1篇比較銀行增貸、房貸平轉降息、房貸轉增貸的差異 找出最合適你房貸方式

原銀行增貸，省去重新準備資料的麻煩；整筆房貸平轉降息，現在轉不划算；房貸轉增貸，還得多就拿得多。增貸與轉貸的差別在於，前者在同一家銀行；後者換別家銀行。轉貸與轉增貸的差別在於，前者沒有額外多貸金額，即「平轉」；後者有額外增加貸款金額。若有大額的資金需求時，您也可以考慮申請二胎房貸。

原銀行增貸，省去重新準備資料的麻煩

原本的一胎房貸繳了一段時間後，如果有資金需求，可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求，這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價，職收狀況，信用狀況，負債狀況等等，綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因，除了繳款狀況不佳外，房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等，增貸就無法通過，這時候可以考慮找別家銀行，辦轉增貸或二胎房貸，貸款條件即可重新評估，有機會取得所需資金。

何謂房貸增貸？

房屋增貸就是跟「原房貸銀行申請增貸」、「舊案增貸」，在房子已經申請過房屋貸款的情況下，再向原房貸銀行申請增加貸款，這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金，當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據，決定核貸金額。

原本的一胎房貸繳了一段時間後，如果有資金需求，可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求，這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價，職收狀況，信用狀況，負債狀況等等，綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因，除了繳款狀況不佳外，房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等，增貸就無法通過，這時候可以考慮找別家銀行，辦轉增貸或二胎房貸，貸款條件即可重新評估，有機會取得所需資金。

房屋增貸優點有哪些？

當需要資金周轉時，可以不用賣房也能取得資金，將增值的房價向銀行貸款出來，活化你的不動產，房子也能這樣幫你：

• 增貸額度高
  依照房屋的價值而定，銀行的房貸成數上限，是房屋價值的八成，最高額度是6000萬，而且沒有DBR22倍的限制。
• 增貸利率低
  房屋貸款為所有貸款中放款利率最低，目前最低的是 1.31%。
• 還款長
  房屋貸款還款年限最長可達40年。
• 費用低
  房屋增貸相關費用僅有代書費、地政規費與銀行的開辦費，沒有額外費用產生。
• 審核快
  由於房屋增貸是向原貸款銀行，再申請一筆資金，銀行審核速度會快些，工作流程約7至10個工作天，如需做追加設定，則多1~2天。

房屋增貸缺點有哪些？

• 增貸審核嚴格
  當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確，負債比過高，信用評分不足時，房屋增貸不易過件。

• 增貸額度小
  原貸款銀行房屋鑑價通常會較保守，因鑑價後增值空間不大，房屋增貸成功機率通常不高，或核貸金額較低。

各銀行房屋增貸利率？

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.4%~3%（此為我國合法利率範圍內），由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同，建議申貸前可以先多方比較參考，選擇適合自己還款方式。

申請房屋增貸條件有哪些？

• 原房貸繳款紀錄正常
• 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用評分須達600分以上）
• 需有明確的財力證明
• 負債比須符合銀行規定（負債比率需低於４０％以上）
• 工作收入穩定，有工作證明

房屋增貸需準備哪些資料？

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請，也因為已經是往來許久的客戶，銀行內部也有借款人的基本資料，所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單，需準備資料如下:

• 雙證件
• 申請書與個資同意書資料
• 工作證明資料（如勞保異動明細或是在職證明等）
• 收入證明資料（如薪資轉帳存摺或扣繳憑單，國稅局申請的所得清單或完稅證明）
• 其他財力證明資料（如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料）

房屋增貸流程是什麼？

• 提出申請：親至銀行填寫貸款申請書，並繳交所需資料（0.5天）
• 房屋鑑價：銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業（2天）
• 進行審核：估價完成後若有增貸空間，則銀行開始進行審核（3-5天）
• 對保簽約：貸款核准後，借款人需親至銀行進行對保簽約作業，對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本（0.5天）
• 設定抵押：代書送件地政事務所，辦理抵押權設定（1~2天）
• 撥款入戶：設定完成後，銀行撥款至帳戶（0.5天）

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，就可以完成撥款。

房屋增貸申請前要留意什麼？

想要申請房屋增貸時，請務必要注意以下情況：

(1)房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業，建議須將屋內擺設整齊，可幫助提高鑑價金額，至少不會因屋內擺設不整齊，屋況不乾淨，而造成扣分，使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時，建議將所有電燈打開，部分窗戶也要打開，讓屋內空間明亮，空氣流通，這樣也可以加分。

