轉增貸費用有哪些?轉增貸成數好嗎?

如果你名下已經有一筆房屋貸款,但臨時有資金需求,或者是你對目前的利率不滿意、月付金負擔太重時,你可能會考慮增貸、轉貸或轉增貸,差別在哪?除了這些你還有更好的選擇?轉增貸費用有哪些?轉增貸成數好嗎?缺資金還有二胎房貸,銀行貸不過,還有好理家貸。

轉增貸是什麼?

增貸、轉貸你可能都聽過,但轉增貸是什麼?

.增貸

當你清償原房貸的部分本金後,再度向原銀行申請增加貸款,額度的計算方式是根據房屋的價值扣除尚未償還的貸款金額

.轉貸

當你覺得現有的房屋貸款,利率、月付金太高,或者是想爭取寬限期、延長還款年限,可以選擇將整筆房貸轉到別家銀行。

.轉增貸

申請轉貸時,房屋會重新鑑價,如果這段期間你的房屋增值不少的話,就可以把增值的部分套現,多一筆資金運用。

轉增貸的優缺點

銀行為了吸引客戶,有時候會推出相當優惠的方案,像這四間銀行都有針對轉增貸提供特別方案:

銀行額度年利率年限寬限期費用
中國信託最高 85%1.44% 起最長20年最長3年開辦費6,500元 代償費2,000元
永豐銀行最高 85%1.60% 起最長30年最長3年5,000~ 12,000元
台新銀行最高 80%1.60% 起最長20年未提供5,000~ 12,000元
渣打銀行最高 85%1.31% 起最長20年最長1年5, 600元

如果不滿意原房貸銀行的貸款成數或利率,你就可以考慮轉增貸,但同時你也得計算一下「搬家」的成本: 代書費、塗銷費、地政登記費用、提前清償違約金、帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等等,依據各銀行不同,可能收費項目也會不太一樣。再加上如果你原本的房貸就享有優惠利率,換到其他間銀行後,就無法享有原有的優惠。

除非利差有超過轉貸的成本(如帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用),不然只是浪費時間重弄文件,還沒省到錢就又交出一筆5000元到2萬元不等的手續費,得不償失。

另外,轉增貸等於是重新申辦貸款,不只是會重新估算房子的價值,貸款人的財力及信用狀況也會重新評估,假使你在這段期間內,有費用遲繳紀錄或信用卡使用狀況不良,可能也會影響到你實際可貸到的額度和利率,甚至…銀行根本不會貸給你。

轉增貸內容為何?

轉增貸費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。

  • 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

  • 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。

※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

轉增貸成數好嗎?額度和利率?

銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:

銀行額度年利率年限寬限期費用
 中國信託  最高 85%1.35% 起最長30年 最長3年 開辦費6,500元、
代償費2,000元
 國泰世華  最高 80%1.37% 起未提供 最長2年 5,000~ 20,000元
 永豐銀行  最高 85%1.33% 起最長30年 最長3年 5,000~ 12,000元
 台新銀行  最高 80%1.60% 起最長20年 未提供 5,000~ 12,000元
 王道銀行  最高 85%1.65% 起最長30年 最長2年 6000元
 凱基銀行  最高 85%1.35% 起最長20年 未提供 5,000元
 遠東商銀  未提供未提供最長30年 未提供 5,000元
 上海商銀  未提供前二年1.52%起、
第三年起1.62%~3.80%
最長30年 未提供 9,000元
 渣打銀行  最高 85%1.31% 起平降轉最長30年、
轉增貸最長20年
 最長1年 5, 600元

透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。

缺資金還有二胎房貸

取得資金的方式,除了上述幾種,還有另有一種選擇,你可能沒那麼熟悉,但愈來愈多人在使用,那就是「二胎房貸」,也稱為「二順位房貸」。意思就是在保留原房貸的情況下,向另一間銀行再借一筆,等於你身上同時有兩筆房貸,只是債權人不一樣。

不過,要向銀行申辦二胎房貸,首先是要有良好的信用狀況,再來是房屋還有貸款空間,因為銀行的可貸額度計算方式是看一胎房貸的設定金額,如果你的一胎房貸成數已經做很滿,通常不太有空間再申請一筆貸款。

這時候你可以選擇股票上市公司裕融新鑫的二胎房貸,審核不僅比銀行寬鬆,可貸額度的計算方式也比銀行彈性,最高可以貸到房價的110%、金額高達300萬,就算信用有瑕疵也有機會申辦。
好理家貸是裕融新鑫的直屬經銷商,團隊皆有10年以上的銀行貸款經驗,最快3天可撥款,是你缺資金時的最佳選擇。

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