轉貸增貸差別在哪裡?轉貸寬限期延長?

轉貸增貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。轉貸寬限期延長?由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,您可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。另外,房子可以一直轉貸,且沒有特定的次數限制,但是不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式,不斷延長房貸寬限期,維持高槓桿操作,但也有一些風險存在。

轉貸增貸差別在哪裡?

若是名下有不動產時,其實愈來愈多人使用不動產做為理財工具,透過金融機構增貸一筆額度靈活運用,我們可以利用的管道大約有:房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸、二胎房貸等方式。以上這些都是用房屋作抵押,向銀行或融資公司申請資金,但是其中又有各自不同的差異。以下我們就針對房屋增貸、轉貸與轉增貸來作介紹,讓你秒懂這三者的差異。房屋增貸、轉貸、轉增貸的比較

房屋增貸房屋轉貸(餘額平轉)房屋轉增貸
貸款內容原本的貸款,再增貸款金額。新貸款取代原貸款。新銀行幫你代償原銀行的貸款。房屋已償還一部分本金後,房貸由原銀行轉去新銀行,新銀行將增值部分套現給你。
貸款方式以原本的房子,向原銀行再貸出一筆資金。將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。
貸款銀行原銀行新銀行新銀行

什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉)

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

貸款類型房屋增貸房屋轉貸(餘額平轉)房屋轉增貸
優點1.增加貸款金額
2.還款時間較長
3.銀行可能減免手續費用
4.銀行審核快速
1.降低貸款利率
2.延長貸款時間
1.房屋增值部分可套現
2.增加貸款金額
缺點1.銀行審核嚴格
2.貸款額度較小
3.增貸利息不可列舉所得稅扣除額
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費

(1) 房屋增貸:

  • 增加貸款金額:沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定,因此貸款最高上限為房屋價值的八成,最高額度為$ 6000萬(要看各家銀行的貸款上限規定)。
  • 還款時間較長:銀行房屋貸款最長可達40年。
  • 減免相關費用:因為是在原銀行辦理,所以有機會減免相關費用。
  • 銀行審核快速:因增貸是向原銀行申請,所以你的基本資料銀行已有留存,因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 增加貸款金額:假如發現你的房貸利率高於多數銀行,與原銀行溝通後,原銀行不同意調降房貸利息,也不同意你辦理增貸,這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸,通常貸款條件都會比原銀行好一些,降低的利息,需扣除原銀行可能的違約金後,就是你省下來的月付金。提醒你,兩家銀行貸款利差要到有顯著差異,轉貸才會划算,否則會得不償失。所以還是要事先做足功課,精算後再來衡量要不要轉貸。
  • 降低貸款利率:因為原銀行的利率高於市場行情,轉貸其他銀行,尋求較低利率貸款,可以降低你的月付金。
  • 延長貸款時間:轉貸銀行同意你的轉貸申請後,會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸:

  • 房屋增值部分可套現:近年房價持續走升,房屋或多或少都會有增值的空間,而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後,銀行會將房屋增值的部分套現給你。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸:

  • 銀行審核嚴格:若是你有以下情況:房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定(或無明確收入證明)、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等,銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
  • 貸款額度限制:辦理銀行房貸時,銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬,設定金額為360萬,在這筆額度裡,已還掉的本金可以再借出來,但無法超過抵押權的設定金額,連帶的也會限制貸款額度。
  • 增貸利息不可列舉所得稅扣除額:財政部國稅局規定,可列報所得稅扣除額者,只有原始購屋借款所支付的利息,非屬購屋之增貸部分,所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 支付原銀行違約金:由原銀行轉貸到新銀行等於毀約,所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
  • 支付新銀行手續費:轉貸到新銀行後,等於所有的事都要重新開始,各項辦理的手續費用都不會少,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸:

  • 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費:房屋轉增貸等於,將增貸與轉貸的部分條件融合,所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金),也需向轉貸銀行繳交手續費,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

