房貸轉貸意思是什麼?轉貸降息有哪些須注意的重點?

房貸轉貸意思是什麼?原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。本篇整理轉貸降息有哪些須注意的重點?

房貸轉貸意思是什麼?

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作「房貸轉貸」「平降轉」

根據上述情形,如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作房貸轉增貸」。

房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點

(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢?

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

(2) 房貸轉貸轉增貸會遇到的問題?

  • 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

(3) 房貸轉貸轉增貸的費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。

  • 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

  • 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。

※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

轉貸降息有哪些須注意的重點?

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。選擇房屋轉貸的時機:

  • 房屋增貸申請未過
  • 原房貸銀行不肯調降利率

房屋轉增貸注意事項

(1) 貨比三家不吃虧

每一家銀行的貸款利率、年限與條件都不同。如何在各家銀行,找到一間最符合自己狀況的,唯一的方法就是多方比較,蒐集足夠的資訊才能做最好的判斷與選擇。(叮嚀:千萬不可每家銀行都送件申請貸款,這樣會造成你的聯徵記錄被查詢次數過多,造成你的信用報告分數被扣分的情況。)

(2) 需支出額外費用

向原銀行申請房屋增貸,銀行會收取開辦費、代書費、地政規費等;若是向其他銀行申請轉貸,需付出的費用有:原銀行的違約金(過了綁約期即不用違約金)、轉貸銀行的手續費(或開辦費,帳管費等)、代書費、地政規費、火險地震險等。

(3) 避免短期多次增貸

銀行非常介意短時間連續增貸,所以在考慮申請新的貸款時,需先留意自己是否房貸已繳滿兩年以上。如果還在房屋寬限期,要等到寬限期滿,再繳滿兩年貸款,這時去申請轉增貸,才會有較高的核貸機率。

(4) 個人條件要留意

房屋貸款會審核,你的信用狀況與工作收入是否穩定,至少須維持當初申請貸款時的財力和信用狀況甚至更好,才有機會拿到更好的條件。

(5) 房屋轉貸應該注意的地方

通常銀行在房屋鑑價上,會低於市價的1~2成,所以轉增貸下的房屋殘值,空間會被壓縮得更低;另外,在之前所提到的,轉增貸後所產生的各種開辦費、手續費、違約金、地政規費、火險地震險等費用,也是你在申請轉增貸前須要考慮的地方。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

貸款類型房屋增貸房屋轉貸(餘額平轉)房屋轉增貸
優點1.增加貸款金額
2.還款時間較長
3.銀行可能減免手續費用
4.銀行審核快速
1.降低貸款利率
2.延長貸款時間
1.房屋增值部分可套現
2.增加貸款金額
缺點1.銀行審核嚴格
2.貸款額度較小
3.增貸利息不可列舉所得稅扣除額
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費
1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費

(1) 房屋增貸:

  • 增加貸款金額:沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定,因此貸款最高上限為房屋價值的八成,最高額度為$ 6000萬(要看各家銀行的貸款上限規定)。
  • 還款時間較長:銀行房屋貸款最長可達40年。
  • 減免相關費用:因為是在原銀行辦理,所以有機會減免相關費用。
  • 銀行審核快速:因增貸是向原銀行申請,所以你的基本資料銀行已有留存,因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 增加貸款金額:假如發現你的房貸利率高於多數銀行,與原銀行溝通後,原銀行不同意調降房貸利息,也不同意你辦理增貸,這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸,通常貸款條件都會比原銀行好一些,降低的利息,需扣除原銀行可能的違約金後,就是你省下來的月付金。提醒你,兩家銀行貸款利差要到有顯著差異,轉貸才會划算,否則會得不償失。所以還是要事先做足功課,精算後再來衡量要不要轉貸。
  • 降低貸款利率:因為原銀行的利率高於市場行情,轉貸其他銀行,尋求較低利率貸款,可以降低你的月付金。
  • 延長貸款時間:轉貸銀行同意你的轉貸申請後,會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸:

  • 房屋增值部分可套現:近年房價持續走升,房屋或多或少都會有增值的空間,而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後,銀行會將房屋增值的部分套現給你。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸:

  • 銀行審核嚴格:若是你有以下情況:房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定(或無明確收入證明)、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等,銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
  • 貸款額度限制:辦理銀行房貸時,銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬,設定金額為360萬,在這筆額度裡,已還掉的本金可以再借出來,但無法超過抵押權的設定金額,連帶的也會限制貸款額度。
  • 增貸利息不可列舉所得稅扣除額:財政部國稅局規定,可列報所得稅扣除額者,只有原始購屋借款所支付的利息,非屬購屋之增貸部分,所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 支付原銀行違約金:由原銀行轉貸到新銀行等於毀約,所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
  • 支付新銀行手續費:轉貸到新銀行後,等於所有的事都要重新開始,各項辦理的手續費用都不會少,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸:

  • 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費:房屋轉增貸等於,將增貸與轉貸的部分條件融合,所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金),也需向轉貸銀行繳交手續費,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

房屋增貸申請不過該怎麼處理

假如你因為繳款記錄不佳、舊房貸的本金還很高、貸款成數過高、房屋增值空間不大等等因素,讓銀行婉拒你的貸款,你還有以下兩種方法取得所需要的資金:
①房屋轉增貸:將房貸轉去另一家銀行,轉貸成功後,就會多出一筆資金可運用,但需要考慮的地方是,轉貸後的成本如開辦費、代書費、地政規費、火險地震保險費等,你是否願意負擔。

②二胎房貸:銀行二胎房貸的最低利率約2.49%起,貸款期限最長有15年,但這些看似優惠的條件,卻不易取得,就算核貸成功,可貸金額也只有$30~80萬。所以除了銀行二胎房貸外,你也可以考慮「新鑫二胎房貸」。

「新鑫二胎房貸」不像銀行審核嚴格,最低利率7%,貸款額度最高$500萬,貸款成數甚至可以到房屋鑑價的110%,是你有資金需求時,另一個可以考慮的方式。而且新鑫二胎房貸的審核寬鬆、流程簡便,銀行房屋增貸約需2~4週的工作時間,新鑫二胎房貸申請到撥款最快可在3天內完成。

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