(2)個人條件

如果規劃要申請房屋增貸，建議在申貸前六個月，調整以下事項，讓房屋增貸可以順利核貸。

• 財力狀況
  將所有資金集中在存摺帳戶中，不要有月光族的情形出現。
• 按時繳款
  所有貸款均須正常繳款，不能有遲繳情形。
• 不動用循環利息
  信用卡也務必都全額繳清，不要使用循環信用或是預借現金等情形。（不要只繳最低應繳金額）
• 近期不申貸
  不要向任何金融機構提出＂新業務申請＂需求，就是提出申請貸款的需求，這樣會有近期同業查詢，以及降低信用評分的缺點。
• 可加購房貸壽險
  若自身狀況較差，則建議加購房貸壽險，以幫助提高過件率。

成功申貸後，申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約，也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款，因此，建議您申請前務必先評估自身還款能力，與增貸條件是否能夠符合需求，再決定是否申辦。

• 房貸繳納注意事項
• 房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這一年內還款的情形，讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測，未來增貸的貸款繳款，是否也會正常繳款，不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。

房屋增貸辦不過的原因有哪些？

向銀行申請房屋增貸，你知道被婉拒貸不過的原因嗎？

• 職業收入不明：工作是屬於領現的族群
• 申請人信用狀況不佳：貸款有遲繳記錄，或信用評分過低
• 負債比過高：動用信用卡循環或預借現金等
• 房子經銀行鑑價後，無增貸空間
• 貸款中的房貸繳款紀錄不佳
• 申貸前找多家銀行申貸：信貸或車貸等，造成多家銀行送件查詢

銀行房屋增貸沒過怎麼辦？

向銀行提出申請房貸增貸後，可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳，或是房屋經銀行重新鑑價後，發現該房屋增值的空間不大，造成無可貸空間，以至於無法順利放款，該怎麼辦？除了申請房屋增貸之外，還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

(1)房屋轉增貸

房貸轉增就是將現有的房貸餘額，轉貸到另一家銀行，並增貸所需要的資金出來，選擇此方案的客戶，大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等，轉增貸成功後，有可能繳款金額與原貸款銀行差不多，但是卻增貸出一筆資金可以運用，這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者，需要考量轉貸成本，如銀行的開辦費手續費，火險地震險保費，代書費，地政規費等，以貸款金額500萬估算，整個房貸轉增貸完成後，約需要支出的所有轉貸成本如下:

• 銀行的開辦費：3000~5000元。
• 火險地震險保費：約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。
• 代書費：8000~12000元。
• 地政事務所規費：6000元，書狀費160元。

以上合計約: 20000~25000元左右。

(2)二胎房貸

除了房貸轉增貸之外，另外還有二胎房貸可以選擇，銀行的二胎房貸，利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年，條件也很不錯，但向銀行貸款唯一前提，仍然是維持個人良好的信用，但現行銀行一胎貸款大都已貸滿，想要辦理二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高，大約僅可貸出30~80萬不等的金額。

整筆房貸平轉降息，現在轉不划算

何謂房屋轉貸？

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款，因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值，如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度，僅減少利息支出，即稱作「房貸轉貸」、「平降轉」。

整筆房貸轉貸，一般都是為了降利息，但現在利率那麼低，就算真的找到稍低的利率，利差只有0.1%之間，如果再加上手續費、違約金等等作業成本，算下來根本不划算，也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式，一般會選可以多拿錢的轉增貸。

房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢？

• 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。

• 多一筆資金

由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。

• 延長還款期限（降低月付金）

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

房貸轉貸、轉增貸會遇到的問題？

• 需放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。

• 貸款條件變差

如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。

• 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。

• 如何知道房屋轉貸／轉增貸是否划算？
• 只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸，例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

如何申請房貸轉貸、房屋轉增貸？

房貸轉貸、轉增貸的費用有哪些？

• 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為 5,000~12,000元不等。

• 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

• 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5 %）。

※一般會以一定比例  x 貸款本金（或餘額）來計算

綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。

房貸轉貸、轉增貸的申請條件

• 年齡20歲至65歲
• 有固定收入來源、具還款能力
• 信用正常、無不良信用紀錄
• 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常（未逾期一個月者）