 貸款方式 房貸增貸房貸轉貸轉增貸二胎房貸
 申辦銀行 原貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行
 抵押設定 增貸部分需追加設定抵押權塗銷第一順位抵押權後再設定塗銷第一順位抵押權後再設定直接設定第二順位抵押權
 優點 利率低、申辦簡單、額外資金降低利率、延長還款年限降低利率、延長還款年限、額外資金申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
 缺點 額度小、審核嚴成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠利率高
  • 增貸轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

轉貸寬限期延長?流程與注意事項

由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,您可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。另外,房子可以一直轉貸,且沒有特定的次數限制,但是不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式,不斷延長房貸寬限期,維持高槓桿操作,但也有一些風險存在。房子雖然保值,但隨著屋齡增加、還是會掉價,而每申請一次轉貸,銀行都會重新鑑價房屋價值,加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少,因此極有可能愈貸愈少錢,且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力,畢竟貸款本金遲早都是要還的。

房屋轉貸5大流程(申請文件)

(1) 房屋轉貸的申請文件

  • 雙證件影本
  • 申請書與個資同意書
  • 最近1年原房貸繳款明細
  • 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
  •  6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2) 房屋轉貸的流程

原銀行:A銀行,轉貸銀行:B銀行

  • 選定合適自己的銀行申辦比較市面上各家銀行的利率與條件後,選定一家最符合自己需求的銀行,將上述必須文件送交B銀行申請後,等待銀行的審核通知。
  • 轉貸銀行重新評估與鑑價B銀行收到轉貸申請後,會綜合你的資料評估,並對你名下房屋進行鑑價。
  • 銀行、申請人簽約與對保B銀行通過審核後,即與申請人進行簽約對保。
  • 轉貸銀行為第二抵押權人將名下房屋的第二抵押權人,設定為B銀行。B銀行會清償你A銀行的貸款,此時你還必須向A銀行索取清償證明,將該銀行的抵押權塗銷,這樣才算轉貸成功。
  • 親赴地政事務所辦理塗銷拿清償證明與其他相關文件,到地政事務所進行「塗銷」程序,並將B銀行設定為第一抵押權人,此後只需將貸款費用繳交給B銀行。
  • 撥款到你所指定匯款帳戶待所有程序完成後,B銀行就會將核貸的款項,匯款至你的指定帳戶。

房屋轉貸注意事項

(1) 貨比三家不吃虧

每一家銀行的貸款利率、年限與條件都不同。如何在各家銀行,找到一間最符合自己狀況的,唯一的方法就是多方比較,蒐集足夠的資訊才能做最好的判斷與選擇。(叮嚀:千萬不可每家銀行都送件申請貸款,這樣會造成你的聯徵記錄被查詢次數過多,造成你的信用報告分數被扣分的情況。)

(2) 需支出額外費用

向原銀行申請房屋增貸,銀行會收取開辦費、代書費、地政規費等;若是向其他銀行申請轉貸,需付出的費用有:原銀行的違約金(過了綁約期即不用違約金)、轉貸銀行的手續費(或開辦費,帳管費等)、代書費、地政規費、火險地震險等。

(3) 避免短期多次增貸

銀行非常介意短時間連續增貸,所以在考慮申請新的貸款時,需先留意自己是否房貸已繳滿兩年以上。如果還在房屋寬限期,要等到寬限期滿,再繳滿兩年貸款,這時去申請轉增貸,才會有較高的核貸機率。

(4) 個人條件要留意

房屋貸款會審核,你的信用狀況與工作收入是否穩定,至少須維持當初申請貸款時的財力和信用狀況甚至更好,才有機會拿到更好的條件。

(5) 房屋轉貸應該注意的地方

通常銀行在房屋鑑價上,會低於市價的1~2成,所以轉增貸下的房屋殘值,空間會被壓縮得更低;另外,在之前所提到的,轉增貸後所產生的各種開辦費、手續費、違約金、地政規費、火險地震險等費用,也是你在申請轉增貸前須要考慮的地方。

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