房貸增貸是什麼?房貸增貸試算工具推薦!

房貸增貸是什麼?名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。本篇整理房貸增貸試算工具推薦分享!

房貸增貸是什麼?

房子是最保值的財產,在現今房價持續高漲的情況下,若臨時有資金需求時,透過房屋增貸取得資金,是最好的方式之一,房屋增貸有:利率低且額度大的優點,借款人可依照個人資金需求金額,向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。 一般申請人必須保有良好的信用狀況,與正常的還款紀錄,加上穩定的工作與收入的狀況下,才能將已繳一段時間的房貸,將還掉的房貸本金,多貸出來,甚至再增加更多的資金出來。

房屋增貸優點有哪些?

當需要資金周轉時,可以不用賣房也能取得資金,將增值的房價向銀行貸款出來,活化你的不動產,房子也能這樣幫你:

  • 增貸額度高
    依照房屋的價值而定,銀行的房貸成數上限,是房屋價值的八成,最高額度是6000萬,而且沒有DBR22倍的限制。
  • 增貸利率低
    房屋貸款為所有貸款中放款利率最低,目前最低的是 1.31%。
  • 還款長
    房屋貸款還款年限最長可達40年。
  • 費用低
    房屋增貸相關費用僅有代書費、地政規費與銀行的開辦費,沒有額外費用產生。
  • 審核快
    由於房屋增貸是向原貸款銀行,再申請一筆資金,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天

房屋增貸缺點有哪些?

  • 增貸審核嚴格
    當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸不易過件。
  • 增貸額度小
    原貸款銀行房屋鑑價通常會較保守,因鑑價後增值空間不大,房屋增貸成功機率通常不高,或核貸金額較低。

各銀行房屋增貸利率?

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

增貸銀行增貸利率增貸期限增貸成數
國泰世華銀行1.37%起最長20年最高8成
王道銀行1.65%起最長40年最高85成
凱基銀行1.33%起最長20年最高85成

申請房屋增貸條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力證明
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於40%以上)
  • 工作收入穩定,有工作證明

房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細或是在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺或扣繳憑單,國稅局申請的所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

房屋增貸流程是什麼?

  • 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(0.5天)
  • 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(2天)
  • 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(3-5天)
  • 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本(0.5天)
  • 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(1~2天)
  • 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(0.5天)

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

房屋增貸申請前要留意什麼?

想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況:

(1)房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。

(2)個人條件

如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。

  • 財力狀況
    將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
  • 按時繳款
    所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形。
  • 不動用循環利息
    信用卡也務必都全額繳清,不要使用循環信用或是預借現金等情形。(不要只繳最低應繳金額)
  • 近期不申貸
    不要向任何金融機構提出"新業務申請"需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
  • 可加購房貸壽險
    若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。

房貸繳納注意事項

房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

房屋增貸辦不過的原因有哪些?

向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?

    • 職業收入不明:工作是屬於領現的族群
    • 申請人信用狀況不佳:貸款有遲繳記錄,或信用評分過低
    • 負債比過高:動用信用卡循環或預借現金等
    • 房子經銀行鑑價後,無增貸空間
    • 貸款中的房貸繳款紀錄不佳
    • 申貸前找多家銀行申貸:信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢

銀行房屋增貸沒過怎麼辦?

向銀行提出申請房貸增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

(1)房屋轉增貸

房貸轉增就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者,需要考量轉貸成本,如銀行的開辦費手續費,火險地震險保費,代書費,地政規費等,以貸款金額500萬估算,整個房貸轉增貸完成後,約需要支出的所有轉貸成本如下:

  • 銀行的開辦費:3000~5000元。
  • 火險地震險保費:約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。
  • 代書費:8000~12000元。
  • 地政事務所規費:6000元,書狀費160元。

以上合計約: 20000~25000元左右。

(2)二胎房貸

除了房貸轉增貸之外,另外還有二胎房貸可以選擇,銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用,但現行銀行一胎貸款大都已貸滿,想要辦理二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高,大約僅可貸出30~80萬不等的金額。

房貸增貸試算工具推薦!

免費房貸試算工具一覽表

貸款工具類型特色
國泰世華銀行官網月付金變化重點摘要
台新銀行銀行官網各期月付金完整列表
591房屋交易平台/APP提供各銀行房貸利率
永慶快搜/信義房屋APP刊登的物件可直接試算
貸款計算機APP各類貸款試算皆適用
內政部不動產資訊平台政府平台可試算自購住宅貸款利息補貼

(1) 國泰世華銀行官網

由國泰世華銀行提供的購屋貸款每月還款金額試算,填寫頁面簡單、方案試算也很多元,不僅可依據一段式利率、兩段式利率或三段式利率分別做計算,還款方式也可選擇本息平均攤還法、本金平均攤還法、或到期還本。

