房貸轉貸意思是什麼？轉貸降息有哪些須注意的重點？

房貸轉貸意思是什麼？原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款，可能因為A銀行的利率高於其他銀行，經溝通A銀行調降利率無效後，將這筆房貸餘額，直接平轉換至B銀行，由B銀行的低利率貸款，代償你A銀行的高利率貸款餘額，達到降低房貸利率的效果，此一方式稱為房屋轉貸（餘額平轉）。本篇整理轉貸降息有哪些須注意的重點？

房貸轉貸意思是什麼？

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款，因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值，如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度，僅減少利息支出，即稱作「房貸轉貸」、「平降轉」。

根據上述情形，如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高，即有機會多貸一筆資金出來作運用，即稱作「房貸轉增貸」。

房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點？

(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢？

• 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。

• 多一筆資金

由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。

• 延長還款期限（降低月付金）

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

(2) 房貸轉貸、轉增貸會遇到的問題？

• 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。

• 貸款條件變差

如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。

• 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸／轉增貸是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸，例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

(3) 房貸轉貸、轉增貸的費用有哪些？

• 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為 5,000~12,000元不等。

• 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

• 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5 %）。

※一般會以一定比例  x 貸款本金（或餘額）來計算

綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。

轉貸降息有哪些須注意的重點？

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過，或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期，您可以先向其他銀行諮詢看看，如果貸款條件比原銀行好，且轉貸成本經計算後確定有比較划算，您就可以申請房屋轉貸。選擇房屋轉貸的時機：

• 房屋增貸申請未過
• 原房貸銀行不肯調降利率

房屋轉增貸注意事項

(1) 貨比三家不吃虧

每一家銀行的貸款利率、年限與條件都不同。如何在各家銀行，找到一間最符合自己狀況的，唯一的方法就是多方比較，蒐集足夠的資訊才能做最好的判斷與選擇。(叮嚀：千萬不可每家銀行都送件申請貸款，這樣會造成你的聯徵記錄被查詢次數過多，造成你的信用報告分數被扣分的情況。)

(2) 需支出額外費用

向原銀行申請房屋增貸，銀行會收取開辦費、代書費、地政規費等；若是向其他銀行申請轉貸，需付出的費用有：原銀行的違約金(過了綁約期即不用違約金)、轉貸銀行的手續費(或開辦費，帳管費等)、代書費、地政規費、火險地震險等。

(3) 避免短期多次增貸

銀行非常介意短時間連續增貸，所以在考慮申請新的貸款時，需先留意自己是否房貸已繳滿兩年以上。如果還在房屋寬限期，要等到寬限期滿，再繳滿兩年貸款，這時去申請轉增貸，才會有較高的核貸機率。

(4) 個人條件要留意

房屋貸款會審核，你的信用狀況與工作收入是否穩定，至少須維持當初申請貸款時的財力和信用狀況甚至更好，才有機會拿到更好的條件。

(5) 房屋轉貸應該注意的地方

通常銀行在房屋鑑價上，會低於市價的1~2成，所以轉增貸下的房屋殘值，空間會被壓縮得更低；另外，在之前所提到的，轉增貸後所產生的各種開辦費、手續費、違約金、地政規費、火險地震險等費用，也是你在申請轉增貸前須要考慮的地方。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

(1) 房屋增貸：

• 增加貸款金額：沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定，因此貸款最高上限為房屋價值的八成，最高額度為$ 6000萬（要看各家銀行的貸款上限規定）。
• 還款時間較長：銀行房屋貸款最長可達40年。
• 減免相關費用：因為是在原銀行辦理，所以有機會減免相關費用。
• 銀行審核快速：因增貸是向原銀行申請，所以你的基本資料銀行已有留存，因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）：

• 增加貸款金額：假如發現你的房貸利率高於多數銀行，與原銀行溝通後，原銀行不同意調降房貸利息，也不同意你辦理增貸，這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸，通常貸款條件都會比原銀行好一些，降低的利息，需扣除原銀行可能的違約金後，就是你省下來的月付金。提醒你，兩家銀行貸款利差要到有顯著差異，轉貸才會划算，否則會得不償失。所以還是要事先做足功課，精算後再來衡量要不要轉貸。
• 降低貸款利率：因為原銀行的利率高於市場行情，轉貸其他銀行，尋求較低利率貸款，可以降低你的月付金。
• 延長貸款時間：轉貸銀行同意你的轉貸申請後，會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸：

• 房屋增值部分可套現：近年房價持續走升，房屋或多或少都會有增值的空間，而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後，銀行會將房屋增值的部分套現給你。

房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸：

• 銀行審核嚴格：若是你有以下情況：房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定（或無明確收入證明）、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等，銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
• 貸款額度限制：辦理銀行房貸時，銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬，設定金額為360萬，在這筆額度裡，已還掉的本金可以再借出來，但無法超過抵押權的設定金額，連帶的也會限制貸款額度。
• 增貸利息不可列舉所得稅扣除額：財政部國稅局規定，可列報所得稅扣除額者，只有原始購屋借款所支付的利息，非屬購屋之增貸部分，所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）：

• 支付原銀行違約金：由原銀行轉貸到新銀行等於毀約，所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
• 支付新銀行手續費：轉貸到新銀行後，等於所有的事都要重新開始，各項辦理的手續費用都不會少，如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸：

• 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費：房屋轉增貸等於，將增貸與轉貸的部分條件融合，所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金)，也需向轉貸銀行繳交手續費，如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

房屋增貸申請不過該怎麼處理

假如你因為繳款記錄不佳、舊房貸的本金還很高、貸款成數過高、房屋增值空間不大等等因素，讓銀行婉拒你的貸款，你還有以下兩種方法取得所需要的資金：
①房屋轉增貸：將房貸轉去另一家銀行，轉貸成功後，就會多出一筆資金可運用，但需要考慮的地方是，轉貸後的成本如開辦費、代書費、地政規費、火險地震保險費等，你是否願意負擔。

②二胎房貸：銀行二胎房貸的最低利率約2.49%起，貸款期限最長有15年，但這些看似優惠的條件，卻不易取得，就算核貸成功，可貸金額也只有$30~80萬。所以除了銀行二胎房貸外，你也可以考慮「好事貸二胎房貸」。

「好事貸二胎房貸」不像銀行審核嚴格，最低利率7%，貸款額度最高$500萬，貸款成數甚至可以到房屋鑑價的110%，是你有資金需求時，另一個可以考慮的方式。而且好事貸二胎房貸的審核寬鬆、流程簡便，銀行房屋增貸約需2~4週的工作時間，好事貸二胎房貸申請到撥款最快可在3天內完成。