房屋轉貸利率多少?房貸轉貸試算工具推薦

房屋轉貸利率多少?銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,本文提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案。各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。本篇整理房貸轉貸試算工具推薦分享!

房屋轉貸利率多少?

銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:

銀行 額度 年利率 年限 寬限期 費用
 中國信託   最高 85% 1.35% 起 最長30年  最長3年  開辦費6,500元、
代償費2,000元
 國泰世華   最高 80% 1.37% 起 未提供  最長2年  5,000~ 20,000元
 永豐銀行   最高 85% 1.33% 起 最長30年  最長3年  5,000~ 12,000元
 台新銀行   最高 80% 1.60% 起 最長20年  未提供  5,000~ 12,000元
 王道銀行   最高 85% 1.65% 起 最長30年  最長2年  6000元
 凱基銀行   最高 85% 1.35% 起 最長20年  未提供  5,000元
 遠東商銀   未提供 未提供 最長30年  未提供  5,000元
 上海商銀   未提供 前二年1.52%起、
第三年起1.62%~3.80%
最長30年  未提供  9,000元
 渣打銀行   最高 85% 1.31% 起 平降轉最長30年、
轉增貸最長20年
 最長1年  5, 600元

透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。

什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉)

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

房屋增貸 房屋轉貸(餘額平轉) 房屋轉增貸
貸款內容 原本的貸款,再增貸款金額。 新貸款取代原貸款。新銀行幫你代償原銀行的貸款。 房屋已償還一部分本金後,房貸由原銀行轉去新銀行,新銀行將增值部分套現給你。
貸款方式 以原本的房子,向原銀行再貸出一筆資金。 將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。 將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。
貸款銀行 原銀行 新銀行 新銀行

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

貸款類型 房屋增貸 房屋轉貸(餘額平轉) 房屋轉增貸
優點 1.增加貸款金額
2.還款時間較長
3.銀行可能減免手續費用
4.銀行審核快速
1.降低貸款利率
2.延長貸款時間
1.房屋增值部分可套現
2.增加貸款金額
缺點 1.銀行審核嚴格
2.貸款額度較小
3.增貸利息不可列舉所得稅扣除額
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費

(1) 房屋增貸:

  • 增加貸款金額:沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定,因此貸款最高上限為房屋價值的八成,最高額度為$ 6000萬(要看各家銀行的貸款上限規定)。
  • 還款時間較長:銀行房屋貸款最長可達40年。
  • 減免相關費用:因為是在原銀行辦理,所以有機會減免相關費用。
  • 銀行審核快速:因增貸是向原銀行申請,所以你的基本資料銀行已有留存,因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 增加貸款金額:假如發現你的房貸利率高於多數銀行,與原銀行溝通後,原銀行不同意調降房貸利息,也不同意你辦理增貸,這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸,通常貸款條件都會比原銀行好一些,降低的利息,需扣除原銀行可能的違約金後,就是你省下來的月付金。提醒你,兩家銀行貸款利差要到有顯著差異,轉貸才會划算,否則會得不償失。所以還是要事先做足功課,精算後再來衡量要不要轉貸。
  • 降低貸款利率:因為原銀行的利率高於市場行情,轉貸其他銀行,尋求較低利率貸款,可以降低你的月付金。
  • 延長貸款時間:轉貸銀行同意你的轉貸申請後,會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸:

  • 房屋增值部分可套現:近年房價持續走升,房屋或多或少都會有增值的空間,而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後,銀行會將房屋增值的部分套現給你。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸:

  • 銀行審核嚴格:若是你有以下情況:房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定(或無明確收入證明)、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等,銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
  • 貸款額度限制:辦理銀行房貸時,銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬,設定金額為360萬,在這筆額度裡,已還掉的本金可以再借出來,但無法超過抵押權的設定金額,連帶的也會限制貸款額度。
  • 增貸利息不可列舉所得稅扣除額:財政部國稅局規定,可列報所得稅扣除額者,只有原始購屋借款所支付的利息,非屬購屋之增貸部分,所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 支付原銀行違約金:由原銀行轉貸到新銀行等於毀約,所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
  • 支付新銀行手續費:轉貸到新銀行後,等於所有的事都要重新開始,各項辦理的手續費用都不會少,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸:

  • 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費:房屋轉增貸等於,將增貸與轉貸的部分條件融合,所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金),也需向轉貸銀行繳交手續費,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

房貸轉貸試算工具推薦

免費房貸試算工具一覽表

貸款工具 類型 特色
國泰世華 銀行官網 月付金變化重點摘要
台新銀行 銀行官網 各期月付金完整列表
591房屋交易 平台/APP 提供各銀行房貸利率
永慶快搜/信義房屋 APP 刊登的物件可直接試算
貸款計算機 APP 各類貸款試算皆適用
內政部不動產資訊平台 政府平台 可試算自購住宅貸款利息補貼

(1) 國泰世華銀行官網

由國泰世華銀行提供的購屋貸款每月還款金額試算,填寫頁面簡單、方案試算也很多元,不僅可依據一段式利率、兩段式利率或三段式利率分別做計算,還款方式也可選擇本息平均攤還法、本金平均攤還法、或到期還本。