而國泰世華的房貸試算結果,直接重點摘要各階段的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。

優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:沒辦法看貸款期間的總支出
推薦指數:★★★★☆
※國泰世華銀行另提供購屋可貸成數試算、房屋增貸可貸額度試算及房貸轉貸節省金額試算。

兆豐銀行的房貸試算頁面,雖與國泰世華銀行相似,但貸款期間、寬限期都是填寫月數/期數,需先自行將貸款年限換算成月份,才能進行試算。

(2) 台新銀行官網

由台新銀行提供的房屋貸款每月還款金額試算,需填寫欄位較少、僅提供一段式利率做計算,不過還款方式可選擇本息平均攤還法或本金平均攤還法。

而台新銀行的房貸試算結果,直接重點摘要寬限期前後的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。

優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:僅提供一段式利率試算
推薦指數:★★★☆☆
※台新銀行另提供房貸轉貸額度、及整合轉貸後的月付金試算。

富邦銀行的房貸試算頁面,與台新銀行較為相似,但無法查看每期應繳金額明細。

(3) 591房屋交易APP

由知名房地產交易資訊平台-591房屋交易網,所提供的房屋貸款每月還款金額試算,操作簡單、方案試算也算多元,可試算一段式利率及多段式利率。

比較特別的是,591房貸試算頁面直接提供各家銀行的房貸利率做選擇,方便使用者作比較,並同時提供青年安心成家購屋優惠貸款試算,系統自動填上最新利率(僅提供兩段式機動利率方案,若為一段式機動利率或混合式固定利率,需自行查詢最新利率),非常適合首購族。

而591房貸試算結果,可同時查看本息平均攤還法和本金平均攤還法,兩種還款方式的總還款金額、利息總支出及每月還款明細。此外,591房貸試算網頁版甚至同步顯示各家銀行月付金試算,資訊相當完整。

優點:資訊豐富
缺點:手機版開啟時會有蓋版廣告
推薦指數:★★★★★
※591房屋交易網另提供可負擔房價計算器,方便首購族做評估。

(4) 永慶快搜APP/信義房屋APP

由知名房屋仲介集團-永慶房屋提供的房貸試算,APP版僅提供一段式利率、本息均攤的試算;網頁版雖有提供分段式利率和本金均攤的試算,但須先填寫自備款,才可接著進行試算。

而永慶房屋的房貸試算結果,只能看到每月應繳金額為多少,其餘資訊都未說明。不過如果您是正在搜尋物件的用戶,可直接從房屋資訊欄得知貸款月付金,非常方便。

優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆

另一間知名房仲集團-信義房屋的房貸試算頁面,雖然一樣無法查看每期應繳金額明細,但有提供總還款金額和利息,網頁版還有提供銀行貸款攤還速算表,資訊相對較為完整。

優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:手機版只能算一段式利率,網頁版則資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆

(5) 貸款計算機APP

在不同的手機作業系統上,搜尋「貸款計算機」APP,出來的結果是不一樣的,如果你是使用iOS系統,在App Store下載到的「貸款計算機」如左圖;使用Android系統,在Google Play下載到的「貸款計算機」則為右側圖示。

iOS版貸款計算機

  • 利率試算:一段式、分段式利率
  • 還款方式試算:本息均攤
  • 寬限期試算:有
  • 試算結果:還款明細、總還款金額、總支付利息

優點:各類貸款試算皆適用
缺點:強制看廣告
推薦指數:★★☆☆☆
※另提供利率試算,可用月付金及還款期數反推真實利率。

Android版貸款計算機

  • 利率試算:一段式
  • 還款方式試算:本息均攤、本金均攤、到期一次還
  • 寬限期試算:無
  • 試算結果:還款明細

優點:有提供圖表可快速了解金額變化
缺點:填寫表格過於簡化,如需試算寬限期則不適用
推薦指數:★★☆☆☆

(6) 內政部不動產資訊平台

由內政部提供的房屋貸款月付金試算,僅提供本息平均攤還法做試算,且試算結果僅提供各階段的月付金變化,相對資訊較少。

優點:官方平台使用安心
缺點:資訊過於簡化
推薦指數:★★☆☆
※另提供自購住宅貸款利息補貼試算。

購屋貸款、房屋增貸/轉增貸可以貸多少?

房屋貸款的額度,是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度,大多在房屋鑑價的8~85成之間。另根據聯徵中心統計,2021年上半年平均房貸金額為752萬元、平均取得貸款成數約73成。

目前大多數的銀行,都有提供房貸可貸額度試算,你可以根據需求選擇適合的貸款試算網站:

銀行房貸試算
國泰世華購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

※富邦銀行、中國信託、兆豐銀行皆須填寫個人資料或電話驗證後,才可進行額度試算。

特別提醒,房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

使用房貸試算工具要注意哪些事?

提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:

(1) 使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。

(2) 填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

(3) 資訊是否齊全

部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。

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