持分房屋貸款有哪些限制?有哪些申請管道?

持分房屋貸款有哪些限制?因為持分房屋的產權不完全,所以銀行與融資公司的接受意願不高(除非全部持分人簽屬同意書,才有機會成功申請)。想要改變持分產權有以下的解決辦法:公同共有產權解決辦法與分別共有產權解決辦法。有哪些申請管道?持分房屋的貸款管道有以下三種:(1)銀行、(2)新鑫(股)公司、(3)民間貸款。

  • 全體共有人同意下,以書面協議的申請方式,向地政事務所申請,將「公同共有」改為「分別共有」。
  • 可以由其中一共有人向法院申請「共有物分割」,將房屋改為「分別共有」後,就可以用「分別共有」的方式處理房屋產權。

以上須先將「公同共有」改變為「分別共有」後,才有機會進行產權的變更、轉移、處分等進一步的動作

(2)分別共有產權解決辦法

「分別共有」想改變產權有2種處理方式:

  • 多數人要賣:以多數人的意見為主。因為「土地法第34條之1」規定:共有人過半數同意,應有部分也過半數同意,則可以轉賣他人,按比例均分轉賣後的金額。
  • 少數人要賣:先向法院申請後,法院會先看是否有「不可分割之約定」,若沒有則法院會以「變價分割」註1的方式將房屋拍賣,並將拍賣後金額按比例均分給共同持分人。

註1:「變價分割」的意思是,變賣共有不動產後,以價金分配於各共有人

持分房屋貸款有哪些申請管道?

持分房屋的貸款管道有以下三種:

(1)銀行

銀行通常會婉拒持分房屋的貸款申請,主要是因為產權不清的關係。只有一種情況例外,就是所有房屋持分人一起到銀行,並簽屬貸款申請同意書後,此時表示產權已經完整了,銀行才會接受貸款申請。

(2)新鑫(股)公司

新鑫股份有限公司為上市櫃融資公司,對於持分房屋的貸款態度與銀行相同,也是需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款。

(3)民間貸款

民間貸款公司因為審核寬鬆,只要有一位房屋持分人申請,並不需要經過全部持分人的同意,就能針對個人持分部分進行估價與貸款。不過民間貸款公司素質參差不齊,潛藏著未知風險,因此不建議向民間公司申請貸款

持分房屋貸款申請的流程與需要文件有哪些?

以銀行與融資公司為例,申請文件與流程如下所列:

需要文件

  1. 所有持分人雙證件(身分證+駕照or健保卡)與印章
  2. 戶籍謄本
  3. 印鑑證明(銀行則不需要)
  4. 房屋所有權狀
  5. 存摺封面影本
  6. 所有持分人簽名同意書

申請流程

  1. 送件與申請
  2. 審核與估價
  3. 簽約與對保
  4. 抵押權設定
  5. 撥款至帳戶

房屋持分是什麼?為什麼房屋會有很多人持分?

房屋持分的意思是,房屋所有權為2個以上的人所共有,有時候甚至有可能到數十人共同持有一間房屋。而常見房屋持分的情形有以下二種:

(1)夫妻共同買房(所有權一人一半

若是夫妻一起買房,大多數會一起繳納房貸,雖然會由條件比較好的人出面申請銀行貸款,但另一半為了保障權益,通常會將房子登記為兩人共同持有,因此夫妻共同持有房屋,是很常見的情形。

(2)父母所留遺產(可能會有多人持分房屋的情況

當由數位子女繼承父母所遺留下來的房產時,多人持有房屋的情況也不在少數。

房屋持分的類型有哪些?影響是什麼?

房屋持分的種類有以下2種:

(1)公同共有

公同共有的情形指的是由全部持有人,「共同擁有」房屋所有權,並不存在持分比例的問題。換句話說必須要「全部」的持分人同意後,才能對房屋的產權做下一步的處理(包含變更、轉移、處分等)

影響:須全部持分人同意才能對產權做變更。

(2)分別共有

分別共有的情形是指所有房屋持分人,「分別擁有」特定比例的房屋所有權。常見的情形為夫妻、兄弟姊妹甚至親戚間分別持有房屋所有權。

影響:只能對自己持有的產權部分做處置。

持分房屋貸款常見Q&A

Q持分房屋可以過戶買賣嗎?

A可以。常見的是將自己持分的部分,過戶或賣給其他持分人。

Q持分房屋貸款會讓其他持分人權益受影響嗎?

A會的。用持分房屋申請貸款,假如貸款還不出來,將要被法院查封拍賣時,其他持分人若不願意房屋被拍賣,則需拿出資金來解決剩下的貸款餘額。

Q公同共有能申請單獨貸款嗎?

A不能。除了銀行與融資公司不接受公同共有房屋貸款申請外,連民間公司的接受意願也不高。

Q分別共有能申請單獨貸款嗎?可以單獨變賣嗎?

A只能向民間公司申請個人持分部分的貸款。而在變賣個人持分部分,須先向其他持分人詢問購買意願,否則會造成日後民事與刑事上的糾紛,因此要特別注意此一限制

Q我房子座落的土地多人共同持有,我是土地持分人之一,有權利賣掉房子嗎?

A以上的情形類似於公寓住戶的情況。名下房子產權完整是可以自由買賣的,而公寓座落的土地,算是所有公寓住戶共同持分,所以當公寓變賣時,持分的土地也會隨著買賣過程一起買賣移轉。

Q共同持分的人信用不良或呆帳,也會被法拍嗎?

A會的。假設有3姊妹,媽媽過世後共同繼承媽媽的房子,結果大姊有欠多年卡債不還, 她持分的部份立刻就收到銀行要法拍的通知了。房子是二姊當初跟媽媽一起買,所以二姊與小妹還得出錢幫大姊處理債務,或是把法拍買下來。

Q房屋共同持有,可以申請房貸轉增貸嗎?

A可以。只要持分人同意提供持份部分作為擔保品,您還是可以申請房貸轉貸、或房貸轉增貸;相反地,若共同持有人不同意,就沒有辦法辦理。

持分房屋貸款因為產權複雜,所以不被銀行與融資公司所歡迎(除非所有持分人同意,否則都會被銀行與融資公司拒絕)。雖然民間公司有在承作持分房屋的貸款申請,但是也會盡量避免接受產權不清的房子申請貸款,不過假如遇上有心利用土地法併吞房屋的人,對於不熟悉法律的民眾來說,實在是防不勝防。

民間公司貸款一直有風險上的顧慮,所以真的要向民間公司申請持分房屋貸款前,則必須審慎考慮清楚。

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