而國泰世華的房貸試算結果,直接重點摘要各階段的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。

優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:沒辦法看貸款期間的總支出
推薦指數:★★★★☆
※國泰世華銀行另提供購屋可貸成數試算、房屋增貸可貸額度試算及房貸轉貸節省金額試算。

兆豐銀行的房貸試算頁面,雖與國泰世華銀行相似,但貸款期間、寬限期都是填寫月數/期數,需先自行將貸款年限換算成月份,才能進行試算。

(2) 台新銀行官網

由台新銀行提供的房屋貸款每月還款金額試算,需填寫欄位較少、僅提供一段式利率做計算,不過還款方式可選擇本息平均攤還法或本金平均攤還法。

而台新銀行的房貸試算結果,直接重點摘要寬限期前後的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。

優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:僅提供一段式利率試算
推薦指數:★★★☆☆
※台新銀行另提供房貸轉貸額度、及整合轉貸後的月付金試算。

富邦銀行的房貸試算頁面,與台新銀行較為相似,但無法查看每期應繳金額明細。

(3) 591房屋交易APP

由知名房地產交易資訊平台-591房屋交易網,所提供的房屋貸款每月還款金額試算,操作簡單、方案試算也算多元,可試算一段式利率及多段式利率。

比較特別的是,591房貸試算頁面直接提供各家銀行的房貸利率做選擇,方便使用者作比較,並同時提供青年安心成家購屋優惠貸款試算,系統自動填上最新利率(僅提供兩段式機動利率方案,若為一段式機動利率或混合式固定利率,需自行查詢最新利率),非常適合首購族。

而591房貸試算結果,可同時查看本息平均攤還法和本金平均攤還法,兩種還款方式的總還款金額、利息總支出及每月還款明細。此外,591房貸試算網頁版甚至同步顯示各家銀行月付金試算,資訊相當完整。

優點:資訊豐富
缺點:手機版開啟時會有蓋版廣告
推薦指數:★★★★★
※591房屋交易網另提供可負擔房價計算器,方便首購族做評估。

(4) 永慶快搜APP/信義房屋APP

由知名房屋仲介集團-永慶房屋提供的房貸試算,APP版僅提供一段式利率、本息均攤的試算;網頁版雖有提供分段式利率和本金均攤的試算,但須先填寫自備款,才可接著進行試算。

而永慶房屋的房貸試算結果,只能看到每月應繳金額為多少,其餘資訊都未說明。不過如果您是正在搜尋物件的用戶,可直接從房屋資訊欄得知貸款月付金,非常方便。

優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆

另一間知名房仲集團-信義房屋的房貸試算頁面,雖然一樣無法查看每期應繳金額明細,但有提供總還款金額和利息,網頁版還有提供銀行貸款攤還速算表,資訊相對較為完整。

優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:手機版只能算一段式利率,網頁版則資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆

(5) 貸款計算機APP

在不同的手機作業系統上,搜尋「貸款計算機」APP,出來的結果是不一樣的,如果你是使用iOS系統,在App Store下載到的「貸款計算機」如左圖;使用Android系統,在Google Play下載到的「貸款計算機」則為右側圖示。

iOS版貸款計算機

  • 利率試算:一段式、分段式利率
  • 還款方式試算:本息均攤
  • 寬限期試算:有
  • 試算結果:還款明細、總還款金額、總支付利息

優點:各類貸款試算皆適用
缺點:強制看廣告
推薦指數:★★☆☆☆
※另提供利率試算,可用月付金及還款期數反推真實利率。

Android版貸款計算機

  • 利率試算:一段式
  • 還款方式試算:本息均攤、本金均攤、到期一次還
  • 寬限期試算:無
  • 試算結果:還款明細

優點:有提供圖表可快速了解金額變化
缺點:填寫表格過於簡化,如需試算寬限期則不適用
推薦指數:★★☆☆☆

(6) 內政部不動產資訊平台

由內政部提供的房屋貸款月付金試算,僅提供本息平均攤還法做試算,且試算結果僅提供各階段的月付金變化,相對資訊較少。

優點:官方平台使用安心
缺點:資訊過於簡化
推薦指數:★★☆☆
※另提供自購住宅貸款利息補貼試算。

購屋貸款、房屋增貸/轉增貸可以貸多少?

房屋貸款的額度,是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度,大多在房屋鑑價的8~85成之間。另根據聯徵中心統計,2021年上半年平均房貸金額為752萬元、平均取得貸款成數約73成。

目前大多數的銀行,都有提供房貸可貸額度試算,你可以根據需求選擇適合的貸款試算網站:

銀行 房貸試算
國泰世華 購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行 房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行 購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

※富邦銀行、中國信託、兆豐銀行皆須填寫個人資料或電話驗證後,才可進行額度試算。

特別提醒,房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

使用房貸試算工具要注意哪些事?

提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:

(1) 使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。

(2) 填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

(3) 資訊是否齊全

部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。

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