房屋轉增貸好嗎?轉增貸注意事項有哪些?除了轉增貸推薦二胎房貸!

房屋轉增貸好嗎?只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是可行的,這時候就可以考慮申請轉貸,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。本篇整理轉增貸注意事項有哪些?除了轉增貸推薦二胎房貸!房屋銀行之外轉增貸選擇推薦新鑫二胎房貸。

房屋轉增貸好嗎?

房貸轉貸意思是什麼?

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作「房貸轉貸」「平降轉」

根據上述情形,如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作房貸轉增貸」。

房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點

(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢?

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

(2) 房貸轉貸轉增貸會遇到的問題?

  • 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

(3) 房貸轉貸轉增貸的費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。

  • 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

  • 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。

※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

房屋轉增貸注意事項有哪些?

(1) 貨比三家不吃虧

每一家銀行的貸款利率、年限與條件都不同。如何在各家銀行,找到一間最符合自己狀況的,唯一的方法就是多方比較,蒐集足夠的資訊才能做最好的判斷與選擇。(叮嚀:千萬不可每家銀行都送件申請貸款,這樣會造成你的聯徵記錄被查詢次數過多,造成你的信用報告分數被扣分的情況。)

(2) 需支出額外費用

向原銀行申請房屋增貸,銀行會收取開辦費、代書費、地政規費等;若是向其他銀行申請轉貸,需付出的費用有:原銀行的違約金(過了綁約期即不用違約金)、轉貸銀行的手續費(或開辦費,帳管費等)、代書費、地政規費、火險地震險等。

(3) 避免短期多次增貸

銀行非常介意短時間連續增貸,所以在考慮申請新的貸款時,需先留意自己是否房貸已繳滿兩年以上。如果還在房屋寬限期,要等到寬限期滿,再繳滿兩年貸款,這時去申請轉增貸,才會有較高的核貸機率。

(4) 個人條件要留意

房屋貸款會審核,你的信用狀況與工作收入是否穩定,至少須維持當初申請貸款時的財力和信用狀況甚至更好,才有機會拿到更好的條件。

(5) 房屋轉貸應該注意的地方

通常銀行在房屋鑑價上,會低於市價的1~2成,所以轉增貸下的房屋殘值,空間會被壓縮得更低;另外,在之前所提到的,轉增貸後所產生的各種開辦費、手續費、違約金、地政規費、火險地震險等費用,也是你在申請轉增貸前須要考慮的地方。

除了轉增貸推薦二胎房貸!

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸。

銀行二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較

貸款管道銀行二胎房貸房貸增貸房貸轉增貸
最高額度鑑價9成鑑價7~8成鑑價7~8成
還款期限7-15年最長20年最長30年
優點不須改變原本房貸費用省,利率低利率較低,額度較大
缺點還款期限短,月付金較高額度較低審核嚴格

活化不動產的新選擇:二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

  • 貸款額度較大
  • 申請流程較簡單
  • 不需放棄原房貸優惠
  • 貸款利率較高

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

 貸款方式 房貸增貸房貸轉貸轉增貸二胎房貸
 申辦銀行 原貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行
 抵押設定 增貸部分需追加設定抵押權塗銷第一順位抵押權後再設定塗銷第一順位抵押權後再設定直接設定第二順位抵押權
 優點 利率低、申辦簡單、額外資金降低利率、延長還款年限降低利率、延長還款年限、額外資金申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
 缺點 額度小、審核嚴成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠利率高
  • 增貸轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

房屋銀行之外增貸選擇推薦新鑫二胎房貸

雖然銀行二胎房貸利率較低,但除非是優質客戶,或是房屋增值空間較多,才能符合銀行貸放條件,順利核貸,多半客戶可拿到的利率會落在5~7%左右,條件相當親民。相對的,也因為是銀行,審核規範較嚴格,審理時間也較久,額度更是不高,對於急需資金或較大額度的客戶來說,也可能緩不濟急,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的110%,相當推薦的選擇。

好理家貸新鑫二胎房貸與銀行二胎房貸比較

二胎房貸比較好理家貸
(新鑫二胎)
銀行二胎
組織規模股票上市公司股票上市公司
年利率7-14%2.49-16%
額度500萬300萬
過件率
貸款成數鑑價110%鑑價90%
特點流程簡便、撥款快低利率、過件率低

除了銀行之外,股票上市融資公司裕融新鑫、及民間借貸業者(如當鋪、代書)都有提供二胎房屋貸款,由於二胎房貸屬於高風險業務,因此銀行二胎房貸的審核較嚴格,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到 85 成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是 30-80 萬元不等。

新鑫二胎貸款資金取得放心好管道-好理家貸

有房族的資金好選擇-好理家貸,好理家貸是新鑫二胎房貸的最優質經銷商,過件率95%,傲視業界,二胎房貸能夠提供最高的貸款成數,審核條件比銀行寬鬆,滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的群族,也能提出申請,迅速核貸並撥款,好理家貸二胎房貸最高可申請500萬資金,能夠將名下債務整合,剩下的資金還能自行運用。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意,您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,對裕融新鑫來說都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到 500 萬資金。

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