［房屋融資］房屋抵押權設定是什麼？房屋抵押貸款試算怎麼算？房屋抵押貸款額度多少？

融資＝貸款。融資（Financing）就是「資金融通」的意思，指為了達成某種目的而進行的借貸、以及取得資金的過程，等同於貸款（Loan）的意思。另外，「融資」這個詞也常用於股市，指投資人向券商借錢購買股票，並支付一定利息。

房屋融資與房屋貸款，都有拿房子來作抵押借貸的意思，但房屋貸款涵蓋的範圍較廣，如果是拿自有房屋來借錢，兩個意思就相同，也可以叫「房屋抵押貸款」；如果是買房時所申請的購屋貸款，兩個意思就不太一樣，因為房屋融資（或房屋抵押貸款）是指名下已經有房產，而購屋貸款則是名下本來沒有房子。

另外，新聞常講的「土建融」指的是土地融資跟建築融資，主要是針對不動產開發業者（建商）購置建築基地和興建房屋時，所提供的貸款服務，貸款項目分為：購地貸款、與地主合建保證金貸款及興建房屋貸款。

融資跟貸款是同義字，都是指借貸，並非某種特定物品，因此也沒有「融資貸款」這種貸款產品，而之所以會出現這樣的名稱出現，是因為有些人會把「向融資公司貸款借錢」簡稱為「融資貸款」，久而久之就衍生出這樣的名詞。

另外特別提醒您，民間二胎貸款大多是以「月」利率來標示，這樣會讓客戶以為利息比較少，但其實銀行和融資公司標示的是「年利率」，因此在作比較時，應將民間業者提供的利率乘上12個月，單位才會一樣：稱為年利率。

更重要的是，民間二胎房貸的還款方式，通常是只還利息、不還本金的，加上本身利率就比較高，您是有可能會遇到，貸款怎麼還都還不完的情況，因此要記得確認，還款方式是否為較常見的本息平均攤還（本息攤）。

比銀行高。以房屋二胎融資來說，各管道的貸款額度為：

如果只針對「貸款額度」作比較，銀行的可貸額度比融資公司還高，但其實這個數字並不等於您可以借到的金額多寡，因為您還要將「貸款成數」和「可貸額度的計算方式」列入考量。

假設您的房屋鑑價金額為800萬，您必須把800萬乘以貸款成數，再把這個數字扣除原房貸設定金額或原房貸餘額，才是您實際上能借到的最高額度。而融資公司跟銀行最大的差別就在於：

融資公司是以「房屋現值–原房貸餘額」來計算，因此只要您原來的房貸本金還得愈多、就能借得愈多；而銀行是以「房屋現值–原房貸設定金額」，這代表不管您房貸本金剩多少，都是以您當初辦房貸、設定第一順位抵押權時的設定金額（貸款金額1.2倍）來計算。