆

(6) 內政部不動產資訊平台

由內政部提供的房屋貸款月付金試算,僅提供本息平均攤還法做試算,且試算結果僅提供各階段的月付金變化,相對資訊較少。

優點:官方平台使用安心
缺點:資訊過於簡化
推薦指數:★★☆☆
※另提供自購住宅貸款利息補貼試算。

購屋貸款、房屋增貸/轉增貸可以貸多少?

房屋貸款的額度,是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度,大多在房屋鑑價的8~85成之間。另根據聯徵中心統計,2021年上半年平均房貸金額為752萬元、平均取得貸款成數約73成。

目前大多數的銀行,都有提供房貸可貸額度試算,你可以根據需求選擇適合的貸款試算網站:

銀行房貸試算
國泰世華購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

※富邦銀行、中國信託、兆豐銀行皆須填寫個人資料或電話驗證後,才可進行額度試算。

特別提醒,房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

使用房貸試算工具要注意哪些事?

提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:

(1) 使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。

(2) 填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

(3) 資訊是否齊全

部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。

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