另外要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件？

• 雙證件影本
• 個人財力證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細）
• 戶籍謄本影本
• 土地建物所有權狀影本
• 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單）

房貸轉貸、轉增貸的申請流程

房貸轉貸／房貸轉增貸的申請流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

• 尋找銀行：尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。

• 承辦評估：提供上述文件後，由承辦轉貸的銀行進行評估。

• 審核對保：審核通過後，進行簽約對保。

• 抵押轉貸：將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。

• 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。

• 清償證明：原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。

• 塗銷完成：申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

房貸轉增貸，還得多就拿得多

何謂房貸轉增貸？

根據上述情形，如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高，即有機會多貸一筆資金出來作運用，即稱作「房貸轉增貸」。

大部分的銀行會規定，辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸，否則須支付違約金，當房貸繳滿一定期限後，就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸，此時考量的除了利率外，也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

對銀行來說，轉貸的案件就是新案件，無論是房子的價值，還是貸款人的財力狀況都會重新評估，但千萬不要以為在前銀行有遲繳或其他不良紀錄，新找的銀行看不到，只要向聯徵中心申請調閱信用紀錄，過往和銀行往來的狀況都能看見，信用報告同時也是銀行判斷能否過件的重要依據，要一直維持好信用，才能向銀行借的到錢。

如果你的房子有增值，或者本金已經還掉大半，轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。

如何挑選房貸增貸、房貸轉貸與房屋轉增貸？

什麼時候可以選擇房貸增貸？哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸？以下提供評估的方法：

選擇房屋增貸的時機

• 資金需求較小
• 原貸款為優惠房貸
• 原房貸仍在綁約期間

如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高，建議您可以先和原貸款銀行談談看，如果還款紀錄都正常，也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

選擇房屋轉貸的時機

• 房屋增貸申請未過
• 原房貸銀行不肯調降利率

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過，或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期，您可以先向其他銀行諮詢看看，如果貸款條件比原銀行好，且轉貸成本經計算後確定有比較划算，您就可以申請房屋轉貸。

選擇房屋轉增貸的時機

• 資金需求較大

您必須先確認，作為擔保品的房子條件如何？房屋的殘值有多少？銀行鑑價會低於市價的 1~2 成，如果您對於原銀行的增貸額度不滿意，您可以考慮申請房貸轉增貸，不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異，不一定轉到另一間銀行，就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。

※提醒您，不要為了比較而同時送件多家銀行，因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵，一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄，反而會影響到您的貸款過件率。

銀行為了吸引新客，有時候會推出相當優惠的方案，以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案：

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

• 增貸與轉貸的差別在於，前者在同一家銀行；後者換別家銀行。
• 轉貸與轉增貸的差別在於，前者沒有額外多貸金額，即「平轉」；後者有額外增加貸款金額。
• 轉增貸與二胎房貸的差別在於，前者經由塗銷的程序，轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權，成為新的第一順位抵押權人；後者則是第一順位抵押權人不動，另外加上第二順位抵押權人。

剛增貸過可以二次增貸嗎？

很多人不知道，銀行貸款有一條內規，如果最近一年內有增貸過，無論是信貸或房貸，只要貸過就不會再讓你二次增貸了。

短期內連續增貸，對銀行來說會認為客戶極缺資金，放款風險高，通常送件就直接婉拒，但如果找鑫融資申請二次增貸，不會在乎一年內是否有增貸，甚至剛買房子也可以，只要房子貸款空間還夠，隨時都可以二次增貸。

其他取得資金的方法？

若真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或對於額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，您也可以考慮申請二胎房貸。

活化不動產的新選擇：二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸，就是在保留原本房貸的情形下，向另一間銀行再借一筆房貸，等於你身上同時有兩筆房貸，只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸，有以下優缺點：

• 貸款額度較大
• 申請流程較簡單
• 不需放棄原房貸優惠
• 貸款利率較高

二胎房貸的申請管道

除了銀行之外，股票上市融資公司 鑫融資、及民間借貸業者（如當鋪、代書）都有提供二胎房屋貸款，由於二胎房貸屬於高風險業務，因此銀行二胎房貸的審核較嚴格，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到 85 成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是 30-80 萬元不等。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意，您可以找 鑫融資辦理二胎房貸，鑫融資二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，對 鑫融資來說都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到 500 萬資金。